遭遇開(kāi)發(fā)商資金斷裂時(shí)，期房預(yù)售合同中的逾期責(zé)任條款形同虛設(shè)。
近年來(lái)，樓盤(pán)延期交付成為住房消費(fèi)的一大痛點(diǎn)。不少購(gòu)房者買了預(yù)售的新房后，原計(jì)劃按照合約交付日收樓、搬入新家，沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商一再逾期，購(gòu)房者不僅收不到任何逾期賠償，還遲遲不能住進(jìn)自己的新房，需額外支付房租，損失慘重。
一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，會(huì)有一個(gè)條款約定“逾期交付責(zé)任”，開(kāi)發(fā)商交付時(shí)間逾期在90日之內(nèi)，按日向購(gòu)房人支付萬(wàn)分之零點(diǎn)五的違約金，而逾期時(shí)間超過(guò)90日，則購(gòu)房人有權(quán)解除合同退房，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還要支付違約金。
“當(dāng)我真正遭遇樓盤(pán)三次延期交付時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)條款形同虛設(shè)。”在3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日前夕，一位遭遇樓盤(pán)延期交付7個(gè)月的西安購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，隨著爆雷房企導(dǎo)致交付延期的事件增加，延期交付成為購(gòu)房者的第二大關(guān)注點(diǎn)，僅次于樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，降標(biāo)減配的關(guān)注度反而下降，因?yàn)楸绕鸾徊涣朔?，降?biāo)已經(jīng)在購(gòu)房者可容忍的范圍內(nèi)了。面對(duì)延期交付，為了能早日收到房，購(gòu)房者往往放棄走法律途徑拿回自己應(yīng)得的賠償，有苦難言。
交付屢延期，拿到逾期賠償金成為奢望
“最初約定的收樓日期是2022年8月30日，第一次延期到2022年11月30日，第二次延期到2023年1月15日，第三次延到2023年3月30日，眼看第三次延期的期限還有十幾天就到了，目前小區(qū)的綠化工程還沒(méi)有做，室內(nèi)精裝修做了一半，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展緩慢，能在3月30日順利收樓的可能性幾乎沒(méi)有。”近日，購(gòu)買了西安康橋悅?cè)貓@13號(hào)樓一套住宅的王華向第一財(cái)經(jīng)爆料，稱該項(xiàng)目已經(jīng)三次延期，至今仍不能按約定交付。
王華翻出了此前與開(kāi)發(fā)商簽訂的新房預(yù)售合同，第十二條約定了逾期違約責(zé)任，其中稱：“除不可抗力之外，逾期在90日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金；逾期超過(guò)90日，買受人有權(quán)解除合同……出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照4.35%計(jì)算給付利息，同時(shí)按照全部房?jī)r(jià)款的0.1%向買受人支付違約金?！?/p>
該項(xiàng)目較最初合同約定時(shí)間已經(jīng)延期交付近7個(gè)月，施工進(jìn)度拖延的主要原因是開(kāi)發(fā)商拖欠施工方工程款項(xiàng)，假設(shè)按照房款130萬(wàn)元計(jì)算，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠付每戶違約金一萬(wàn)多元。而且，由于交付逾期已經(jīng)超過(guò)90日，購(gòu)房人可以退房并要求開(kāi)發(fā)商支付房款利息和違約金。
盡管合同對(duì)逾期交付責(zé)任寫(xiě)得十分清楚，但王華發(fā)現(xiàn)，一旦真的遇到樓盤(pán)不斷延期，該條款簡(jiǎn)直“形同虛設(shè)”。
“如果資金不出問(wèn)題，交房是不太可能延期的，現(xiàn)在長(zhǎng)時(shí)間延期交付的項(xiàng)目，本身都是資金出了問(wèn)題，項(xiàng)目公司賬上沒(méi)有錢(qián)，即便去打官司業(yè)主贏了，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)錢(qián)賠。退房現(xiàn)在也可以隨便退，但是開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有錢(qián)退房款，最后如果走到破產(chǎn)清算，業(yè)主就是普通債權(quán)人之一?！蓖跞A表示。
李莉是西安世茂璀璨傾城的準(zhǔn)業(yè)主，她告訴記者，目前該樓盤(pán)有2700多戶未收樓?！叭ツ?月30日應(yīng)當(dāng)交付的，延期到今年的6月30日，今年4月30日應(yīng)該交付的一批則延期到了今年年底12月30日?！?/p>
李莉表示，品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)延期交付，大多數(shù)原因都是資金周轉(zhuǎn)出了問(wèn)題。據(jù)問(wèn)題樓盤(pán)業(yè)主們集體統(tǒng)計(jì)，西安近五年內(nèi)開(kāi)賣的期房，截至目前有交付風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)。
“有其他樓盤(pán)業(yè)主走法律途徑，把不能按期交付房屋的開(kāi)發(fā)商告上法庭，反而導(dǎo)致樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)加劇，開(kāi)發(fā)商擺爛，甚至難以申請(qǐng)到保交付資金?！崩罾蚍Q。
目前，王華和李莉所購(gòu)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都已通過(guò)資產(chǎn)抵押申請(qǐng)到了保交樓專項(xiàng)資金，對(duì)于延期交付，他們都認(rèn)為：只要最終不爛尾，能保質(zhì)保量交房就行！至于開(kāi)發(fā)商何時(shí)能真正解決抵押?jiǎn)栴}，讓業(yè)主們順利拿到產(chǎn)證，以及對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間的延期交付，開(kāi)發(fā)商究竟應(yīng)該如何賠付，小業(yè)主方都已經(jīng)放低了要求。
“在這么大宗的消費(fèi)上，小業(yè)主卻十分弱勢(shì)，雖然按照法律以及合同約定，我們應(yīng)該收到賠付金，但這已經(jīng)成了奢望?！崩罾虮硎?。
律師說(shuō)法：不應(yīng)縱容開(kāi)發(fā)商違約行為
像王華和李莉這樣遇到樓盤(pán)延期交付且無(wú)法收到應(yīng)有賠付的二線城市購(gòu)房者還有很多。
據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，126個(gè)項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%，真正全面復(fù)工項(xiàng)目?jī)H62個(gè)，占總量21%。32個(gè)典型城市停工項(xiàng)目所涉及的尚未交付總建面達(dá)到了4532萬(wàn)平方米，尚未交付總套數(shù)407956套。其中，二線城市項(xiàng)目占比近8成，停工項(xiàng)目套數(shù)達(dá)307819套。
三四線城市購(gòu)房者一次性付款占比較高，因而整體停工項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不及二線城市。
中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬(wàn)套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面也達(dá)到了100萬(wàn)平方米以上。
克而瑞通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于房屋交付問(wèn)題過(guò)于突出，延期交付已經(jīng)成為購(gòu)房者的第二大關(guān)注點(diǎn)，僅次于樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，降標(biāo)減配的關(guān)注度反而在下降。正如王華和李莉所說(shuō)，只要房屋最終能交付，即便配置上打一點(diǎn)折扣，業(yè)主們也不得不接受。
那么遇到新房未按合同約定、逾期交付的情況，購(gòu)房者到底應(yīng)該如何做？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，許多購(gòu)房人面對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交付，放棄了自身權(quán)利，包容了違約行為，這其實(shí)是對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的一種縱容。
“由于業(yè)主群體一般人數(shù)龐大，有些業(yè)主喜歡搭順風(fēng)車，希望看到別人去維權(quán)，等有成果的時(shí)候，自己再去摘果實(shí)，而維權(quán)業(yè)主真的拿到賠償后，往往也會(huì)簽署保密協(xié)議。而很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)沒(méi)有基本的契約精神，違約后，只要業(yè)主不維權(quán)，是不會(huì)主動(dòng)去支付違約金或賠償?shù)?。此外，在部分開(kāi)發(fā)商提供的商品房買賣合同文本中，存在豁免開(kāi)發(fā)商延期交付違約責(zé)任的條款，這種情況下，即使有業(yè)主去維權(quán)，如果只是到法院去起訴開(kāi)發(fā)商，很多時(shí)候也難以得到法院的支持。”王玉臣表示。
王玉臣認(rèn)為，如果購(gòu)房者堅(jiān)定了要追討賠償、維護(hù)自身權(quán)益的想法，則可以直接起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果違約責(zé)任約定得比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。選擇這種維權(quán)方式，合同是最重要的證據(jù)。要追究額外損失的時(shí)候，租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)，尤其需要注意，支付租金的時(shí)候務(wù)必不要用現(xiàn)金，務(wù)必用銀行轉(zhuǎn)賬或者微信支付寶等可查的方式轉(zhuǎn)賬，相關(guān)的記錄都是證據(jù)。
其次，購(gòu)房者要進(jìn)行信息公開(kāi)調(diào)查，去相關(guān)部門(mén)調(diào)取這個(gè)項(xiàng)目目前的建設(shè)手續(xù)，查清楚到底是什么原因不能交房，是建設(shè)問(wèn)題，還是手續(xù)問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商違規(guī)建房，這樣才能對(duì)癥下藥。常見(jiàn)的逾期交房有兩種原因：一是資金問(wèn)題。如果是資金短缺造成的延期，購(gòu)房者需要特別關(guān)注項(xiàng)目的監(jiān)管資金支付情況。第二是違規(guī)施工導(dǎo)致被相關(guān)部門(mén)責(zé)令停工、處罰或者無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而造成逾期。如果通過(guò)信息公開(kāi)或者其他方式發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在違法違規(guī)問(wèn)題，可以視情況提起違法查處，要求相關(guān)部門(mén)履行職責(zé)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)給開(kāi)發(fā)商施加壓力。
如果購(gòu)房者發(fā)出相關(guān)違法查處申請(qǐng)以后，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有在兩個(gè)月內(nèi)履行自己的職責(zé)，可以依法提起行政訴訟，督促相關(guān)部門(mén)去履行職責(zé)，進(jìn)而給開(kāi)發(fā)商施加壓力。
近年來(lái)，許多開(kāi)發(fā)商把樓盤(pán)延期交付的原因歸結(jié)于“不可抗力”，包括疫情封控、極端天氣、用工荒等，這些理由是否成立？
王玉臣表示，不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，是有明確界定的，但凡有一個(gè)要素不滿足，就不應(yīng)當(dāng)再認(rèn)定為不可抗力。所以，開(kāi)發(fā)商的部分理由在法律上其實(shí)是站不住腳的。
上海中夏律師事務(wù)所副主任、高級(jí)合伙人李曉茂則對(duì)記者表示，司法實(shí)踐中，涉及疫情封控的，法院會(huì)按照政府發(fā)布的封控時(shí)間來(lái)計(jì)算，除此以外，像高溫天氣、招不到工等情況，是可以部分預(yù)見(jiàn)的，不屬于不可抗力。
不過(guò)，王玉臣表示，如果購(gòu)房人的最終目的是要收樓，那么還是應(yīng)當(dāng)注重談判，以上的方式方法往往只是手段，是為了推動(dòng)交房而創(chuàng)造談判籌碼。
李曉茂表示，在具體實(shí)踐中，許多購(gòu)房人認(rèn)為延期交付的賠付金只有一兩萬(wàn)元，覺(jué)得麻煩就自動(dòng)放棄了，如果要追償，是可以通過(guò)法律訴訟來(lái)維護(hù)權(quán)益的，不過(guò)如果開(kāi)發(fā)商資金斷裂，最終法院的強(qiáng)制執(zhí)行可能會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題雪上加霜。
“如果開(kāi)發(fā)商資金已經(jīng)出了問(wèn)題，后續(xù)可能會(huì)存在執(zhí)行難的問(wèn)題，所以通常在做這種案子的時(shí)候，不應(yīng)只簡(jiǎn)單用民事訴訟一種方式，需要充分運(yùn)用法律法規(guī)賦予老百姓的各種權(quán)利全面維權(quán)。”王玉臣說(shuō)道。
?。☉?yīng)受訪者要求，文中王華、李莉均為化名）