近日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文撰文“關(guān)于當(dāng)前資本市場(chǎng)的一些思考”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
高善文在文中指出，7月下旬以來(lái)，各項(xiàng)政策開(kāi)始陸續(xù)調(diào)整，在央行超預(yù)期降息的同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)、地方政府隱形債務(wù)等領(lǐng)域開(kāi)始傳出新的政策信號(hào)，市場(chǎng)在認(rèn)真關(guān)注和消化這些政策信號(hào)的同時(shí)，也在期待進(jìn)一步的政策細(xì)節(jié)。
終于，在7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一個(gè)月后，落實(shí)中央政策的“細(xì)節(jié)”來(lái)了。
8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
根據(jù)通知，“認(rèn)房不認(rèn)貸”指的是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
簡(jiǎn)單說(shuō)，只要你名下無(wú)房，不管之前有多少次貸款記錄都沒(méi)關(guān)系，都屬于首套。
與“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)應(yīng)的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即在全國(guó)范圍內(nèi)，只要有房有貸的，都無(wú)法被認(rèn)定為首套房，會(huì)被極高地提升首付比例。因此，認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)于那些想買(mǎi)二套房的人來(lái)說(shuō)是一大利好。
不過(guò)，通知明確，這項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。這一點(diǎn)給一線城市留下政策回旋的余地。
我們一直強(qiáng)調(diào)，北上廣深等城市具有標(biāo)桿作用，一項(xiàng)政策如果不能在標(biāo)桿城市落地的話，其實(shí)際作用將大打折扣。
比如，同樣是8月25日，浙江嘉興市住建局發(fā)布21條新政，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓；因申領(lǐng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。
這意味著，嘉興已經(jīng)取消了限購(gòu)限售了，而這兩個(gè)政策正是打擊炒房，落實(shí)“房住不炒”的核心，步子不可謂不大。
但說(shuō)實(shí)話，嘉興取消限購(gòu)限售的政策并未在輿論場(chǎng)上掀起多大的浪花，因?yàn)檫@樣的三線城市不具有代表性，而反過(guò)來(lái)看，如果是上海，或者退一步是杭州全面取消限購(gòu)限售，其影響就不可同日而語(yǔ)了。
因此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”被納入了“一城一策”工具箱，城市可以自主決定用或者不用，既是政策的靈活性，也有政策的不確定性。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京、無(wú)錫、天津、佛山、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策。
但包括北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)的一線城市，以及多個(gè)強(qiáng)二線城市如西安、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙等共有16個(gè)城市都執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸。比如北上廣深，無(wú)房結(jié)清貸款后，也是二套房，首付動(dòng)輒五成起，極大地制約了購(gòu)房欲望。
考慮到7月的政治局會(huì)議之后，四大一線城市先后表態(tài)力挺中央政策，我們?nèi)钥善诖罢J(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市盡早落地。
與“認(rèn)房不認(rèn)貸”同日公布的，還有財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年年底，確認(rèn)居民換購(gòu)住房繼續(xù)退還個(gè)稅。
8月25日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，這兩項(xiàng)政策都屬于老生長(zhǎng)談，都屬于政策的延續(xù)，不具有太大的政策影響力。
關(guān)鍵是，這樣顆粒度較粗的政策在近兩個(gè)月太多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自7月24日中央政治局會(huì)議召開(kāi)，其后住建部發(fā)聲，提出要落實(shí)好降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換房稅費(fèi)減免和“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施以來(lái)，截至8月22日，8月各地出臺(tái)政策已超40條，已高于5～7月全月平均數(shù)量。
但政策并未起到立竿見(jiàn)影的效果。
以鄭州為例，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，鄭州作為中央政治局會(huì)議之后首個(gè)優(yōu)化房地產(chǎn)政策的二線城市，文件正式出臺(tái)后看房的人數(shù)有所增加，但成交并無(wú)明顯起色，8月前三周，鄭州新房市場(chǎng)成交套數(shù)分別為1278套、1501套和1278套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8月前三周分別成交1858套、1877套和1941套，但市場(chǎng)景氣度并不高。與此同時(shí)，鄭州還面臨新房庫(kù)存高位、二手房掛牌量大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，政策的寬松往往難以得到市場(chǎng)的及時(shí)反應(yīng)，購(gòu)房者會(huì)期盼更加寬松的政策出臺(tái)?！坝绕涫钱?dāng)前市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯，一些能級(jí)較低的城市需求乏力，政策基本處于無(wú)效狀態(tài)，普遍性的寬松政策往往達(dá)不到提振市場(chǎng)信心的效果?！?/p>
而這也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨的一個(gè)擰巴的問(wèn)題，一二線城市缺乏可落地的政策細(xì)節(jié)，而三線及以下城市，即使不斷出臺(tái)政策但對(duì)市場(chǎng)活躍的效果有限。
而要扭轉(zhuǎn)這種擰巴的狀態(tài)，要么全面放開(kāi)行政限制措施，全國(guó)一盤(pán)棋，但這種設(shè)想顯然與當(dāng)前“一城一策”的要求不符合。另一種選擇就只能是針對(duì)城市的房地產(chǎn)發(fā)展痛點(diǎn)，尤其是剛需和改善性需求上，精準(zhǔn)發(fā)力，也就是要有更多的顆粒度較細(xì)的政策“細(xì)節(jié)”出臺(tái)。
回到前面的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，如果沒(méi)有“供城市自主選用”這個(gè)補(bǔ)充，那么就是落實(shí)全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這絕對(duì)是大大的利好。而把用還是不用的皮球踢給了各個(gè)城市之后，城市又要考慮該不該用、敢不敢用，特別是一線城市還得這評(píng)估那調(diào)研，最后“細(xì)節(jié)”出臺(tái)可能要到9月底，甚至10月，政策的效果又在市場(chǎng)期待更多的“細(xì)節(jié)”中消磨，地產(chǎn)復(fù)蘇仍遙遙無(wú)期。
怎一個(gè)難字了得！