因為2021年凈利潤的大幅下跌，郁亮在年初曾向外界作出檢討反思。當(dāng)時他稱，今年有信心實現(xiàn)業(yè)績的止跌企穩(wěn)。半年后，萬科交出了最新答卷，2022年上半年，萬科營收和凈利潤實現(xiàn)雙增長，且增幅創(chuàng)下近3年來同期的新高。
萬科說到做到，實現(xiàn)了年初的承諾。如此看來，即便是在行業(yè)的艱難時期，萬科依然是業(yè)內(nèi)最穩(wěn)健和安全的房企之一，彰顯出強(qiáng)勁的企業(yè)韌性和快速的自我調(diào)整能力。
在中期業(yè)績發(fā)布會上，郁亮指出，今年萬科的全年任務(wù)是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升?！拔沂怯行判牡模驗槲蚁嘈乓环指乓环质斋@?！?/span>
兌現(xiàn)業(yè)績回升承諾 新業(yè)務(wù)助力穿越周期
在行業(yè)調(diào)整期，房企普遍面臨增收不增利甚至營收利潤雙減的困境，而萬科則在逆勢中實現(xiàn)業(yè)績止跌企穩(wěn)，兌現(xiàn)了年初的承諾。萬科總裁祝九勝在業(yè)績發(fā)布會上稱，相信下半年的業(yè)績會比上半年更好。
根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，2022年上半年，萬科實現(xiàn)營收2069.2億元，同比增長23.8%，歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。與自身相比，2022年上半年，萬科業(yè)績增長的幅度也創(chuàng)下近3年來同期業(yè)績的新高。
萬科營收的增長很大程度上得益于開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定交付。2022年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入為1788.8億元，同比增長23.9%。據(jù)了解，萬科克服疫情對施工的不利影響，2022年上半年實現(xiàn)超11.5萬套住宅的交付，35%交付批次實現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。
如果市場收縮過了頭，反而會積蓄起它自動修復(fù)的動能?！痹谥衅跇I(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)依然是個10萬億級的市場，剛需還很強(qiáng)勁。在存量房中，按照自然更新的速度，每年需要淘汰10億平方米左右，而目前開工數(shù)據(jù)是偏低的。
祝九勝表示，市場回升是一個總體的趨勢，而且萬科已經(jīng)結(jié)合市場情況積極地采取行動?！拔覀兘衲臧才帕虽N售專項行動，內(nèi)部叫‘龍騎兵行動‘，其中有四方面的動作，一是提升傭金結(jié)算的速度，二是調(diào)整銷售激勵的政策，三是整合自身的銷售力量，四是進(jìn)行銷售能力的短期培訓(xùn)和提升?！?/span>
財報數(shù)據(jù)顯示，今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預(yù)計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。截至報告期末，萬科已售未結(jié)合同金額為6672.7億元，已售未結(jié)合同面積4326.8萬平方米。
同時，作為公司的第二增長曲線，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)逐步開花結(jié)果，也為萬科業(yè)績的增長提供支撐。2022年上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云實現(xiàn)營收143.5億元，同比增長38.2%；萬緯物流營收18.6億元，同比增長39.1%。
探索多元化業(yè)務(wù)所面臨的難度和成本，一度遠(yuǎn)超萬科最初的預(yù)估。但目前以物業(yè)、物流為代表的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中日益重要，其與開發(fā)業(yè)務(wù)形成的協(xié)同勢能，讓萬科始終走在行業(yè)領(lǐng)先位置，不懼再次穿越周期。
這也意味著，萬科從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略初見成效。祝九勝在談及經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)時強(qiáng)調(diào)，好學(xué)生喜歡難題目，而萬科一直是好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)以及不可抗力等因素的影響?！敖?jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的良好勢頭讓萬科充滿信心，未來萬科會更堅定地走下去?！?/span>
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 現(xiàn)金流保持穩(wěn)健安全
2022年上半年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%。融資方面，據(jù)了解，今年1-8月，萬科境內(nèi)累計完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%。截止6月末，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。
萬科執(zhí)行副總裁韓慧華在業(yè)績發(fā)布會上表示，目前萬科在境內(nèi)有20億元中期票據(jù)已經(jīng)注冊，另外還有80億元小公募債正在注冊的過程中，如果獲批公司再發(fā)行額度約100億元。
由此可見，在行業(yè)調(diào)整期，萬科依然是行業(yè)內(nèi)最穩(wěn)健和安全的房企之一，不僅長年保持現(xiàn)金流正向流入，且融資額度充足、渠道多元暢通。但萬科也在居安思危，從半年報中可以看到，2022年上半年，萬科不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
韓慧華提到，針對境外債務(wù)，通常萬科會提前最少一年到18個月去做相應(yīng)的資金鋪排和規(guī)劃，今年下半年在境外已無債務(wù)需要償還?！叭ツ?2月到今年上半年，公司在境外完成了折合約280億元人民幣的再融資工作，久期成本有一定優(yōu)化，且?guī)椭具M(jìn)一步調(diào)整了有息負(fù)債的結(jié)構(gòu)?！?/span>
截至今年6月末，萬物負(fù)債總額為14875萬億元，較2021年末的15459萬億元下降3.78%，其中短期借款下降60.97%至約56.25億元，而2021年末約為144.13億元。在2802.3億元有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計626.4億元，占比為22.4%，較去年同期下降9個百分點。
截至報告期末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%，保持“三條紅線”的“綠檔”水平。
穩(wěn)健的財務(wù)狀況能夠為萬科在地市低谷和收并購大潮中的投資保駕護(hù)航。2022年上半年，萬科獲取新項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積213.1萬平方米。項目總地價386.8億元，權(quán)益地價總額約248.3億元。從投資金額來看，一二線城市的占比達(dá)到95.6%。
“公司的投資策略堅持量入為出、倉位合理的原則，而今年尤其重視獲取特別好的項目?！闭劶啊疤貏e好的項目”的標(biāo)準(zhǔn)，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，首先是項目的片區(qū)市場好，其次是萬科有沒有把握為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，最后是財務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營效率、凈利潤和IRR。
在業(yè)績發(fā)布會上，談及萬科未來發(fā)展，郁亮形容如一個病人去體檢，“還有非常多指標(biāo)表現(xiàn)得不盡如意”。但他強(qiáng)調(diào)，身體要調(diào)整的話，只有不斷去修復(fù)，彌補(bǔ)短板，絕不能躺平，必須不斷跑下去?！敖衲耆f科的全年任務(wù)是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升，我是有信心的，因為我相信一分耕耘一分收獲?！?/span>