1月12日上午，望牛墩鎮(zhèn)官洲村編號(hào)2024WD001城市更新單一主體（即望牛墩鎮(zhèn)官洲村連片“工改工”改造單元）掛牌招商，被東莞市集冠科技產(chǎn)業(yè)有限公司以總價(jià)4557萬(wàn)元摘得。
采用“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式
值得一提的是，望牛墩鎮(zhèn)官洲村連片“工改工”改造單元掛牌招商，采用的是“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式。
據(jù)了解，2023年1月16日，東莞市政府印發(fā)《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施意見(jiàn)”）的通知，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式。前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。
在此之前，東莞的舊改模式主要包括政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。其中尤其以單一主體掛牌招商發(fā)展最為迅速，東莞舊改在2020年一度達(dá)到頂峰。
根據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，2020年，在該平臺(tái)上共有142個(gè)城市更新項(xiàng)目確定前期服務(wù)商（2019年僅61個(gè)），總改造面積高達(dá)3204.4萬(wàn)平方米。中標(biāo)者絕大多數(shù)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、華夏幸福、深圳恒榮、龍光、星河、卓越、華潤(rùn)、恒大、海德、中天、鴻榮源、匯景、碧桂園、時(shí)代、鵬瑞、鼎峰等。
但是，這波舊改熱潮僅持續(xù)了1年多，一是在開(kāi)發(fā)商“前服爭(zhēng)奪戰(zhàn)”下，市場(chǎng)亂象頻生；二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，不少房企不是“爆雷”，就是泥足深陷，很多舊改項(xiàng)目推進(jìn)困難重重。
同時(shí)，政策端變化也進(jìn)一步加快舊改企業(yè)退潮。2021年，國(guó)家層面加大了城市更新政策的出臺(tái)，主要偏重于防止大拆大建、古樹(shù)、文物保護(hù)等方面，管控趨緊；其次是產(chǎn)業(yè)管理政策，整體方向是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、防止產(chǎn)業(yè)空心化等。東莞舊改市場(chǎng)隨之逐漸降溫。
如今，隨著“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式的落地實(shí)施，東莞舊改也迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。
競(jìng)得人以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主
經(jīng)過(guò)調(diào)查，東莞市集冠科技產(chǎn)業(yè)有限公司有4個(gè)股東：東莞市長(zhǎng)卓產(chǎn)業(yè)投資有限公司、深圳華盛科技產(chǎn)業(yè)有限公司、東莞市全一建筑材料有限公司和廣東怡恩建設(shè)有限公司。其中，東莞市長(zhǎng)卓產(chǎn)業(yè)投資有限公司是控股股東。而東莞市長(zhǎng)卓產(chǎn)業(yè)投資有限公司則是東莞市樂(lè)惠普實(shí)業(yè)投資有限公司的子公司。
據(jù)了解，東莞市樂(lè)惠普實(shí)業(yè)投資有限公司成立于2017年，注冊(cè)地位于鳳崗鎮(zhèn)金順路9號(hào)203室，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，實(shí)繳資本420萬(wàn)元，是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。經(jīng)營(yíng)范圍包括：實(shí)業(yè)投資；從事科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)、投資、管理；孵化器及加速器的管理，智能技術(shù)服務(wù)；科技企業(yè)孵化，科學(xué)技術(shù)推廣、企業(yè)管理咨詢(xún)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，創(chuàng)業(yè)投資；建筑裝飾材料、日用品的銷(xiāo)售。
總計(jì)容建筑面積225285㎡
掛牌文件顯示，望牛墩鎮(zhèn)官洲村連片“工改工”改造單元東至振南一街，西臨振南二街，南至疏港路，北至水域（近新聯(lián)路）?，F(xiàn)狀為舊廠。
改造單元總面積為82551.69平方米，其中，拆除重建區(qū)為76174.92平方米，生態(tài)修復(fù)區(qū)為1912平方米，“三地”4464.77平方米。單元外拆除區(qū)為638.52平方米。
項(xiàng)目規(guī)劃為一類(lèi)工業(yè)用地，根據(jù)《東莞市“工改M1”項(xiàng)目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則（試行）》（東自然資〔2023〕460號(hào)），屬于產(chǎn)權(quán)分割的“工改M1”項(xiàng)目，可分割轉(zhuǎn)讓比例不超過(guò)工業(yè)生產(chǎn)用房總計(jì)容建筑面積扣除賠付和貢獻(xiàn)用房建筑面積后的70%。
據(jù)了解，項(xiàng)目?jī)舻貕K面積為64367平方米，容積率3.5，總計(jì)容建筑面積上限值取整為225285平方米。
項(xiàng)目競(jìng)得人要向東莞市望牛墩鎮(zhèn)官洲股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社農(nóng)民集體補(bǔ)償：1.物業(yè)補(bǔ)償：根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案，須返還東莞市望牛墩鎮(zhèn)官洲股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社改造范圍內(nèi)國(guó)有性質(zhì)補(bǔ)償物業(yè)建筑面積59935.07平方米，均為產(chǎn)業(yè)用房。集體補(bǔ)償物業(yè)實(shí)物性收益17686.84萬(wàn)元。2.貨幣補(bǔ)償：根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案，東莞市望牛墩鎮(zhèn)官洲股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償3734.19萬(wàn)元。
對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償安置，最終補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由實(shí)施主體與其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人在要約收購(gòu)環(huán)節(jié)協(xié)商為準(zhǔn)。
此外，競(jìng)得人須在改造單元內(nèi)建設(shè)并無(wú)償移交政府公共設(shè)施用地為城市道路2條（南部縱二路、南部縱三路），面積合計(jì)13694平方米，道路紅線寬度分別為24米及18米；公共綠地1處，面積為1587平方米；生態(tài)修復(fù)區(qū)5處，面積合計(jì)1912平方米；發(fā)展備用地1處，面積為992平方米。在改造單元外建設(shè)并無(wú)償移交政府公共設(shè)施用地為城市道路2條（南部縱二路、南部縱三路），道路紅線寬度分別為24米及18米，面積合計(jì)5113平方米。