在地產(chǎn)高管看來，房地產(chǎn)行業(yè)仍是超十萬億的市場，常做常有、常做常新。
陽春三月，原是開發(fā)商最意氣風發(fā)的時節(jié)。銷售市場的“小陽春”，資本市場的亮麗答卷，業(yè)績會上的舌燦蓮花，如今，都在2021年的行業(yè)震蕩之后，蹤跡難尋。
2021年，無論是住房的銷售還是土地的投資，房地產(chǎn)行業(yè)都經(jīng)歷了上半年火熱、下半年驟冷的巨變過程，調(diào)控政策疊加疫情的沖擊，房企單月銷售額同比下挫3成變?yōu)槌B(tài)。行業(yè)出清、房企出險不再鮮見。
盡管當前購房者、投資者、從業(yè)者都難免信心不足，但各大房企的領(lǐng)路人仍抱持著對行業(yè)的希望。
3月的業(yè)績發(fā)布會上，多家頭部房企管理層認為，銷售市場有望在下半年企穩(wěn)，而土地市場的玩家由于種種原因有所減少，房企的盈利表現(xiàn)或可以得到改善。在這個永續(xù)又生生不息的行業(yè)中，下半場仍有新的機會。
只不過，“房地產(chǎn)下半場將迎來巨大的變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態(tài)與行業(yè)格局。不再是到處都是機會，而是分化的市場、結(jié)構(gòu)性的機會。”中海董事會主席顏建國如此判斷，行業(yè)也將從躁動回歸理性，從盲目擴張走向高質(zhì)量發(fā)展。
雖然房地產(chǎn)的“新發(fā)展模式”究竟幾何仍在探索中，但“三高”舊模式成為過去，已是無法改變的定論。
銷售市場筑底徘徊
2022年以來，針對低迷的房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層多次釋放利好信號，多地也開始出臺樓市松綁政策，同時銀行加快房貸審批速度，房貸利率頻繁下調(diào)，所有的政策都在指向放松。
但2021年房地產(chǎn)銷售市場的局面，至今仍在持續(xù)，下行壓力未見減輕。
在剛剛結(jié)束的3月份，企業(yè)銷售同比降幅較1、2兩月進一步擴大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企單月銷售操盤金額同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點。整個一季度，百強房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，明顯低于2020年的同期水平，一季度開局慘淡。其中，有逾8成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。
受到市場低迷、行業(yè)信心不足，房企推盤及營銷積極性也普遍不高。市場究竟何時復(fù)蘇，這也是各家房企業(yè)績會上的高頻問題。
“關(guān)于樓市回暖的問題，政策層面肯定是見底了，尤其進入到今年3月份以來，中央政府各個層面的政策導(dǎo)向以及寬松政策的出臺比較明顯，市場下行的狀態(tài)基本見底，消費信心也在一個觸底的狀態(tài)，”華潤置地總裁李欣表示，“無非在這個底部要多久，需要一些提振信心的力量來提升市場?！?/p>
李欣提及，3月中下旬以來，市場回暖的跡象較為明顯，售樓處的到訪客流數(shù)量明顯提升，同時一線城市和強二線城市的二手房的交易量也在回升，“我們覺得這都是樓市整體回暖的具體跡象。樓市大概率是上半年低點，下半年會回升?！?/p>
綠城中國副總裁李駿也依據(jù)市場表現(xiàn)判斷，基于長期緊密的對市場的跟蹤和現(xiàn)在一城一策體系化的研究，初步判斷2022年上半年應(yīng)該是一個筑底盤整的情況，今年下半年開始市場逐步會復(fù)蘇趨穩(wěn)。
不過，三四線城市仍舊冷清。中海地產(chǎn)行政總裁張智超認為，市場在分化。“我們認為今年很有可能市場的容量會有一定下降，我們判斷，在一線和強二線的城市，總的成交量占比會明顯上升，基本上屬于相對比較穩(wěn)定的成交金額水平?！?/p>
龍湖集團新任CEO陳序平也表示，1月份以來，高能級城市已可以明顯感受到市場的回暖，而在有些低能級的城市，市場還在持續(xù)下降。在他看來，低能級城市的恢復(fù)之路漫漫，“因為它整體產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個市場的供大于求，我們預(yù)判這些低能級城市在今年整個市場是很難恢復(fù)的?！?/p>
盡管下半年市場回暖有望，但整體的不確定性，仍然讓曾經(jīng)擅長設(shè)下一個漂亮的銷售指引的房企，今年變得更加謹慎。
2021年銷售額翻倍增長的建發(fā)國際，給2022年設(shè)定的銷售目標是1650億元，同比增幅僅約27%?！岸ㄟ@個目標是因為去年大概也賣了1650億，所以先按照這個目標來做安排?！苯òl(fā)國際管理層表示，今年是非常難定目標的一年，“未來可能會動態(tài)調(diào)整對全年的銷售目標或者經(jīng)營計劃。比如到半年度的時候，再來審視一下全年目標的，如果市場有好轉(zhuǎn)，那整個目標再調(diào)整，這是今年會跟往年不太一樣的情況?！?/p>
在被問及2022年業(yè)績指引時，中國金茂管理層也明確表示，“對2022年，我們總的判斷就是，雖然現(xiàn)在政策在松動，暖風在頻吹，但是事實上整個行業(yè)還要等待更多實質(zhì)性政策落地，整個行業(yè)還充滿不確定性。我們管理層的目標就是要努力保持利潤的穩(wěn)定增長?！?/p>
投資布局謹慎聚焦
市場下行，融資端急速收緊，資金流入渠道明顯收窄，在這樣的背景下，大部分房企在2021年下半年的關(guān)鍵因?qū)Σ呗灾?，就是暫停拿地?/p>
玩家的減少也促使土地市場悄悄發(fā)生了些變化。
“最近我們在土拍市場上有一個感受，”張智超表示，“同行都更加理性，更加務(wù)實，在很多預(yù)期上更為合理，與去年或者前年上半年的土拍市場相比，出現(xiàn)了鮮明的變化?！?/p>
旭輝集團CFO楊欣也同樣表示，經(jīng)過這一輪洗禮以后，大部分同行越來越理性，“可能更多是考慮以掙錢作為投資最核心目的，而不是以拿到土地作為最核心目的。”
即便是萬科，也對投資提出了更高的要求。萬科董事會主席郁亮提到，“我們?nèi)ツ暌哺淖兞四玫氐哪Ｊ?，從分散改為集中拿地，額度也不再做切分，總體把握，我們提高了投資的要求，比如說對投資項目盈利的水平要求，對于操盤團隊能力的要求，對于投后管理的要求，都在不斷地提高?！?/p>
這番理性和務(wù)實，在銷售端尚未完全回暖的當下，不少房企在投資布局方面仍舊保持著。
建發(fā)的管理層表示，今年在土地上的投資更多會基于銷售計劃來確?？偼羶Φ拇篌w平衡，“因為市場何時復(fù)蘇，復(fù)蘇到什么程度并不好判斷，所以對土地投資還是采取比較穩(wěn)健保守的狀態(tài)，保持持續(xù)具備土地項目的投資能力?！?/p>
事實上，大部分房企都不約而同地選擇將有限的資源更加集中地投向市場穩(wěn)定、項目安全邊際高的地區(qū)。
對于近年來進行布局調(diào)整聚焦的美的置業(yè)來說，其未來的投資拿地就會聚焦到20個城市，最多25個城市，并在堅持長三角、大灣區(qū)和其他省會城市等。碧桂園也表示要抓住機會，向市場規(guī)模大，確定性更強，相對高能級的市場調(diào)節(jié)，向供求關(guān)系相對合理的，經(jīng)濟、人口較強的城市布局。
這些變化已經(jīng)在發(fā)生。據(jù)中指院發(fā)布的《2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2021年，百強企業(yè)聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區(qū)域。其中，一二線城市布局主戰(zhàn)場，50家百強代表企業(yè)的新增土儲權(quán)益面積中六成位于一二線城市；從城市群占比來看，50家百強代表企業(yè)五大城市群新增土儲權(quán)益面積合計占比為65.3%，較上年提升8.6個百分點。
不過，當所有的房企都向高能級城市匯聚時，是否也意味著優(yōu)質(zhì)地塊的競爭會十分激烈，從而進一步影響項目利潤？
一直是嚴格執(zhí)行聚焦核心城市發(fā)展戰(zhàn)略的中海就在部分市場遇到了“全國性同行”?！暗傮w來說，大家的重疊度和競爭激烈程度，都是偏正常和理性的。因為這些企業(yè)總體來說在未來經(jīng)營的方向和策略上，包括穩(wěn)健性上總體都還是比較正常的?！睆堉浅J為，在現(xiàn)有的供需關(guān)系競爭的狀況下，當前仍是在投資端能夠取得相對比較好的收益的階段。
龍湖管理層表示，隨著高杠桿開發(fā)商出清，在其布局的30余個核心城市，依然有機會獲得更加安全便宜的土地?！氨热缯f去年9月以后，我們基本上全在這些城市拿地，甚至是以底價獲取項目?！饼埡芾韺臃Q，“這些核心城市基本上都實行了集中供地，溢價率在10%~15%就封頂，這就能保證開發(fā)商有比較好的利潤。”
持續(xù)探索新發(fā)展模式
可以明顯感知到，無論對銷售還是投資，房企管理層在決策時變得越來越謹慎，但對于身處其中的十萬億級行業(yè)，各位領(lǐng)路人仍抱有堅定的信念。
“我們認為整個房地產(chǎn)依舊是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是好行業(yè)，是大市場。我們也是依舊看好這個行業(yè)。”張智超表示。
他分析認為，一則，我國當前城鎮(zhèn)化率在64%左右，發(fā)達國家則在70%及以上，這其中還有比較大的空間；二則，城市間人口的流動和輪動近年來特別顯著，七普數(shù)據(jù)顯示，有些省份、城市的人口仍在顯著增長，其供求關(guān)系也會比較健康，未來的成交可能會有所上漲，這其中蘊藏著很大的機會；三則，城市正常房屋的更新和改造，包括城市更新、棚改，都會誕生出新需求。
“中國這種家庭的流動性、家庭結(jié)構(gòu)的變小都會帶來相應(yīng)的市場的增加，包括在改善端上面，我們覺得會有很大的市場環(huán)境。”張智超認為。
郁亮則從房地產(chǎn)行業(yè)歷時的角度出發(fā)，作出了“常做常有、常做常新”的論斷。
“我們說常做常有，是說不動產(chǎn)生意是一門古老的生意，只要有城市、建筑還在，圍繞不動產(chǎn)的需求就會存在，我們的行業(yè)就會存在?！庇袅琳J為，“我們國家龐大的人口基礎(chǔ)，未來這個業(yè)務(wù)仍然將是我們國家最大的單一產(chǎn)品市場，它的量級肯定會超過十萬億；常做常新是指，伴隨城市的發(fā)展，老百姓工作生活需求的不斷多元化，圍繞不動產(chǎn)的相關(guān)需求創(chuàng)新也越來越多。
但即便行業(yè)長青，“三高”的經(jīng)營模式無疑已是過去。那么，新方向在哪里？
在今年的兩會政府工作報告中，除了房住不炒、租購并舉、發(fā)展長租房和保障房建設(shè)等傳統(tǒng)表述外，還提出要“探索新的發(fā)展模式”。但這個“新模式”究竟幾何，房企管理層們有著各自的思考。
碧桂園給出了更明確而切身的思考?！瓣P(guān)于新模式，用簡單的話來說，就是政府做政府的，市場做市場的。”其管理層談及，“保障性租賃住房、安居房、人才房這些都是政府要做的，這是一個多層級的面對不同收入群體的保障體系。市場做市場的就是做商品房。在這兩方面對我們來說都是機會?！?/p>
在李欣看來，當前這一新模式尚無明確的定義?！暗怯幸粋€參照物，即舊的發(fā)展模式，”他認為，在過去十多年的實踐里，無論是土地紅利時代還是金融紅利時代，整個行業(yè)呈現(xiàn)出高周轉(zhuǎn)、高負債的狀態(tài)，那么與之不同的就是新發(fā)展模式，“從行業(yè)正在發(fā)生的幾個深刻的變化，可能對未來新發(fā)展模式的定義和總結(jié)會有參考性。”
李欣表示，當前已經(jīng)明顯發(fā)生的變化是，行業(yè)向著高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效率的方向轉(zhuǎn)變，“第二，從追求外延式的規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵式的質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變；第三，是行業(yè)已經(jīng)從原有的增量主導(dǎo)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)的發(fā)展模式?！?/p>
未來，“行業(yè)會從以住宅物業(yè)為導(dǎo)向的方向，轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的時代，大家更追求相關(guān)多元多賽道的發(fā)展模式。”在李欣看來，終歸宿是尋找到一條可持續(xù)發(fā)展、適合中國基本國策的發(fā)展模式，相關(guān)多元化的綜合模式。