文/樂居財經(jīng) 楊宏彬
今年以來，盡管房地產(chǎn)市場的波動已經(jīng)超出了逾期，但穩(wěn)健的企業(yè)不僅依然能維持正常的經(jīng)營，業(yè)績表現(xiàn)甚至較去年同期還有所提升。
8月31日，萬科企業(yè)股份有限公司舉行2022年中期業(yè)績會。本次業(yè)績發(fā)布會以線上直播的方式舉行，萬科董事會主席郁亮，總裁祝九勝，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，執(zhí)行副總裁劉肖，董事會秘書朱旭出席。
2022年上半年，萬科錄得營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%，營收利潤雙增長。
今年年初，在萬科2021年全年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮在檢討去年業(yè)績表現(xiàn)時就表示對今年的業(yè)績有信心，郁亮相信行動和努力將支撐萬科在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。如今看來，萬科兌現(xiàn)了承諾，特別是在房地產(chǎn)市場下行之際，承諾的兌現(xiàn)顯得尤為不易。
不過，郁亮對萬科的要求要更高一些，考慮的也更長遠(yuǎn)。“上半年的結(jié)果來看，馬馬虎虎。關(guān)鍵是能不能走下來的問題，這個狀態(tài)能不能保持下去的問題，這取決于我們背后的能力有沒有建立起來，肌肉有沒有長起來?！?/span>
截止2022年6月末，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。可以看出，萬科穩(wěn)健依舊。
在業(yè)績會上，郁亮表示，“萬科歷來非常重視現(xiàn)金流和財務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營層面有一定的安全邊際?！焙?，安全的財務(wù)環(huán)境像是溫暖的篝火，照亮萬科前行的道路。
強(qiáng)有力的調(diào)控之下，房地產(chǎn)發(fā)展顯然已經(jīng)進(jìn)入新的周期。而如何穿越周期，已經(jīng)成為了所有房企共同的課題。2022年上半年，萬科的經(jīng)營與服務(wù)業(yè)務(wù)均有不俗表現(xiàn)，這也將成為萬科穿越周期的重要助力。
多地區(qū)銷售名列前茅，高質(zhì)量交付
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6 月全國商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降 22.2%；銷售金額 6.61 萬億元，同比下降 28.9%。在此背景下，幾乎所有的房企的銷售額都受到影響，萬科亦無法獨善其身。
2022年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積1，290.7萬平方米，銷售金額2，152.9億元，同比分別下降 41.1%和 39.3%。雖然同比有所下降，但放在行業(yè)中來看，萬科的銷售表現(xiàn)仍然是非常出眾的。在克而瑞發(fā)布的2022年上半年房企銷售額榜單中，萬科位列前三。
此外，據(jù)管理層介紹，萬科在41個城市的銷售額排名當(dāng)?shù)厍叭渲?6個城市排名第一，17個城市第二，8個城市排名第三。行業(yè)的對比數(shù)據(jù)更能凸顯萬科銷售方面的實力。
銷售工作的順利開展為萬科收入的增長打下了堅實的基礎(chǔ)。2022年上半年，萬科實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積 1，310.2萬平方米，同比增長 17.5%，實現(xiàn)結(jié)算收入 1，788.8億元，同比增長 23.9%。
保交付、保交樓是今年以來房企最常喊出的口號，而對于萬科這樣一家現(xiàn)金流充裕的房企而言，并不存在交付壓力。上半年，萬科克服疫情對施工的不利影響，實現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，其中35%的項目首創(chuàng)了交房拿到房產(chǎn)證。
作為購房者，交房質(zhì)量是其最關(guān)心的點。萬科為打消購房者顧慮，將“工地開放線上化”升級為“與業(yè)主共建家園”，邀請更多客戶以更多方式實地參與項目共建。目前活動參與客戶超過 3.5萬人次，整體交付質(zhì)量滿意度較 2021 年進(jìn)一步提升。
今年上半年，土拍市場蕭條，房企對于買地都表現(xiàn)的十分謹(jǐn)慎，萬科亦是如此。在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，確保質(zhì)量的前提下，萬科上半年仍收獲一批優(yōu)質(zhì)土地。獲取新項目 19個，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積 213.1萬平方米，權(quán)益地價總額約 248.3億元。投資金額中，一二線城市的占比為 95.6%。
經(jīng)營與服務(wù)業(yè)務(wù)逐步盛放，助力周期穿越
“短期來看市場已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過程。”郁亮在業(yè)績會上表達(dá)了對行業(yè)的看法。
如郁亮所言，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)還需時日，而如何在這過程中平穩(wěn)的穿越行業(yè)周期，不少房企尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，TOP30的房企中有70%發(fā)布過多元化戰(zhàn)略，TOP100的房企則有97%在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上探索新業(yè)務(wù)。
對于萬科而言，從2022年上半年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，其布局的物業(yè)、住宅租賃、物流倉儲、商業(yè)等經(jīng)營與服務(wù)業(yè)務(wù)，都取得了良好的發(fā)展態(tài)勢。
萬科旗下的“泊寓”，是全國最大的集中式長租公寓提供商，業(yè)務(wù)布局33個城市。上半年，泊寓管理的住宅收入為14.8億元，同比增長12.3%。項目獲取方面，期內(nèi)，泊寓在深圳、廣州、廈門、佛山等7個城市新獲取10個項目，房間數(shù)9，674間。截止期末，泊寓共運營管理房屋20.99萬間，累計開業(yè)16.95萬間，出租率為 94.0%。客戶周期滿意度為 95%。
萬物云是萬科物業(yè)服務(wù)的載體。期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。同時，萬物云的規(guī)模也在不斷增長，社區(qū)空間居住消費服務(wù)方面，萬物云布局全國逾120多個大中城市（含香港），簽約管理的物業(yè)數(shù)目達(dá)到4，096個，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到3，035個。
商企和城市空間綜合服務(wù)方面，萬物云在報告期內(nèi)新拓展6個世界500強(qiáng)企業(yè)，部分新能源汽車頭部企業(yè)和獨角獸企業(yè)，以及4個超高層地標(biāo)項目。截至報告期末，萬物云在物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面簽約管理的項目數(shù)量達(dá)到1，929個，在管項目數(shù)目達(dá)到1，706個。
值得關(guān)注的是，今年7 月，萬科關(guān)于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。意味著萬物云在不久之后就投入資本市場的懷抱，企業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。
萬科物流倉儲與商業(yè)的發(fā)展同樣亮眼。期內(nèi)，萬科物流業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入 18.6 億元，同比增長 39.1%，商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入40.1億元，同比增長 10.4%。
所有經(jīng)營與服務(wù)業(yè)務(wù)營收均錄得增長，這在行業(yè)中是十分難得的，這展現(xiàn)了萬科綜合能力不斷地提升。而經(jīng)營與服務(wù)業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁發(fā)展，也能助力到萬科平穩(wěn)度過市場的下行期。
財務(wù)自律筑起護(hù)城河
地產(chǎn)行業(yè)雷聲陣陣，市場信心已跌落至谷底，目前對于房企而言，沒有什么是比安全更重要的。而萬科無疑是財務(wù)安全的“課代表”，凈負(fù)債率連續(xù)21年低于40%已然為其證明。
截止2022年6月30日，萬科的有息負(fù)債金額為 2，802.3 億元，較年初增加 142.6 億元，僅占總資產(chǎn)的比例為 14.9%。萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)也依然良好，有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計 626.4 億元，占比為 22.4%；一年以上有息負(fù)債 2，175.9 億元，占比為 77.6%。
同時，期末萬科所持的貨幣資金達(dá)1410.7億元，對一年以內(nèi)到期的有息債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.3倍，是下半年到期有息負(fù)債的6.1倍，短期償債并無壓力。
此外，據(jù)管理層透露，今年下半年萬科在境外已經(jīng)沒有任何到期要償付的債務(wù)，去年12月份到上半年為止的時間，萬科大概完成了境外280億和約人民幣再融資的工作。
截至期末，萬科剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，現(xiàn)金短債比為1.5倍，凈負(fù)債率為35.5%，三道紅線均符合監(jiān)管要求。
萬科的融資渠道較為豐富，分為銀行借款、債券融資及其他借款。其中，銀行借款占比為58.9%，債券占比為 24.5%，其他借款占比為 16.6%。分境內(nèi)境外來看，境內(nèi)負(fù)債占比 76.8%，境外負(fù)債占比 23.2%。人民幣負(fù)債占比 77.5%，外幣負(fù)債占比22.5%。
此外，萬科還多次優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。其分兩次完成總額為 29.9 億元的公司債券發(fā)行，最低票面利率為 2.90%（3+2 年期）， 分四次完成總額為 85.1 億元的境內(nèi)外中期票據(jù)發(fā)行，最低票面利率為 2.95%（3 年期）。
萬科取得如今的亮眼成績，與財務(wù)的安全性有著密不可分的聯(lián)系，多年以來的財務(wù)的自律，無疑是為萬科的穩(wěn)健發(fā)展筑起了一條護(hù)城河。