記者|俞瑤 劉謐
編輯|任志江
5月5日，貝殼找房控股有限公司（NYSE：BEKE，以下簡(jiǎn)稱“貝殼”）發(fā)布公告稱，將以介紹方式在港交所主板上市，預(yù)計(jì)于5月11日上市交易，股票代碼為“2423.HK”。
而就在不久前，貝殼被美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）列入“預(yù)摘牌名單”中。選擇在此時(shí)回港交所上市，或許也是貝殼的無(wú)奈之舉。
但貝殼的“無(wú)奈”遠(yuǎn)不止此。
圖據(jù)IC photo
在過(guò)去的2021年，貝殼可謂是禍不單行。就連CEO彭永東在2021年全年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上也直言，2021年為貝殼“空前艱難”的一年。
2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉離世；7月，網(wǎng)傳貝殼中介費(fèi)下調(diào)；10月，貝殼傳出裁員消息；12月，貝殼遭渾水機(jī)構(gòu)做空……再疊加全年一系列的調(diào)控政策，貝殼仿佛走入寒冬。
財(cái)報(bào)顯示，貝殼2021年全年凈虧損達(dá)5.25億元，雖然調(diào)整后凈利潤(rùn)為正，達(dá)22.94億元，但是同比下降近60%。
此外，截至2021年12月31日，貝殼活躍代理同比減少8.7%，移動(dòng)端月活（MAU）同比下滑22.4%。
這些數(shù)據(jù)無(wú)不訴說(shuō)著貝殼當(dāng)下的困境。
重壓之下，貝殼的股價(jià)也一路走低。截至2022年5月9日收盤，貝殼報(bào)11.37美元/股，總市值136.11億美元。相比于去年2月的高點(diǎn)，貝殼市值已縮水超過(guò)80%。
貝殼股價(jià)走勢(shì)圖（周K線）
（一）
空前艱難的2021年
2001年初，左暉在北京創(chuàng)辦了鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。3年之后，鏈家逐步發(fā)展至30家門店。
2018年4月，左暉選擇將鏈家升級(jí)為貝殼找房。這一升級(jí)主要體現(xiàn)在將自身的定位變成平臺(tái)：既保留鏈家作為自營(yíng)業(yè)務(wù)，也以平臺(tái)模式推出加盟品牌“德佑”，吸引各地中介機(jī)構(gòu)品牌入駐。鏈家體系內(nèi)的三個(gè)品牌分工因此初步形成：貝殼找房做線上平臺(tái)，線下鏈家主攻一線城市、德佑主攻二三線等較低線市場(chǎng)，而兩者都作為商戶入駐貝殼找房。
換句話說(shuō)，鏈家和貝殼找房平臺(tái)的關(guān)系，其實(shí)類似于京東自營(yíng)和京東。
從目前貝殼的營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，收入主要由三部分構(gòu)成：二手房交易、新房交易、新興服務(wù)和其他服務(wù)。據(jù)2021年財(cái)報(bào)，三項(xiàng)收入占總營(yíng)收之比分別為39.6%、57.5%、2.9%。
也就是說(shuō)，二手房交易與新房交易是貝殼的主要營(yíng)收來(lái)源，營(yíng)收貢獻(xiàn)超過(guò)97%。
而貝殼的空前艱難，也體現(xiàn)在其2021年的財(cái)報(bào)中。
1.營(yíng)收與GTV大滑坡
從2018年起，貝殼構(gòu)建的線上、線下雙渠道網(wǎng)絡(luò)布局以及經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN網(wǎng)絡(luò)）機(jī)制，開始初見成效。
財(cái)報(bào)顯示，2018年貝殼營(yíng)收為286.46億元，同比增速為12.3%；隨后貝殼進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，2019年和2020年?duì)I收增速分別達(dá)60.6%和53.2%。
而到了2021年，貝殼總營(yíng)收為807.52億元，同比增長(zhǎng)14.6%。公司營(yíng)收增速已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩。
來(lái)源：公司財(cái)報(bào)、紅星資本局
從2021年單季度來(lái)看，財(cái)報(bào)顯示，貝殼在2021年第一季度到第四季度的單季營(yíng)收分別為206.97億元、241.74億元、180.96億元、177.86億元；營(yíng)收增速分別為190.7%、20%、-12%、-21.6%。
2021年第三季度和第四季度，貝殼連續(xù)兩個(gè)季度的單季營(yíng)收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而2021年下半年的營(yíng)收大滑坡，也拖垮了貝殼全年業(yè)績(jī)。
再看市場(chǎng)同樣關(guān)注的GTV（成交額）指標(biāo)表現(xiàn)。
財(cái)報(bào)顯示，2021年貝殼GTV為3.85萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)10.1%。與之相比，貝殼在2019年、2020年GTV增速分別為84.5%、64.5%。
顯然，貝殼GTV數(shù)據(jù)在2021年全年表現(xiàn)同樣令人失望。
分季度來(lái)看，尤其是2021年第三季度和第四季度，貝殼的單季GTV同樣連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，2021年貝殼GTV的較差表現(xiàn)，同樣是受到下半年數(shù)據(jù)所拖累。
來(lái)源：公司財(cái)報(bào)、紅星資本局
客觀來(lái)說(shuō)，2021年下半年，貝殼營(yíng)收和GTV出現(xiàn)大滑坡與行業(yè)大環(huán)境有關(guān)，但這也為貝殼未來(lái)的市場(chǎng)空間拉響了警報(bào)。
2.毛利率進(jìn)一步下滑
財(cái)報(bào)顯示，貝殼2021年凈虧損5.25億元，相比2020年凈利潤(rùn)約27.8億元“由盈轉(zhuǎn)虧”；經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)近23億元，相比2020年凈利潤(rùn)57.2億元下滑近60%。
從單季數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年四個(gè)季度中，2021年第三季度和第四季度，貝殼分別出現(xiàn)17.65億元和9.3億元的虧損。
這也體現(xiàn)在公司的毛利率上。財(cái)報(bào)顯示，2021年貝殼的毛利率為19.6%，和2020年相比下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。
從2021年各季度表現(xiàn)來(lái)看，除了第一季度之外，其余三個(gè)季度貝殼毛利率同比2020年都出現(xiàn)下滑。其中，2021年第三季度和第四季度，貝殼毛利率分別為15.2%和16.4%。
來(lái)源：公司財(cái)報(bào)、紅星資本局
對(duì)于公司毛利率下滑，貝殼的解釋為：
1
收入結(jié)構(gòu)持續(xù)向貢獻(xiàn)率較低的新房交易服務(wù)轉(zhuǎn)變；
2
在二手房交易中，鏈家代理的固定成本及銷售傭金成本高；
3
在新房交易中，涉及關(guān)聯(lián)方代理及分銷渠道完成的新房交易比例增加，以及自身擴(kuò)大銷售團(tuán)隊(duì)增加成本。
概括起來(lái)，就是新房二手房業(yè)務(wù)都不好做，同時(shí)各項(xiàng)成本上升，最終導(dǎo)致貝殼賺錢能力不斷下降。
3.門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量開始下降
寒冬之下，貝殼找房的門店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也開始減少。
財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，貝殼門店數(shù)量為51038家，同比增長(zhǎng)8.7%。但若是將這一數(shù)據(jù)對(duì)比2021年上半年的情況，截至6月末，貝殼門店數(shù)量為52868家。
也就是說(shuō)，僅是2021年下半年，貝殼就關(guān)掉了1830家門店。
此外，截至2021年末，貝殼聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬(wàn)人，同比下降7.8%；活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過(guò)40.6萬(wàn)人，同比下降8.7%。
（二）
市場(chǎng)遇冷，逆勢(shì)提傭需慎重
一直以來(lái)，二手房業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)就是貝殼的基本盤，但在2021年，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)尤其是二手房業(yè)務(wù)遭到巨大沖擊。
2021年全年，貝殼二手房交易額從上年1.94萬(wàn)億元增至2.06萬(wàn)億元，同比增幅只有6.1%，大大低于上年同期49.5%的同比增幅。
拆分到各個(gè)季度，財(cái)報(bào)顯示，2021年下半年，貝殼二手房業(yè)務(wù)的GTV和營(yíng)收均出現(xiàn)大幅下降。
究其原因，與政策調(diào)控相關(guān)。自2021年以來(lái)，多個(gè)城市推出了二手房成交指導(dǎo)價(jià)，更為關(guān)鍵的是信貸收緊，二手房出現(xiàn)了審核周期長(zhǎng)、放款慢的現(xiàn)象，二手房剛需只能延時(shí)滿足，與新房之間呈現(xiàn)出“蹺蹺板效應(yīng)”。
大環(huán)境之下，二手房成交量也開始逐漸疲軟。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)，2021年7月-11月，代表城市二手住宅月均成交面積為774萬(wàn)平方米，同比下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。
眼看二手房市場(chǎng)遇冷，貝殼也想出了“自救”措施。
用二手房業(yè)務(wù)收入金額除以總交易金額，會(huì)得出二手房業(yè)務(wù)的貨幣化率，貝殼這個(gè)數(shù)據(jù)在2021年在悄悄發(fā)生了變化。
2021年下半年，貝殼在總交易金額下降的同時(shí)，二手房交易貨幣化率卻在不斷提升，從2021年第二季度的1.47%，一路上漲至2021年第四季度的1.69%。
也就是說(shuō)，二手房不好賣，貝殼選擇增加中介費(fèi)用。
來(lái)源：公司財(cái)報(bào)、紅星資本局
這或許也證實(shí)了去年多家媒體報(bào)道的貝殼提高傭金率這一消息。
不過(guò)值得一提的是，在2021年7月，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的截圖在網(wǎng)上傳播開來(lái)，主要內(nèi)容是房產(chǎn)交易中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的3倍。
雖然很快幾家中介公司回應(yīng)沒有接到相關(guān)通知，相關(guān)消息也不了了之，但政策對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的傭金率是否會(huì)調(diào)整，貝殼的這種恐慌情緒依舊蔓延到資本市場(chǎng)。
再?gòu)男路繕I(yè)務(wù)來(lái)看，2021年全年，貝殼新房業(yè)務(wù)交易額小幅增長(zhǎng)16.31%至1.61萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)收入464.72億元，同比增長(zhǎng)了22.5%。
除此之外，和二手房業(yè)務(wù)上調(diào)服務(wù)費(fèi)率的邏輯相似，貝殼的新房業(yè)務(wù)中介費(fèi)用也在增加。
財(cái)報(bào)顯示，貝殼新房交易貨幣化率也在提升。從2017年的2.54%，提升至2021年前三季的2.81%，而到2021年第四季度，新房交易貨幣化率已經(jīng)達(dá)到3.17%。
在行業(yè)不景氣大背景下，有著渠道優(yōu)勢(shì)的貝殼選擇逆勢(shì)提傭，或許這也是“美化”財(cái)報(bào)的方式之一，但這同樣為貝殼埋下諸多隱患。
況且，即便是房產(chǎn)交易傭金率提升了，在2021年貝殼財(cái)報(bào)依舊是“由盈轉(zhuǎn)虧”的表現(xiàn)。
一邊是逐漸走向存量市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，一邊是與對(duì)手、消費(fèi)者、房地產(chǎn)商之間的博弈升級(jí)，貝殼這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的天花板或許也正逐漸顯現(xiàn)。
（三）
新業(yè)務(wù)有未來(lái)嗎？
被動(dòng)處境下，貝殼也嘗試著想要講出一些新故事。
2021年底，貝殼找房發(fā)布“一體兩翼”戰(zhàn)略?！耙惑w”即二手和新房交易服務(wù)賽道；“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群（也就是家居裝修和家具產(chǎn)品）與普惠居住事業(yè)群。
也就是說(shuō)，貝殼將觸角伸向家裝與長(zhǎng)租房賽道上。那么這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)真的好做嗎？
首先看家裝業(yè)務(wù)。
這是一個(gè)市場(chǎng)集中度低、標(biāo)準(zhǔn)化難度大、區(qū)域?qū)傩詮?qiáng)、市場(chǎng)魚龍混雜的賽道。行業(yè)發(fā)展數(shù)十年，也難有企業(yè)可以稱為“行業(yè)霸主”。
此外，與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)主打平臺(tái)化服務(wù)不同，貝殼想要把家裝業(yè)務(wù)做大，在裝修設(shè)計(jì)、采購(gòu)、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)，都更為考驗(yàn)企業(yè)的供應(yīng)鏈實(shí)力與管理能力。背后的挑戰(zhàn)與壓力可想而知。
其次看長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。
2021年，貝殼成立普惠居住事業(yè)群，包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三類別，疊加增值居住服務(wù)。
2022年，貝殼計(jì)劃通過(guò)多元化的方式提供超過(guò)10萬(wàn)間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。
但是，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)往往需要企業(yè)在前期投入巨額資金，啟動(dòng)高杠桿也意味著高風(fēng)險(xiǎn)、整體回報(bào)周期較長(zhǎng)。
因此，在長(zhǎng)租賽道上“暴雷”的事件也不少。
比如，成立于2015年的蛋殼公寓，公開資料顯示，截至2019年1月，蛋殼公寓管理房間數(shù)量接近40萬(wàn)間。很快在2020年，中新網(wǎng)等多家媒體報(bào)道了蛋殼公寓拖欠房東房租與租客退款的消息，蛋殼公寓資金鏈斷裂開始浮出水面。同年12月25日，蛋殼公寓App房源信息已經(jīng)全部下架。
此外，被稱為“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓，也是同樣的命運(yùn)。2020年5月29日，青客公寓在其公眾號(hào)發(fā)文承認(rèn)資金困難，后來(lái)在巨虧后破產(chǎn)清算。
小結(jié)
空前艱難的2021年已經(jīng)過(guò)去，貝殼卻沒能真正“轉(zhuǎn)危為安”。
畢竟“一體”（二手、新房交易）將長(zhǎng)期面臨著政策調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等諸多挑戰(zhàn)；“兩翼”（家裝、長(zhǎng)租）目前仍處于雛形階段，后期如何發(fā)展，對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)也并不輕松。