受疫情影響，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標(biāo)疲軟，其中，開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)一步下滑，銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，為除2020年1-2月以外最大跌幅。
不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門(mén)檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。
該負(fù)責(zé)人表示，下階段，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點(diǎn)城市也開(kāi)始紓困開(kāi)發(fā)商、激勵(lì)需求端，松綁外圍限購(gòu)等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預(yù)計(jì)在4月份到5月初結(jié)束，二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢(shì)。下半年，預(yù)計(jì)樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。
商品房銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—3月份，商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%。
3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，疫情影響下，市場(chǎng)修復(fù)受阻。從銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，商品房和商品住宅1-3月銷售額累計(jì)同比跌幅均繼續(xù)擴(kuò)大，為除2020年1-2月以外最大跌幅。
對(duì)于銷售指標(biāo)降幅繼續(xù)擴(kuò)大的原因，潘浩認(rèn)為，主要是高基數(shù)和疫情反復(fù)對(duì)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大影響的疊加，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計(jì)同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，一季度，銷售面積和銷售額降幅是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最低（除2020年），主要原因是疫情影響了上海、深圳、廣州等商品房銷售的主力區(qū)域，再加上去年底以來(lái)民企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)加劇了預(yù)期轉(zhuǎn)弱，開(kāi)發(fā)商仍以促銷為主，居民購(gòu)房積極性較低。
在潘浩看來(lái)，盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了積極政策，但市場(chǎng)和信心的修復(fù)還需時(shí)間，同時(shí)需求端的釋放和激勵(lì)政策將更有助于當(dāng)前市場(chǎng)的底部修復(fù)。
開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)一步下滑
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%；房屋新開(kāi)工面積29838萬(wàn)平方米，同比下降17.5%；土地購(gòu)置面積1339萬(wàn)平方米，同比下降41.8%。
“當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)偏冷?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應(yīng)還沒(méi)完全釋放、房企和購(gòu)房者的信心偏弱、疫情等帶來(lái)了新的干擾。
對(duì)于開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)0.7%，李宇嘉指出，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低水平，僅高于2020年一季度。主要原因是拿地和新開(kāi)工降至歷史最低值，拖累了開(kāi)發(fā)投資。一季度，土地購(gòu)置下降41.8%，這是歷史最低增速，比2020年一季度（-22.6%）還要低，也低于2015年去庫(kù)存時(shí)期的水平；一季度新開(kāi)工下降17.5%，為2015年以來(lái)（不算2020年）的最大降速。拿地和新開(kāi)工下降，一方面是民企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，拿地積極性降低，很多項(xiàng)目難以復(fù)工；二是整頓加杠桿拿地，樓市銷售端快速下行，導(dǎo)致拿地能力下降。
“從土地購(gòu)置面積同比下降41.8%來(lái)看，說(shuō)明房企拿地意愿非常弱?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，就現(xiàn)在房企的心態(tài)來(lái)看，如果銷售市場(chǎng)的數(shù)據(jù)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改善，其拿地方面的意愿確實(shí)會(huì)很弱。另外即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和國(guó)企，和去年下半年的特點(diǎn)非常相似，至少民企方面拿地的積極性是不高的。
潘浩也認(rèn)為，投資繼續(xù)受市場(chǎng)低迷拖累，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，二季度對(duì)于房地產(chǎn)的政策會(huì)進(jìn)一步放松，來(lái)防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)失速或進(jìn)入負(fù)區(qū)間。
房企到位資金降幅擴(kuò)大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5525億元，同比下降23.5%；利用外資10億元，同比下降7.8%；自籌資金12395億元，同比下降4.8%；定金及預(yù)收款12252億元，同比下降31.0%；個(gè)人按揭貸款6369億元，同比下降18.8%。
李宇嘉指出，一季度，房企到位資金下降19.6%，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最大降幅，比2020年一季度還要低。其中，國(guó)內(nèi)貸款下降23.5%，顯示銀行、信托等對(duì)房地產(chǎn)投放的積極性下降。同時(shí)，自籌資金連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，意味著除銀行信托貸款之外，債券融資等自籌形勢(shì)也開(kāi)始收縮，主要是風(fēng)險(xiǎn)偏好，比如新增債券發(fā)行主要偏好國(guó)企央企。另外，占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的53%的銷售回款，一季度下降25.7%，也是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最低水平，意味著疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入下降等，導(dǎo)致需求端比較弱勢(shì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)
值得注意的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)銷售下降的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持增長(zhǎng)。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，主要有以下幾個(gè)方面的因素：
一是保交付等相關(guān)政策的作用。去年底以來(lái)，各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè)。一季度，施工期在一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資增長(zhǎng)速度超過(guò)10%。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)推進(jìn)，一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中建筑安裝工程投資同比增長(zhǎng)0.9%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)。
二是土地購(gòu)置費(fèi)計(jì)入的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，前期發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計(jì)入，相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。一季度，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)0.6%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)超過(guò)0.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，盡管房地產(chǎn)銷售下降，但是房地產(chǎn)銷售總額仍然大于房地產(chǎn)投資總額，房地產(chǎn)銷售仍然能夠在一定程度上支撐投資。同時(shí)，房地產(chǎn)投資保持增長(zhǎng)還受到價(jià)格因素的影響。今年以來(lái)，建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。
關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢(shì)的情況，付凌暉表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門(mén)檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。
對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，付凌暉表示，下階段，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。
李宇嘉也認(rèn)為，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點(diǎn)城市也開(kāi)始紓困開(kāi)發(fā)商、激勵(lì)需求端，松綁外圍限購(gòu)等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預(yù)計(jì)在4月份到5月初結(jié)束，二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢(shì)。下半年，預(yù)計(jì)樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。