文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾
編輯 | 韓大鵬
在深圳樓市發(fā)展歷史上，2021年2月8日將會(huì)被記下濃重的一筆。這一天，深圳在全國(guó)率先推出了二手房參考價(jià)機(jī)制，隨后便開啟了長(zhǎng)達(dá)1年多的陣痛行情。
而近期有市場(chǎng)消息稱，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“深圳住建局”）開會(huì)計(jì)劃上調(diào)大部分小區(qū)參考價(jià)，甚至有傳聞稱，“上調(diào)幅度達(dá)到20%”。
不過(guò)，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)了解，幾大深圳房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向深圳住建局反饋的建議與傳聞并不相符。一位中介機(jī)構(gòu)高管表示，針對(duì)目前近3600個(gè)小區(qū)參考價(jià)的調(diào)整，中介機(jī)構(gòu)向深圳住建局的建議是“既有上調(diào)，也有下降”，“上調(diào)幅度也僅在3%-5%的區(qū)間”。
中介否認(rèn)“上調(diào)20%”傳聞
2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先推出二手房參考價(jià)機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)公布參考價(jià)格清單。彼時(shí)，官方表示，成交參考價(jià)是在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成的。
但不少購(gòu)房者則發(fā)現(xiàn)，參考價(jià)普遍低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，個(gè)別小區(qū)參考價(jià)深圳在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上
打了7折。以深圳南山區(qū)知名的“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城潤(rùn)府為例，參考價(jià)機(jī)制推出前，小區(qū)掛牌均價(jià)為19.2萬(wàn)元/平方米，而深圳住建局發(fā)布的參考價(jià)格為13.2萬(wàn)元/平方米，差額達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。
如今，深圳的二手房參考價(jià)政策實(shí)施已逾1年。而近期有市場(chǎng)消息稱，深圳住建局有意對(duì)二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整。據(jù)了解，2月底，深圳住建局原本計(jì)劃召集幾大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開會(huì)，但因?yàn)橐咔榉揽刈罱K取消。隨后，各大中介機(jī)構(gòu)通過(guò)書面形式反饋了相關(guān)意見。
“我們幾家機(jī)構(gòu)其實(shí)平時(shí)也會(huì)交流，反饋的意見也是比較一致的?！币晃恢薪闄C(jī)構(gòu)高管說(shuō)道。據(jù)其介紹，各大中介機(jī)構(gòu)的意見主要集中在兩點(diǎn)：一是優(yōu)化個(gè)別小區(qū)的價(jià)差，二是增大參考價(jià)清單范圍。
該人士向新浪財(cái)經(jīng)否認(rèn)了“大部分小區(qū)參考價(jià)上調(diào)”以及“上調(diào)幅度達(dá)到20%”的傳聞。他表示，針對(duì)目前近3600個(gè)小區(qū)參考價(jià)的調(diào)整，中介機(jī)構(gòu)的建議“既有上調(diào)，也有下降，但是比例暫不確定”。
其中，參考價(jià)或會(huì)上調(diào)的小區(qū)指向后海、寶安中心、華僑城、香蜜湖等豪宅區(qū)，“目前這些片區(qū)的參考價(jià)最高是13萬(wàn)元/平方米，而一般商品房小區(qū)的參考價(jià)也到達(dá)10萬(wàn)元/平方米，兩者價(jià)差較小，因此頂級(jí)豪宅小區(qū)的參考價(jià)未來(lái)可能會(huì)上調(diào)，但是幅度不會(huì)很大，預(yù)計(jì)在3%-5%?！痹撝薪闄C(jī)構(gòu)高管稱。
而參考價(jià)出現(xiàn)下調(diào)的或是一些學(xué)位房小區(qū)?！斑^(guò)去部分老舊的學(xué)位房?jī)r(jià)格很高，但是‘大學(xué)區(qū)’政策出臺(tái)之后，部分小區(qū)的價(jià)格跌幅其實(shí)是非常大的?！?/p>
至于增大參考價(jià)清單范圍，主要是考慮到部分保障性住房小區(qū)在2021年底已從“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”，以及部分小區(qū)滿足3年限售期可以上市交易等情況，中介機(jī)構(gòu)希望參考價(jià)格清單能夠補(bǔ)漏。
根據(jù)前述中介機(jī)構(gòu)高管的透露，過(guò)去1年，中介機(jī)構(gòu)始終與深圳住建局保持緊密的溝通，每個(gè)月深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也會(huì)組織開會(huì)，機(jī)構(gòu)可以定期反饋意見。對(duì)于前述提到的針對(duì)二手房參考價(jià)機(jī)制的調(diào)整意見，該人士坦言，“住建局方面也是認(rèn)可的?！?/p>
不過(guò)，對(duì)于官方最終是否會(huì)優(yōu)化政策，或是何時(shí)落地調(diào)整等問(wèn)題，目前中介機(jī)構(gòu)仍不確定。前述中介機(jī)構(gòu)高管則指出，按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，以前深圳發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸參考的評(píng)估價(jià)一般會(huì)在3月底調(diào)整，基于此，其預(yù)估二手房參考價(jià)政策有機(jī)會(huì)在一季度或是上半年官宣調(diào)整。
在該人士看來(lái)，未來(lái)二手房參考價(jià)的調(diào)整會(huì)朝常態(tài)化的趨勢(shì)發(fā)展。此外，其還強(qiáng)調(diào)，深圳樓市基調(diào)依然以穩(wěn)字當(dāng)頭，即便上調(diào)或下降幅度都不會(huì)很大，因此即便政策出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)于市
場(chǎng)和購(gòu)房者購(gòu)房成本來(lái)說(shuō)，影響也相對(duì)較小。
賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)
二手房參考價(jià)機(jī)制推出之前，在很多人的印象中，深圳樓市自帶“魔幻”標(biāo)簽。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，深圳樓市往往領(lǐng)漲于全國(guó)，再版塊輪動(dòng)至區(qū)域中心城市，最后延續(xù)至其他三、四線城市。而二手房參考價(jià)機(jī)制的來(lái)襲，可以說(shuō)極具有風(fēng)向標(biāo)意義。
官方借助新政實(shí)現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格管控的決心顯著。新政落地后，深圳要求銀行依據(jù)參考價(jià)發(fā)放二手房按揭貸款，這意味著購(gòu)房者的首套首付成本從3成提升到5成左右。同時(shí)中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)僅能以參考價(jià)展示，也使得整個(gè)看房、買房的過(guò)程出現(xiàn)諸多不便。
此后，深圳樓市開啟了長(zhǎng)達(dá)1年多的陣痛行情。2021年，在原本以二手房交易為主導(dǎo)的深圳，二手住宅成交套數(shù)由2020年的95273套下跌至40699套，成交量跌至10年來(lái)的新低。二手住宅成交量占比僅占44%，遠(yuǎn)低于過(guò)去80%的基準(zhǔn)線。而2021年掛牌量相較于2020年同比也下滑約30%。
今年2月，在疫情以及春節(jié)長(zhǎng)假的影響下，深圳二手住宅月度過(guò)戶量更是首次跌破1000套，創(chuàng)下15年來(lái)新低。當(dāng)月，全市二手住宅過(guò)戶套數(shù)為872套。
一位房產(chǎn)中介坦言，參考價(jià)機(jī)制出臺(tái)后，深圳二手房市場(chǎng)就從賣方市場(chǎng)變成了如今的買方市場(chǎng)?！靶抡?，業(yè)主都很強(qiáng)勢(shì)，根本沒有議價(jià)空間還會(huì)隨時(shí)返價(jià)，比如前一天賣1000萬(wàn)第二天就變成1200萬(wàn)了。但是新政后，議價(jià)空間可以達(dá)到10%左右，部分有資金需求的業(yè)主甚至還會(huì)主動(dòng)降價(jià)，這是非常罕見的?！痹撝薪槿耸勘硎?。
實(shí)際上，自2021年4月以來(lái)，深圳二手住宅過(guò)戶量已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月低于5000套的榮枯線。而追溯到2020年6-8月，過(guò)戶量曾一度連續(xù)3個(gè)月超過(guò)10000套。
前述房產(chǎn)中介介紹稱，過(guò)去1年，在成交的二手房住宅中，大約一半的房源都是按照參考價(jià)成交的，這些房源主要集中在深圳東部或者西部的老舊小區(qū)。
“整體來(lái)看，新政落地后，深圳二手房成交價(jià)大概下調(diào)了10%-15%，東部或者非豪宅小區(qū)甚至有下跌20%以上的情況。而豪宅小區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)去1年的升幅也較小，基本與1年前持平，處于橫盤狀態(tài)?！鼻笆龇慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)高管表示。
從二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房參考價(jià)出臺(tái)后，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，2021年5月，價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌至-0.1%，結(jié)束了22個(gè)月連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。
據(jù)了解，深圳一直是大灣區(qū)房貸利率最低的城市。近期，不少銀行也已下調(diào)房貸利率，從此前在LPR基礎(chǔ)上加45個(gè)基點(diǎn)變成加30個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率約為4.9%。
政策預(yù)期向好，房貸利率下降，不少市場(chǎng)人士觀點(diǎn)認(rèn)為，在2月成交低基數(shù)的情況下，深圳二手樓市或在3-4月出現(xiàn)反彈。但前述房產(chǎn)中介人士強(qiáng)調(diào)，目前深圳疫情仍存不確定因素，因此增加了看房的難度，其預(yù)估今年深圳二手房成交量會(huì)有好轉(zhuǎn)，但房?jī)r(jià)還是以平穩(wěn)為主，
個(gè)別時(shí)段會(huì)有“筍盤”出現(xiàn)。
前述房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)高管也提到，去年深圳供地溢價(jià)率下調(diào)，導(dǎo)致2021年底一手房的限價(jià)比起2020年同期還要低5%-8%。如果二手房參考價(jià)機(jī)制今年內(nèi)官宣優(yōu)化，部分豪宅價(jià)格小幅上調(diào)，在此情況下，一二手房雖然依然存在倒掛現(xiàn)象，但價(jià)差會(huì)進(jìn)一步小幅縮窄