近期政策“大禮包”砸下后，樓市似乎“活起來(lái)了”，一線城市走勢(shì)積極。但在更廣闊的二線、三四線城市，房企要“回血”并不容易，降價(jià)仍是不得已的自救手段。
市場(chǎng)消息顯示，蘇州吳中區(qū)有住宅項(xiàng)目大降價(jià)，原價(jià)18000元/平方米，現(xiàn)促銷價(jià)11500元/平方米。記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息有夸大成分，所涉項(xiàng)目備案價(jià)確實(shí)在一萬(wàn)八左右，但促銷后均價(jià)未降至一萬(wàn)一。不過(guò)，郊區(qū)偏遠(yuǎn)項(xiàng)目大幅促銷，是普遍現(xiàn)象。
在地方政府留言板上，也有來(lái)自武漢、合肥、大連、天津等地的購(gòu)房者稱，所購(gòu)樓盤今年來(lái)大幅度降價(jià)，自己難以接受。不過(guò)，各地政府對(duì)此態(tài)度不一，有的稱房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，有的則責(zé)令房企停止降價(jià)銷售、重新辦理價(jià)格變更手續(xù)。
今年來(lái)，地方政府應(yīng)如何應(yīng)對(duì)樓盤降價(jià)行為、如何看待“限跌令”，已經(jīng)步入大眾討論視野。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每個(gè)城市的情況不盡相同，不應(yīng)單一從買方、賣方、開發(fā)商、政府的某一方，來(lái)看“限跌令”是否取消，應(yīng)綜合各方因素慎重考慮。
有樓盤“打七折”清貨
近日，一則蘇州樓盤大降價(jià)的消息流傳開，稱“蘇州吳中區(qū)地鐵口現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)住宅不限購(gòu)，原價(jià)18000元/平方米，現(xiàn)在促銷價(jià)11500元/平方米，可以0首付、再返5萬(wàn)元，開發(fā)商還推出不挑樓層按套拋售的活動(dòng)?！?/p>
記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息并不屬實(shí)，不過(guò)相關(guān)樓盤確實(shí)有降價(jià)行為。多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介表示，上述傳聞所指樓盤是“中旅東山府”，均價(jià)直降到一萬(wàn)一并不屬實(shí)，目前中介平臺(tái)顯示其優(yōu)惠后均價(jià)約14000元/平方米，實(shí)際成交要再低些。
公開信息顯示，上述項(xiàng)目系港中旅(蘇州)置業(yè)有限公司2021年年初拿地，拿地總價(jià)35089萬(wàn)元，樓面單價(jià)6800元/平方米。2021年時(shí)，該項(xiàng)目首次拿到預(yù)售證，預(yù)售參考均價(jià)在1.8萬(wàn)/平方米左右，2022年部分樓棟再次取證。
蘇州一位地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士稱，該項(xiàng)目地理位置較為偏遠(yuǎn)，最早備案價(jià)在一萬(wàn)八左右，2021年末～2022年初有按這個(gè)價(jià)成交過(guò)，不過(guò)后來(lái)價(jià)格就慢慢降下來(lái)了，到2023年初價(jià)格回落到一萬(wàn)五左右，近期平臺(tái)顯示均價(jià)一萬(wàn)四左右。
該樓盤一置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項(xiàng)目現(xiàn)在處于尾盤清貨階段，小戶型房源不多了，總價(jià)基本都有折扣，需要到現(xiàn)場(chǎng)談?！胺凑劭哿Χ刃U大，均價(jià)還能繼續(xù)談到一萬(wàn)二三左右，活動(dòng)已經(jīng)持續(xù)兩個(gè)月了，開發(fā)商要促銷一波趕緊回款，年底交房?！?/p>
談及這一降價(jià)幅度，另一地產(chǎn)中介直言，這是市場(chǎng)行情導(dǎo)致的，開發(fā)商不降價(jià)賣不出去，實(shí)際上也不算太夸張，當(dāng)?shù)剡呥h(yuǎn)樓盤價(jià)格降幅都大，當(dāng)初備案價(jià)也太高了。
蘇州市住建局官網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目在售房源“一房一價(jià)”，不過(guò)官方備案參考單價(jià)多在1.7萬(wàn)～1.9萬(wàn)元/平方米左右，有房源備案價(jià)還超過(guò)1.9萬(wàn)元/平方米。即便不考慮現(xiàn)場(chǎng)折扣，以1.4萬(wàn)元/平方米均價(jià)計(jì)算，較當(dāng)初備案價(jià)也打了77折。
就上述現(xiàn)象，記者致電吳中區(qū)房產(chǎn)交易中心，相關(guān)工作人員表示，蘇州規(guī)定商品房網(wǎng)簽不能超過(guò)備案價(jià)，對(duì)價(jià)格下限沒(méi)有限制，主要以購(gòu)房者和開發(fā)商雙方意愿和協(xié)商為準(zhǔn)。“不能說(shuō)完全不管房企降價(jià)，但還是看雙方意愿，能網(wǎng)簽一般沒(méi)問(wèn)題?！?/p>
上述樓盤置業(yè)顧問(wèn)也稱，開發(fā)商在項(xiàng)目尾盤期促銷搞活動(dòng)，這些都屬于正常操作，也是為了快速回款、投入下個(gè)項(xiàng)目。政府會(huì)關(guān)注房企降價(jià)情況，不過(guò)現(xiàn)實(shí)中沒(méi)有那么嚴(yán)格?？傮w來(lái)講，價(jià)格不會(huì)一下子降很多，也會(huì)有控制。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)此表示，蘇州有一定的去庫(kù)存壓力，尤其是吳江、相城以及下轄縣級(jí)市去庫(kù)存壓力大，部分開發(fā)商不得不降價(jià)出售。按市場(chǎng)規(guī)律，剛需降價(jià)10%以上，改善高端降價(jià)幅度達(dá)到15%～20%以上才會(huì)有效果，不過(guò)會(huì)給周邊樓盤帶來(lái)壓力。
據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，8月蘇州大市成交均價(jià)為24700元/平方米，同比上漲14.22%，環(huán)比上漲1.99%，但主要受高品質(zhì)樓盤集中網(wǎng)簽影響。實(shí)際上，吳中區(qū)商品住宅成交均價(jià)為23421元/平方米，環(huán)比下跌11.78%；新區(qū)商品住宅成交均價(jià)為28609元/平方米，環(huán)比下跌14.28%。
各地對(duì)降價(jià)態(tài)度不一
蘇州樓盤降價(jià)并非孤例，在全國(guó)范圍內(nèi)，新房市場(chǎng)的下跌態(tài)勢(shì)已持續(xù)許久。
中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，中國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米16176元，環(huán)比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)四個(gè)月下跌。
2023年8月，新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市為42個(gè)，湛江、深圳和金華新建住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大，分別為0.40%、0.38%和0.32%。同比來(lái)看，8月新建住宅價(jià)格下跌城市達(dá)到80個(gè)，哈爾濱、中山等5個(gè)城市跌幅達(dá)到2.0%～5.0%。
在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，不少城市的購(gòu)房者對(duì)房企降價(jià)不滿，地方政府對(duì)此則態(tài)度不一。
今年6月，有大連購(gòu)房者反映稱，自己所購(gòu)樓盤高層開盤時(shí)售價(jià)16500元/平方米左右，21年搞了一波促銷降價(jià)到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米?！皹潜P在銷售過(guò)程中擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了市場(chǎng)秩序?！?/p>
大連市住建局回復(fù)稱，商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)，是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。經(jīng)核實(shí)了解，受經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響，該項(xiàng)目銷售困難，企業(yè)資金壓力很大，為確保工程建設(shè)，緩解項(xiàng)目資金壓力，才下調(diào)價(jià)格促進(jìn)房屋銷售。
今年5月，還有天津購(gòu)房者反映稱，津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)悅嘉新苑開發(fā)商調(diào)整樓盤價(jià)格，從最高2.1萬(wàn)元/平方米降低到1.3萬(wàn)元/平方米、甚至更低，而且附贈(zèng)車位，老業(yè)主采購(gòu)車位卻要6萬(wàn)~10萬(wàn)元，已成為津南價(jià)格差最大的小區(qū)。
天津市津南區(qū)委則表示，開發(fā)商銷售房屋屬于市場(chǎng)行為，關(guān)于銷售價(jià)格，政府監(jiān)督開發(fā)商備案上限價(jià)格，只要不高于其備案上限價(jià)格，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行行政處罰。
合肥方面的態(tài)度則有所不同，今年3月有購(gòu)房者稱，自己2022年在肥西縣保利紫云樓盤購(gòu)買了一套新房，今年春節(jié)后樓盤降價(jià)，現(xiàn)在93折優(yōu)惠，相當(dāng)于自己直接虧損十萬(wàn)。
合肥市人民政府回復(fù)稱，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府價(jià)格管理部門不直接核定商品房?jī)r(jià)格。企業(yè)按照“一房一價(jià)”備案，需按備案價(jià)進(jìn)行公示并對(duì)外銷售。實(shí)際銷售價(jià)格下浮范圍不得超過(guò)備案價(jià)格的5%，超過(guò)5%的，需重新申請(qǐng)辦理價(jià)格變更手續(xù)。肥西縣發(fā)改委已責(zé)令該公司暫停降價(jià)銷售，待重新申請(qǐng)辦理價(jià)格變更手續(xù)后再銷售。
一般而言，地方政府對(duì)商品房備案價(jià)制度有相應(yīng)規(guī)定，不過(guò)各地情況不一。較為典型的是在2021年時(shí)，當(dāng)時(shí)為了維持樓市穩(wěn)定，有超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”，通過(guò)強(qiáng)制性的限制手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)下降，其中多是市場(chǎng)低迷的三四線城市。
進(jìn)入2023年，一些城市對(duì)商品房備案價(jià)靈活應(yīng)對(duì)、變相松綁。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，有約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房，如安徽滁州、四川資陽(yáng)等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。
今年9月5日，四川省綿陽(yáng)市官方發(fā)文稱，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)多孩家庭購(gòu)房給予特別優(yōu)惠，特別優(yōu)惠的額度不計(jì)入“不能低于備案價(jià)85%以下銷售”的價(jià)格范圍。
在張宏偉看來(lái)，從地方政府來(lái)講，若樓盤大幅度降價(jià)，未來(lái)土地出售價(jià)格也會(huì)受到干擾，所以大范圍大幅度降價(jià)概率不高，目前只是個(gè)別開發(fā)商因資金問(wèn)題而降價(jià)。不過(guò)，每個(gè)城市情況相同，不應(yīng)從買方、賣方、開發(fā)商、政府等某一方看待，應(yīng)當(dāng)綜合各方因素。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心此前表示，如果開發(fā)商降價(jià)行為不再受限，意味著購(gòu)房門檻降低，購(gòu)房者節(jié)約了買房成本；對(duì)于房企而言，短期可能折損一定的利潤(rùn)，長(zhǎng)期來(lái)看，則是很多房企活下來(lái)的的必要選擇，整體市場(chǎng)銷售規(guī)模也有望提升。
但也應(yīng)注意相應(yīng)的負(fù)面波動(dòng)，比如降價(jià)后對(duì)老業(yè)主的影響，以及房?jī)r(jià)若不受控制，土地價(jià)格也會(huì)隨之下降，對(duì)政府的沖擊是重大的。在“買漲不買跌”的心態(tài)下，市場(chǎng)信心可能再次遇挫。“本質(zhì)上，房?jī)r(jià)應(yīng)由市場(chǎng)供需決定，但當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策較多，如果短時(shí)間全面放開，會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)影響還需要充分論證、謹(jǐn)慎看待。”