在救市道路上，東莞樓市率先再邁開一步。
3月13日晚，東莞2022年首批集中供地正式掛牌上線。道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮(zhèn)街共計(jì)出讓8宗商住地，起拍總價(jià)170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米，將于4月19-20日進(jìn)行集中競價(jià)出讓。
東莞首批集中供地一定程度上放寬拿地條件，包括：取消無償配建安居房要求；取消去年設(shè)置的新房銷售限價(jià)；以及部分去年掛牌過的地塊競買保證金下調(diào)；對總低價(jià)限價(jià)，控制地塊溢價(jià)率。
此外，供地?cái)?shù)量多，總價(jià)高。2021年，東莞累計(jì)成功出讓32宗地塊，合計(jì)攬金589.11億元。本輪集中供地拍地總價(jià)占去年土拍總金額的29%。8批商住地的集中入市，對開發(fā)商在拿地策略與資金策略上也提出了不小挑戰(zhàn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴認(rèn)為，從各地目前的紓困政策看，之前很多城市在公積金、入戶、補(bǔ)貼等方面的政策扶持，暫時不足以把樓市預(yù)期拉上來。對于東莞等熱點(diǎn)城市來說，需求端的政策空間比較小，限購、限貸等政策不能公然放開，只能在土地端，這是地方自主性比較大的政策。如土地端開發(fā)商的積極性提高，緩解目前開發(fā)商不拿地、降價(jià)促銷的情緒，市場預(yù)期才能穩(wěn)定下來。
值得注意的是，東莞首輪集中供地僅僅在拿地條件上略微放松，“莞八條”后對房企購地資格、出資比例等要求并沒有改變。
東莞去年要求，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買；企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%；審查購地資金來源；不得使用多個“馬甲”競拍同一宗地。
上述要求旨在控制開發(fā)商拿地過程中的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，東莞暫時對此還不會放松。
由于東莞樓市自去年下半年開始頗為低迷，不少業(yè)內(nèi)人士還是對今年首輪集中供地情況有擔(dān)憂。
合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年受一系列高頻次調(diào)控影響，東莞樓市呈現(xiàn)供需雙降態(tài)勢，其中一手新房供應(yīng)量約591.5萬平方米，同比下降4%，網(wǎng)簽面積約505萬平斱米，同比大幅減少3成；房價(jià)預(yù)期得到明顯回穩(wěn)，網(wǎng)簽均價(jià)約27100元/平方米，同比上漲11.8%，較2020年20.4%回落8.5個百分點(diǎn)。
東莞新房總體略顯供過于求。2021年東莞一手住宅供需比為1.2：1，與去年的0.83：1形成反差。2021年東莞新房成交量創(chuàng)11年最低。
2022年至今的東莞樓市繼續(xù)表現(xiàn)持續(xù)。合富大數(shù)據(jù)顯示，今年2月東莞一手住宅供應(yīng)約1104套，同比減少2成，環(huán)比大幅減少約7成。網(wǎng)簽僅585套，同比減少近9成，環(huán)比大幅減少近7成；均價(jià)約27192元/平方米，同比上漲約4.1%，環(huán)比上漲約12.1%。
一位央企的投拓人士告訴界面新聞，東莞此次供地取消限價(jià)對開發(fā)商而言只是有點(diǎn)吸引力，還是要看市場表現(xiàn)，現(xiàn)在市場信心還沒有恢復(fù)，不敢貿(mào)然拿地。雖然取消了新房限價(jià)，但在“房住不炒”面前，銷售價(jià)格也不見得能夠大幅提高。拿地還是要謹(jǐn)慎。
東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認(rèn)為，東莞土地市場壓力還是挺大。目前一線、二線城市陸續(xù)都開始集中工地公告，開發(fā)商也都會在各地布局拿地，對開發(fā)商而言，首選是一線城市，其次是強(qiáng)二線城市。能有多少資金留給東莞土地市場也不確定。
第二，今年春節(jié)前后，業(yè)內(nèi)傳言東莞首批出讓的地塊是在城區(qū)政府旁邊、東城體育公寓包括虎門的地塊，不少開發(fā)商是研判了上述地塊，現(xiàn)在出讓的地塊跟傳言的不一樣，有的開發(fā)商根本來不及研究，可能就放棄拿地了。未來會不會流拍不好說。
合富研究院高級分析師李興旺表示，東莞土地市場的熱點(diǎn)片區(qū)一直城區(qū)、松山湖區(qū)和濱海區(qū)。這三大片區(qū)，是東莞經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，人口與產(chǎn)業(yè)都較強(qiáng)，占東莞經(jīng)濟(jì)總量的七成以上，也是市民公認(rèn)的最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。
東莞首輪集中供地中，僅大嶺山屬于松山湖片區(qū)，其他地塊不在傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
車德銳認(rèn)為，東莞的土地價(jià)格在大灣區(qū)中屬于較高水平。首輪集中供地的地塊中，底價(jià)大多沒有問題，但如果競拍到最高限價(jià)，開發(fā)商勢必面臨著“無利可圖”的問題。“目前開發(fā)商顧慮比較大，對整體市場擔(dān)憂，對之前看好的地塊——它的競拍條件、未來售價(jià)預(yù)期和區(qū)域市場走勢都有擔(dān)憂?！?/p>
也有投拓人士表示，今年不少開發(fā)商還是會看東莞的地塊，尤其是國企。相對其他城市，東莞本身經(jīng)濟(jì)可以，制造業(yè)強(qiáng)，處于大灣區(qū)的地理中心，有很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的計(jì)劃。近年來的東莞樓市也是走出自身獨(dú)立的行情，不再那么依賴深圳市場，有好的地塊仍然值得投資。