巨量供應(yīng)壓頂，深圳多數(shù)寫字樓業(yè)主不得不降租、降價(jià)應(yīng)對(duì)。
10月11日，第一太平戴維斯發(fā)布2023年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告稱，深圳甲級(jí)寫字樓供應(yīng)壓力加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，料將迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取穩(wěn)定的入駐率。
深圳不斷崛起的寫字樓，時(shí)代周報(bào)記者攝
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增5個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)面積約27.7萬平方米。截至9月末，深圳甲級(jí)寫字樓總存量環(huán)比增長(zhǎng)2.7%至1071.9萬平方米?！斑@一存量在華南首屈一指?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示。
甲級(jí)寫字樓存量持續(xù)走高，既有供應(yīng)增加影響，也因需求端表現(xiàn)疲軟。
謝靖宇介紹，今年第三季度，深圳多數(shù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目問詢量、帶看量有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度略有回溫，疊加新入市項(xiàng)目已有部分預(yù)租去化，季內(nèi)凈吸納量升至6.7萬平方米，成交主力來自信息技術(shù)、金融、零售及貿(mào)易等行業(yè)。其中，東亞銀行承租寶能中心3000平方米寫字樓。
“盡管如此，鑒于租戶仍普遍執(zhí)行嚴(yán)格的成本控制策略，市場(chǎng)整體擴(kuò)張需求表現(xiàn)仍較為疲軟，加之大規(guī)模新增供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性影響，截至今年第三季度末深圳甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.3%?！敝x靖宇表示。
今年第四季度，深圳將有6個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)約32.9萬平方米，將總存量推高9.9%至1104.8萬平方米。第一太平戴維斯稱，這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)到2027年末深圳甲級(jí)寫字樓總存量將達(dá)到1392.7萬平方米。
謝靖宇分析認(rèn)為，鑒于新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)處于高位，疊加市場(chǎng)整體需求偏弱，至今年年底，深圳甲級(jí)寫字樓空置率大概率突破30%，明年繼續(xù)走高至35%。
大量供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降租、降價(jià)成為出路。
截至今年第三季度末，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金降至168.9元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%，同比下降5.1%，環(huán)同比降幅分別擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)、2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，羅湖租金降幅明顯，平均租金約150.5元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降3.7%，同比下降11.2%。
租賃市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，投資者信心及業(yè)主價(jià)格預(yù)期均維持低位。
截至今年第三季度末，深圳二手甲級(jí)寫字樓散售均價(jià)約38532元/平方米，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.3%，同比下降5.0%。
各主要子市場(chǎng)二手甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)均錄得明顯下跌。其中，福田中心區(qū)、后海、羅湖的均價(jià)分別約為40007元/平方米、37558元/平方米、28333元/平方米，價(jià)格指數(shù)同比分別下降5.0%、7.2%、6.5%。值得一提的是，車公廟片區(qū)表現(xiàn)突出，二手甲級(jí)寫字樓均價(jià)約47175元/平方米，價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)1.0%。
市場(chǎng)預(yù)期不足，寫字樓“骨折價(jià)”出售成為常態(tài)。
從事寫字樓租售業(yè)務(wù)的張明凱（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，從核心區(qū)域科技園、前海、福田CBD到次核心區(qū)域羅湖、寶安，“五折賣樓”比比皆是。
前海一央企開發(fā)寫字樓，原備案價(jià)約8.5萬元/平方米，一清盤房源折后單價(jià)約5.8萬元/平方米；寶安核心區(qū)域一寫字樓5折左右出售，備案價(jià)約6萬元/平方米，現(xiàn)售價(jià)低至3.2萬元/平方米。
“相對(duì)來說，寫字樓的價(jià)格管控沒那么嚴(yán)厲，定價(jià)的自主度比較高。”張明凱表示。
二手業(yè)主同樣難頂壓力。
后海一甲級(jí)寫字樓急售單位報(bào)價(jià)約3.8萬元/平方米。代理銷售該物業(yè)的經(jīng)紀(jì)人稱，該寫字樓在市場(chǎng)高峰期的售價(jià)曾到達(dá)5.8萬元/平方米，“這幾年受到大環(huán)境影響，才會(huì)有急賣的業(yè)主放低價(jià)格出售?！?/p>
即便大幅降價(jià)，寫字樓的去化仍然困難。
“很多項(xiàng)目從剛封頂賣到二手物業(yè)入市都沒賣完，一個(gè)項(xiàng)目持銷五六年很正常。” 張明凱說。