商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險也確實(shí)存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺。
為了防止開發(fā)商因資金斷鏈或者卷款跑路導(dǎo)致商品房項(xiàng)目爛尾，對購房者造成重大損失的風(fēng)險，預(yù)售資金的監(jiān)管一直是監(jiān)管部門的重點(diǎn)監(jiān)管方面。
所謂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，該賬戶屬于銀行，賬戶內(nèi)的資金只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。也就是說，房地產(chǎn)預(yù)售資金不直接劃轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)，而是由房地產(chǎn)行政主管部門和銀行以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)三方進(jìn)行控制，資金賬戶隸屬于銀行。當(dāng)預(yù)售房查驗(yàn)無誤或者過戶后銀行會將資金劃轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)，否則就劃轉(zhuǎn)給購房者。
據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解，事實(shí)上從全世界范圍來看，住房預(yù)售制度并不是一個十分普遍的現(xiàn)象。即使目前有多個國家存在著房屋預(yù)售制，在采取售賣期房的同時也都伴隨著各自一套嚴(yán)格的監(jiān)管保障措施。
在英國購買期房時，買賣雙方會各有一名律師，雙方律師會直接溝通來確定所有交易細(xì)節(jié)，包括：合同、房產(chǎn)、證件、資金等，只有在律師確認(rèn)所有細(xì)節(jié)安全無誤的情況下，買賣雙方才會根據(jù)律師要求先付首付交換合同，再付全款來過戶房屋完成交易。
仲量聯(lián)行國際住宅部的負(fù)責(zé)人對澎湃新聞表示，在英國購買期房時，通常每一個項(xiàng)目都有一個付款規(guī)定的時間?！氨热绲谝黄诟犊钍呛贤炗喓笠粋€月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房時間前6個月辦單款，辦下來貸款后把剩余部分付掉?！?/span>
英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時支付房款的余額部分。
在美國，大部分的房產(chǎn)都是現(xiàn)房銷售，而且在交房之前無法從購房者處拿到資金。開發(fā)商需要先和買家達(dá)成預(yù)定意向，而通常要有一半上的房屋被預(yù)定之后，開發(fā)商才能從銀行獲得建筑貸款，然后開始建造房屋。買家在初期支付的訂金約為房屋總價的3%，這部分的資金由第三方保管，開發(fā)商無法獲取。在項(xiàng)目動工之后，開發(fā)商要把所有的文件交給買家，如果買家在反悔期內(nèi)沒有提出解約，雙方才會簽訂正式的購房合同，買家支付首付款，支付比例大概在10%-20%。但為了防止開發(fā)商挪用買家的購房款用于非開發(fā)項(xiàng)目，法律通常會要求這部分資金由第三方代管，在房屋封頂完成交付之后，開發(fā)商才能獲取購房款。
而日本則是開發(fā)商和買家在簽訂預(yù)售房的交易合同時，開發(fā)商需要向金融機(jī)構(gòu)申請買家定金的保險或者擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)要將擔(dān)保書或者保險的保證書交給買家。
德國長期以來普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過簽署個性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發(fā)商之前的風(fēng)險和糾紛。
具體來看，開發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)之后才可以開始銷售房屋。但是買家在購買預(yù)售房之后并非像中國一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據(jù)開發(fā)商的工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。雙方在簽署購房合同時，買家并不需要支付購房款，在地基動工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再陸續(xù)支付后期資金。
如果開發(fā)商因故延遲了工程進(jìn)度，購房者可以和開發(fā)商談判以推遲付款，并要求開發(fā)商給予一定的折扣等補(bǔ)償措施。此外，如果開發(fā)商無法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付房屋，買家可以根據(jù)合同要求退款或者賠償。
法國對于買家預(yù)付款的監(jiān)管與美國和德國的做法類似。在買家和開發(fā)商簽署購房合同之前，開發(fā)商不可以挪用、轉(zhuǎn)讓或者扣押定金，購買預(yù)售房時根據(jù)工程進(jìn)度分期付款。
據(jù)海外一房產(chǎn)中介對澎湃新聞介紹，在法國購買預(yù)售房的話，如果該工程不超過一年，買家可預(yù)付房屋總價的5%；如果工程達(dá)到2年，買家需要支付房屋總價的2%，超過兩年的則不用支付定金。而且買家在支付預(yù)售房的房款時必須分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設(shè)工程結(jié)束之后交到95%，在房屋交付之后繳清余下的5%。
值得一提的是，這最后5%的款項(xiàng)主要是為了保證在交付房產(chǎn)發(fā)生糾紛時，用作抵押金以保證開發(fā)商按照規(guī)定執(zhí)行合同，此外，開發(fā)商在交付房屋一年之內(nèi)，要保證所建的房屋處于良好的狀態(tài)。
實(shí)行按施工進(jìn)度分期支付房款的國家還有新加坡。
在新加坡，開發(fā)商只有在獲得政府批準(zhǔn)的建房計劃和銷售許可之后才可以售賣期房。買家的購房定金和房屋貸款必須存入銀行的專屬項(xiàng)目資金賬戶，賬戶的所有提款都必須與房屋建設(shè)相關(guān)。在支付進(jìn)度方面，雙方簽署房屋購買合同后，買家總共支付的預(yù)付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設(shè)施如電線鋪設(shè)、車庫、門窗安裝等等完工時再交20%，無人占用新房后交付25%，最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成后交15%。
和中國的期房售賣相比，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售對開發(fā)商來說可以加快其資金的收回速度。從開發(fā)商的角度來看，這不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且還提高了其資金運(yùn)行效率，為后續(xù)擴(kuò)大規(guī)模提供持續(xù)的資金。
但需要指出的是，預(yù)售資金監(jiān)管仍存在漏洞，有些爛尾樓項(xiàng)目的開發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致無法交付房屋，產(chǎn)生了爛尾樓。
有分析人士對澎湃新聞表示，加強(qiáng)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管不僅可以強(qiáng)化房企抗風(fēng)險能力，達(dá)到“良幣驅(qū)除劣幣”的效果，更體現(xiàn)各地對防范“爛尾樓”重視程度加強(qiáng)，對于保障購房者合法權(quán)益具有積極作用。
再談住房預(yù)售制丨國外的預(yù)售房：按工程進(jìn)度付錢，交房結(jié)尾款
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