“0首付購房存在諸多風(fēng)險和不確定性，非可持續(xù)的購房方式?！?/p>
近日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于市十五屆人大五次會議第6號代表建議的答復(fù)”，其中提到首套住房0首付問題，稱存在金融、法律、還款壓力等多重風(fēng)險，引發(fā)市場關(guān)注。
在商品房銷售中，0首付、低首付本身就是違規(guī)操作，并往往伴隨著開發(fā)商墊資、三方融資、首付貸等方式。但現(xiàn)實中，此類“灰色操作”一直層出不窮，記者采訪了鄭州、南寧、貴陽等多地樓市，均有項目以低首付、甚至0首付為噱頭進(jìn)行營銷。
業(yè)內(nèi)人士表示，對購房人來說，0首付低首付風(fēng)險并不小，因為這種非正常操作屬于明令禁止的違規(guī)行為。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風(fēng)險；對于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風(fēng)險。
首付款“灰色操作”仍存
降低買房首付比例、降低置業(yè)門檻，是本輪地產(chǎn)政策的“重頭戲”。
自央行“517新政”三箭齊發(fā)后，各地陸續(xù)跟進(jìn)落地執(zhí)行信貸政策。對二線及以下城市來說，直接探至政策底線成為標(biāo)配：即首套房最低首付比例不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%，取消商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
買房首付款一兩成，已經(jīng)是很低的比例。但在現(xiàn)實中，為了刺激銷售，不少樓盤游走在政策灰色地帶，直接宣傳并操作低首付、零首付，試圖以更低首付款吸引購房者。
7月30日，鄭州一房產(chǎn)中介對記者表示，當(dāng)?shù)赜袛?shù)個樓盤都能操作“低首付”。
“第一種方式類似高評高貸?！彼Q，比如有項目現(xiàn)在“首付1萬上車”，總房款是100萬，購房者只需付1萬首付，剩余99萬全部貸款。因為銀行最高貸款比例是85%，相當(dāng)于按備案價約120萬去申請貸款，實際上開發(fā)商只賣一百萬，貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。
在鄭州樓市，上述“灰色操作”并非首次出現(xiàn)。早在去年，便有報道稱當(dāng)?shù)夭簧傩卤P推出“0首付”營銷，即首付一分錢不用付、全額走貸款，因樓盤原先價格高、現(xiàn)在價格低，按照原價位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價。
但實際上，“高評高貸”是一種涉及騙貸的違法行為。記者在咨詢太原一位中介門店店長時，該人士直言“高評高貸”是違法的，自己門店從來不經(jīng)手這類項目及業(yè)務(wù)。
低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價100萬的房子，首付款15萬，前期購房者先付5萬元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機(jī)構(gòu)貸款的話，也會有一定的額外利息?！?/p>
低首付、0首付操作并非只在鄭州，南寧也有數(shù)個樓盤宣稱可以操作，只不過方式是“返現(xiàn)”。
“比如首付款15萬，開發(fā)商能返現(xiàn)13～15萬，因為每套房源返現(xiàn)的金額不同，有的能做到0首付，有的則是低首付?！碑?dāng)?shù)匾恢薪楸硎?，操作起來很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時，開發(fā)商會把錢打到購房者相關(guān)人士賬戶上，用來支付首付。
記者隨機(jī)咨詢了三個項目，均表示可操作此類“返現(xiàn)”?！氨热缡赘吨恍鑳扇f五，包括維修基金等，開發(fā)商會返一部分錢給客戶，但不是直接打到其賬戶上，要到家屬或者朋友那里，再轉(zhuǎn)給客戶用作首付款。這種方式下，月供會稍微高一點。”
貴陽一位中介也表示，當(dāng)?shù)卮嬖诳梢缘褪赘顿I房的項目，一種是比如項目備案價高、現(xiàn)在降價了，便把差額部分補(bǔ)貼到首付里，另外便是直接返現(xiàn)，購房者交首付后，開發(fā)商便把錢返回來一部分；另一種便是首付分期，把首付款在一兩年內(nèi)還清。
專家提示背后重重風(fēng)險
買房低首付、0首付聽起來是“便宜事”，但因此發(fā)生糾紛的不在少數(shù)。
在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，便有天津市民表示，自己曾在地鐵房、零首付、贈送物業(yè)費(fèi)的“誘惑”下，認(rèn)購了一套房產(chǎn)，隨后發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在大量司法糾紛，想退房卻被沒收了定金。
對此官方回復(fù)稱，退定金問題涉及合同糾紛，如有爭議建議雙方協(xié)商，協(xié)商不成可通過司法途徑解決，主管部門已協(xié)調(diào)開發(fā)商解決此問題；虛假宣傳的問題，已責(zé)成市場監(jiān)管局進(jìn)行調(diào)查核實，目前核查正在進(jìn)行中，會在規(guī)定期限內(nèi)告知。
還有寧波市民表示，自己購買了當(dāng)?shù)匾惶仔路?，項目承諾低首付僅需2萬元，貸款按揭通過后，開發(fā)商將首付款打到本人卡里，再刷入開發(fā)商賬戶。但是，該操作并未直接寫入購房合同中，經(jīng)查詢此類行為屬于嚴(yán)重違規(guī)，加重了自身購房風(fēng)險。
對此官方回復(fù)表示，上述購房者反映的情況屬實，住建局已要求建設(shè)單位限期整改，并對網(wǎng)簽權(quán)限進(jìn)行了限制，目前建設(shè)單位反饋已經(jīng)整改完成。
浙江銀保監(jiān)局曾發(fā)文提示稱，部分中介機(jī)構(gòu)以“零首付購房”為誘餌，違規(guī)從事房產(chǎn)轉(zhuǎn)押套取銀行信貸資金行為，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實際卻因前期做高房價、支付服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實際市場價值的負(fù)債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險。
廣西銀保監(jiān)局也曾發(fā)文表示，常見的“零首付”套路，一種是開發(fā)商向消費(fèi)者承諾，在貸款發(fā)放后將首付款全部“返現(xiàn)”，一種是開發(fā)商或聯(lián)合金融公司將首付款借給購房者，要求購房者在規(guī)定時間內(nèi)分期還款，收取利息或者手續(xù)費(fèi)。消費(fèi)者往往被開發(fā)商“打折”“返現(xiàn)”等字眼蒙蔽，忽略了房子本身的市場價值，以及開發(fā)商能否真正予以返還的風(fēng)險。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對記者表示，從商品房銷售的角度來看，0首付、低首付的方式是違規(guī)的，往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。
早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中，就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資。
王玉臣表示，從銀行貸款角度看，如果真的是0首付，那意味著根本不符合銀行貸款及放貸標(biāo)準(zhǔn)，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。購房人風(fēng)險也不小，對于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同、提前全額還款的風(fēng)險。
“0首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi)，但為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介籌措資金，既會產(chǎn)生新成本，又會產(chǎn)生更多融資風(fēng)險。尤其是有些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利，一不小心就會掉入金融陷阱?！彼硎尽?/p>
日前南寧市住建局也表示，0首付購房存在多重風(fēng)險。對于購房者來說，0首付意味著購房初期不需要支付任何首付款項，雖然購房初期壓力降低，但實際上可能承擔(dān)更高的貸款額度。二是存在金融風(fēng)險。對于銀行等金融機(jī)構(gòu)來說，0首付購房增加了貸款違約的風(fēng)險。三是可能存在法律風(fēng)險，可能引發(fā)非法集資、詐騙等違法行為。
對此王玉臣建議稱，購房者一定要充分評估自己的資金能力，千萬不要看前期成本低就貿(mào)然購房。如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在此類行為，可向當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管局、住建部門等進(jìn)行投訴，還可向當(dāng)?shù)氐慕鹑诒O(jiān)管局進(jìn)行投訴，銀行也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸款審批管理。