建議盡快建立主辦銀行制度，由對該開發(fā)企業(yè)貸款最多的商業(yè)銀行為主辦銀行，協(xié)調(diào)其他相關(guān)銀行和金融機構(gòu)，通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，緩解房企流動性風(fēng)險。對嚴(yán)重資不抵債且債務(wù)重組失敗的開發(fā)企業(yè)，加快破產(chǎn)重整
文|張其光 李國彥 張真
中國大型房企長期奉行高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，積累了較大規(guī)模的資產(chǎn)和負(fù)債，負(fù)債率不斷攀升。當(dāng)前房地產(chǎn)市場疲軟，銷售回款困難，銀行擔(dān)心風(fēng)險不愿意提供信貸資金，施工企業(yè)和材料供應(yīng)商要求房企必須先付款后施工和發(fā)貨，墊資施工基本消失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況整體困難，出險企業(yè)不斷增加。
2023年8月21日-25日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中國建設(shè)銀行、信達(dá)資產(chǎn)和財富管理50人論壇組成聯(lián)合調(diào)研組，對鄭州、深圳和上海進(jìn)行了房地產(chǎn)風(fēng)險情況專項調(diào)研。調(diào)研后，中國房協(xié)進(jìn)行了專題研究，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，提出盡快出清房地產(chǎn)市場風(fēng)險的政策建議。具體提出四條建議：
01
建立主辦銀行制度，緩解房企流動性風(fēng)險
2022年年底，以“金融十六條”（《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）為代表，“三支箭”將開發(fā)企業(yè)納入支持范圍，但受益房企有限。
第一支箭信貸融資支持力度不及預(yù)期，到二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.1萬億元，同比增長5.3%，比各項貸款平均增速低6個百分點。授信房企主要是央企、國企，混合所有及民營房企很難獲得授信，或授信額度很少，商業(yè)銀行對房企整體呈現(xiàn)“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面。
第二支箭債券融資、第三支箭股權(quán)融資支持范圍有限，僅惠及個別房企。2023年上半年，約12家房企發(fā)債，6家涉房上市公司定增事項獲交易所審核通過，政策很難惠及大量開發(fā)企業(yè)。
從“三支箭”的政策規(guī)定和實施效果來看，只有第一支信貸融資箭可以幫助民營房企緩解流動性危機。
通過調(diào)研了解，“金融十六條”出臺半年多以來，商業(yè)銀行相互觀望，以等待總行指示、正在研究等借口，不落實相關(guān)要求，政策落地效果很不理想。例如，新城控股目前在全國排名第十，尚未出險，但融資依然艱難，現(xiàn)金流很緊張?？禈蚣瘓F在河南本土開發(fā)企業(yè)中排名第三，政府又協(xié)調(diào)地方銀行提供專項借款3億元，但實際只能用1.5億元，另一半被強制留用于支付其在該銀行貸款的利息。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、開發(fā)企業(yè)陷入流動性危機的時候，如果所有商業(yè)銀行孤立做決策，都會為保全自身資產(chǎn)采取過度避險決策，等待別人放貸化解危機，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)大批破產(chǎn)，銀行存量貸款大量打水漂，這是博弈論里典型的“囚徒困境”。
為防止各個金融機構(gòu)相互觀望、相互推諉，建議盡快建立主辦銀行制度，由對該開發(fā)企業(yè)貸款最多的商業(yè)銀行為主辦銀行，協(xié)調(diào)其他相關(guān)銀行和金融機構(gòu)，通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，緩解房企流動性風(fēng)險。
存量貸款最多的主辦銀行，有義務(wù)牽頭幫扶開發(fā)企業(yè)，這樣可以為自身保全資產(chǎn)，構(gòu)筑風(fēng)險防護墻，保證未出險開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流安全，防止優(yōu)質(zhì)企業(yè)出險。同時，對于違約情況不太嚴(yán)重，而且積極保交樓、注重信用、業(yè)務(wù)布局和資產(chǎn)狀況較好的開發(fā)企業(yè)，通過主辦銀行制度有效控制風(fēng)險。
具體操作建議包括：
一是由對開發(fā)企業(yè)的存量開發(fā)貸和按揭貸款量最大的銀行，擔(dān)任主辦銀行，協(xié)調(diào)其他相關(guān)銀行和金融機構(gòu)組成銀團，向該開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款。
二是開發(fā)企業(yè)需要財務(wù)透明、資產(chǎn)覆蓋率高、管理團隊穩(wěn)定、信息披露合規(guī)、具備償債能力，積極推進(jìn)保交樓，但存在階段性流動性壓力，主辦銀行對房企經(jīng)營管理享有知情權(quán)。
三是主辦銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況確定流動資金貸款額度和使用方式。
四是開發(fā)企業(yè)存量貸款由主辦銀行協(xié)調(diào)相關(guān)金融機構(gòu)，按照16條政策要求做出展期、債務(wù)重組等安排。
02
實施再貸款政策，支持收購出險房企資產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)有大量房產(chǎn)待售，但難以出售。處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險主要有出售資產(chǎn)和債務(wù)重整兩種方法，債務(wù)重整涉及司法判決，需要較長時間，當(dāng)務(wù)之急是房企出售資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)企業(yè)持有的商辦物業(yè)約20萬億元，在建項目約54億平方米。
但市場缺乏交易買方，在房地產(chǎn)下行的條件下，市場到處都是賣方，買方嚴(yán)重缺乏，或者買方借機大幅壓價，賣方不愿出售，這致使開發(fā)企業(yè)并購重組進(jìn)展極為緩慢。
建議人民銀行低息再貸款支持長租房投資機構(gòu)購買房產(chǎn)轉(zhuǎn)為長租住房。十九屆五中全會要求發(fā)展長租房市場，解決大城市新市民和青年人住房問題，但長租房發(fā)展過程中，突出的問題是存量房源獲取成本高，新建房源周期長。
對此，可將把處置房地產(chǎn)風(fēng)險與長租房建設(shè)有機結(jié)合起來。加大租賃住房貸款支持力度，由人民銀行提供利率1％，期限20年的再貸款給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再轉(zhuǎn)貸給長租房投資機構(gòu)，支持長租房投資機構(gòu)收購房企持有的待售商業(yè)物業(yè)和住宅項目，改造或續(xù)建為長租房，面向新市民和青年人供應(yīng)。
同時，要大幅降低長租房稅費成本，一是大幅降低長租房項目的土地增值稅稅率，二是將出租房屋過程中的增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等歸并，并大幅降低稅率，適應(yīng)目前長租房項目普遍微利、虧損的實際情況，培育長租房行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
預(yù)計實施效果，不僅可以改善城市化進(jìn)程中的民生居住問題，為城市新市民和年輕人提供大量穩(wěn)定租賃住房，穩(wěn)定社會就業(yè)，降低城鎮(zhèn)化門檻；而且有效化解部分房地產(chǎn)風(fēng)險，幫助部分出險房企改善流動性，解決債務(wù)危機。
03
推進(jìn)債務(wù)重組，減少開發(fā)企業(yè)債務(wù)規(guī)模
在目前市場持續(xù)下行的大環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表大面積惡化，引發(fā)了市場恐慌和社會震蕩。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年以來，有60家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，其中50家披露了財報，總負(fù)債規(guī)模約12.4萬億元，總資產(chǎn)規(guī)模約13.3萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為93%。
此外，開發(fā)企業(yè)的債務(wù)糾紛很容易引發(fā)司法查封，而且往往是跨省多地重復(fù)司法查封。房 地產(chǎn)開發(fā)公司解決債務(wù)司法查封需要盤活資產(chǎn)以獲得資金，而盤活資產(chǎn)需要先解決債務(wù)糾紛，典型的“死循環(huán)”，各方深陷債務(wù)連環(huán)危機難以自拔。
房地產(chǎn)行業(yè)的巨量債務(wù)和司法糾紛，制約了出險開發(fā)企業(yè)債務(wù)重組的騰挪空間，單純依靠市場力量很難解決，被動等待期待以時間換空間，只會讓資產(chǎn)不斷貶值，負(fù)債利息不斷升高，最終一定資不抵債，解決難度更大，這需要從國家層面系統(tǒng)、穩(wěn)妥化解。
建議針對資可抵債且仍在積極應(yīng)對的出險房企，應(yīng)穩(wěn)妥推進(jìn)債務(wù)重組，實現(xiàn)真正保交樓目的，由開發(fā)企業(yè)注冊地人民政府、司法調(diào)解機構(gòu)或金融機構(gòu)等，牽頭召開出險開發(fā)企業(yè)債權(quán)人會議，協(xié)商確定債務(wù)重組方案，引入AMC（資產(chǎn)管理公司）等參與債務(wù)化解，通過債務(wù)展期、減免利息、債務(wù)置換、債轉(zhuǎn)股、跨市場跨品種跨機構(gòu)重組等方式壓減房企債務(wù)規(guī)模。
三年疫情期間，很多房地產(chǎn)項目長時間停工停售，應(yīng)鼓勵各方協(xié)商減免在此期間的利息。對于資不抵債的項目，所有投資方和債權(quán)人，包括銀行等金融機構(gòu)，合理承擔(dān)相應(yīng)損失，政府對開發(fā)企業(yè)的欠款，也應(yīng)通過債務(wù)重組予以解決。中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司在鄭州與康橋集團合作，前融資金實現(xiàn)了債轉(zhuǎn)股，信達(dá)從債權(quán)人變?yōu)楣餐俦P者，項目以央企品牌重新推向市場，取得較好的效果，這一做法值得推廣。
04
實施破產(chǎn)重整，破除少數(shù)開發(fā)企業(yè)僥幸心理
資不抵債的開發(fā)企業(yè)中，不乏有企業(yè)試圖把爛攤子甩給政府去處理，自己躺平靜待企業(yè)被救活，然后繼續(xù)獲利。這類企業(yè)繼續(xù)保留下去，只會惡化市場生態(tài)，嚴(yán)重挑戰(zhàn)公平和正義。
建議對嚴(yán)重資不抵債且債務(wù)重組失敗的開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)企業(yè)注冊地進(jìn)入司法程序，加快破產(chǎn)重整，及時依法將企業(yè)股東的權(quán)益清零，防止資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并追究開發(fā)企業(yè)實控人、有關(guān)股東和高管違法行為責(zé)任，這是他們違法經(jīng)營必須付出的代價。
破產(chǎn)重整可以清理僵尸開發(fā)企業(yè)，避免各方長期僵持資產(chǎn)貶值，優(yōu)化資源配置，維護相關(guān)各方權(quán)益，這將形成社會示范效應(yīng)，警示那些躺平的房企，破除其僥幸心理，盡快展開自救。
依照《公司法》《破產(chǎn)法》等相關(guān)法律法規(guī)，梳理資不抵債的出險房企的負(fù)債規(guī)模與結(jié)構(gòu)，依法明確各類債權(quán)人的債務(wù)清償順序：購房者、施工企業(yè)和材料供應(yīng)商、稅費、有抵押的債權(quán)人、無抵押的債權(quán)人。各類債權(quán)人中，購房者處于弱勢地位，已經(jīng)支付了多年的積蓄并背負(fù)購房按揭貸款，但沒有得到住房，這直接關(guān)系購房者基本生活保障的權(quán)利，應(yīng)首先得到清償。如果涉及回遷安置家庭，回遷安置家庭包括在購房者中，一同優(yōu)先得到清償。
在購房人之后，優(yōu)先清償施工企業(yè)和建筑材料供應(yīng)商。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中普遍存在施工企業(yè)和供應(yīng)商墊資現(xiàn)象，施工企業(yè)、供應(yīng)商已經(jīng)付出了勞動和建筑材料但沒有拿到工程款項，是否優(yōu)先清償直接影響到農(nóng)民工的工資發(fā)放，《民法典》也明確規(guī)定了“建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。在購房者、施工企業(yè)和材料供應(yīng)商清償之后，稅費、有抵押的債權(quán)人、無抵押的債權(quán)人依法依次得到清償。
(作者張其光為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長；李國彥為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究部主任；張真為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會高級工程師；編輯：王延春）