圖源：樂(lè)有家研究中心
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 記者梁寶欣 深圳報(bào)道
新一期LPR下調(diào)后，多地房貸利率跟進(jìn)下調(diào)，像廣州首套房貸利率普遍下調(diào)至3.1%，二套房貸利率則降至3.7%。其中，個(gè)別外資銀行為了吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，對(duì)首套房貸利率給予更多優(yōu)惠，利率最低可以至2.9%。
除了廣州外，佛山、蘇州等地部分銀行的首套房貸利率也低至2.9%或2.95%。7月26日，佛山某房產(chǎn)中介向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，現(xiàn)在佛山銀行的商貸利率大部分是3.05%，如果資質(zhì)特別好的話(huà)，可以向匯豐等外資銀行申請(qǐng)到低一點(diǎn)的利率。
而隨著銀行商業(yè)貸款利率的下調(diào)，其與公積金貸款利差也有所收窄。目前我國(guó)各城市的個(gè)人住房公積金主要按照人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。
另外，據(jù)記者觀察，由于各地存量房貸和新增房貸的利率差十分明顯，很多已購(gòu)房者選擇提前還貸。
房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”
7月22日，央行將一年期和五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.35%和3.85%，上月分別為3.45%和3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
此次調(diào)整是今年第二次降息。此前在2月20日，央行宣布將5年期LPR從4.2%調(diào)整至3.95%。自此以后，LPR已連續(xù)四個(gè)月維持不變。本輪降息后，5年期房貸利率再次刷新歷史最低值。以四大一線(xiàn)城市為例，降息后北京、上海、深圳的最新房貸利率調(diào)整為首套3.4%，二套北京3.8%（五環(huán)內(nèi)）/五環(huán)外（3.6%）、上海3.8%（市區(qū)）/3.6%（自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的廣州最新的房貸利率調(diào)整為首套3.1%，二套3.7%。
據(jù)記者了解，目前匯豐銀行在廣州、佛山的首套房貸利率可以低至2.9%，具體要看客戶(hù)的資質(zhì)和申請(qǐng)的貸款額度。另外，相關(guān)媒體報(bào)道指出，最新一次LPR下調(diào)后，蘇州的江蘇銀行、交通銀行等給出了2.95%的首套房貸利率。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”是必然的。首先是央行公開(kāi)市場(chǎng)操作利率下行10個(gè)基點(diǎn)，意味著商行從央行融資的利率降低了，近期存款利率下調(diào)，這些舉措降低銀行資金來(lái)源成本，從而為房貸利率下行打開(kāi)了窗口。另外，銀行貸款支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的任務(wù)比較重，居民存款定期化的傾向明顯，在資產(chǎn)荒的背景下，角逐房貸份額的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而這種競(jìng)爭(zhēng)最佳的手段就是降低利率，而居民對(duì)利率敏感也強(qiáng)化了這一點(diǎn)。
李宇嘉還指出，“不同的銀行，由于資金來(lái)源成本、管理成本，對(duì)房貸份額的看重度不同，導(dǎo)致實(shí)際投放的按揭利率不同，特別是按揭利率不設(shè)下限以后，沒(méi)有了保護(hù)錨，銀行進(jìn)入慘烈的競(jìng)爭(zhēng)階段。因此，類(lèi)似外資行、農(nóng)商行等資金成本低的銀行，可能會(huì)率先進(jìn)入‘2時(shí)代’?！?/p>
今年5月17日，房地產(chǎn)“一攬子”政策落地，央行等部門(mén)明確宣布要從全國(guó)層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率。
值得一提的是，李宇嘉在7月24日提到，“考慮到目前首套房利率在3.2%左右，未來(lái)如果存款利率下降，也會(huì)帶動(dòng)其他銀行也進(jìn)入‘2時(shí)代’?！?/p>
7月25日，工行、農(nóng)行、中行、建行宣布下調(diào)存款掛牌利率，活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所調(diào)整。其中，1年期整存整取定期存款掛牌利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.35%。
降低交易成本，提振預(yù)期
此次LPR下降后，首套房主流利率由3.2%下降至3.1%。若按照100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利息總額將減少近2萬(wàn)元，每月月供將減少55元。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次5年期LPR降息，將有助于進(jìn)一步降低房貸成本。從LPR的走勢(shì)來(lái)看，今年一季度呈現(xiàn)“破4”的態(tài)勢(shì)，即從4.2%下降至3.95%。而當(dāng)前出現(xiàn)了今年第二次降息，進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本的下降。若是疊加持續(xù)性的降息效應(yīng)，那么月供減負(fù)效應(yīng)非常明顯，有助于和其他政策結(jié)合，持續(xù)降低房貸成本。
而在談及降息對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)的影響時(shí)，李宇嘉告訴記者，利率下行，一定會(huì)帶來(lái)商品房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，一方面是降成本效應(yīng)，另一方面的提振預(yù)期的效應(yīng)，有的人認(rèn)為利率下降會(huì)提振資產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。但是，從過(guò)往的降息效果來(lái)看，降息僅僅帶動(dòng)短期的交易利好，即處于門(mén)檻上的需求，因降息而促成交易，特別是剛性需求，換房需求，這些是不得不買(mǎi)的需求。
“長(zhǎng)期效應(yīng)不足，因?yàn)榛久娌⑽锤淖儯硗?，即便是降月供的效?yīng)也在收窄。因?yàn)榍捌诖蠓冉迪ⅲㄈツ甑拇媪糠抠J利率調(diào)整，已經(jīng)將利率下降了200個(gè)基點(diǎn)左右，近期降息的頻率也以10個(gè)基點(diǎn)為單位，距離底部已經(jīng)不遠(yuǎn)，‘降月供’的效應(yīng)并不大?！崩钣罴窝a(bǔ)充說(shuō)道。
此外，李宇嘉認(rèn)為房貸利率仍有下調(diào)空間。
李宇嘉指出，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期，居民風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)預(yù)期下降，再加上老齡化以及基建和地產(chǎn)對(duì)資金的需求下降，對(duì)高利率的資金需求減少了。同時(shí)，政策也要不斷地降低利率來(lái)對(duì)沖加杠桿情緒減弱導(dǎo)致的通貨緊縮。因此，央行會(huì)持續(xù)加大公開(kāi)市場(chǎng)操作，以降低利率，而且保本理財(cái)、存款利率都會(huì)下降，這會(huì)導(dǎo)致按揭利率的機(jī)會(huì)成本上升，倒逼銀行降低按揭利率，特別是在居民加杠桿買(mǎi)房意愿下降的情況下。
需要注意的是，雖然此次LPR調(diào)整也使得存量房貸利率下降10個(gè)基點(diǎn)，但對(duì)于相當(dāng)一部分存量房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，今年內(nèi)無(wú)法享受到降息紅利，按照合同約定，要等到明年重定價(jià)日才能適用調(diào)降后的利率。
另外，目前來(lái)看，各地存量房貸和新增房貸的利率差仍十分明顯。
商業(yè)貸款與公積金貸款利差收窄
目前各城市的個(gè)人住房公積金主要按照人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得銀行商業(yè)貸款利率與公積金貸款利差也有所收窄。像廣州目前大部分銀行首套房貸利率3.1%，有些外資銀行的首套房貸利率更是低至2.9%，分別與公積金2.85%相差25個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)政策的全面轉(zhuǎn)向，商業(yè)房貸利率寬松已成大勢(shì)，未來(lái)商業(yè)房貸利率與公積金利率將可能出現(xiàn)倒掛。
而嚴(yán)躍進(jìn)表示，“商貸-公積金”利率可能出現(xiàn)倒掛，直觀上看和商貸調(diào)整有關(guān)。但這主要是公積金利率調(diào)整滯后所造成的，所以產(chǎn)生了商貸加快下調(diào)，但公積金調(diào)整不到位的問(wèn)題。
“貸款資金規(guī)模大，但是市場(chǎng)需求不多，所以造成了很多問(wèn)題。包括近期商業(yè)貸款‘返點(diǎn)’事件，其實(shí)也和此類(lèi)貸款找不到客戶(hù)有關(guān)，所以貸款利率會(huì)‘內(nèi)卷’，尤其是商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)這種調(diào)整節(jié)奏快。但公積金中心從工作機(jī)制角度看，其類(lèi)似調(diào)整的市場(chǎng)化操作是很弱的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。
據(jù)記者了解，銀行業(yè)績(jī)承壓的現(xiàn)狀下，近日，上海等地被曝出有銀行聯(lián)合房地產(chǎn)中介在個(gè)人住房按揭貸款中“返點(diǎn)”拉客的情況。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，返點(diǎn)本質(zhì)上可以視為一種傭金，即銀行為了爭(zhēng)搶房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額，向提供房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用本身和房貸金額有一定比例關(guān)系。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點(diǎn)”行為容易引發(fā)房貸業(yè)務(wù)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)秩序。
另外，嚴(yán)躍進(jìn)還提醒道，商貸利率和公積金利率利差變小，也要注意風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)公積金的貸款性?xún)r(jià)比會(huì)降低，也會(huì)造成公積金貸款過(guò)剩，資源浪費(fèi)。