作者：劉新歌
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
近日，深圳南山區(qū)半島城邦兩套千萬級海景豪宅被司法拍賣。經過一天多、100多輪次的激烈競價后，兩套房產于7月21日中午順利拍出，溢價率分別高達80.83%、75.74%，成交總價約1.24億元，超出總起拍價5425萬元。
這是近來深圳樓市少有的火花。今年上半年，深圳房價出現下滑態(tài)勢，市場回暖程度不及預期，多宗被擺上拍賣臺的豪宅也頻頻流拍。美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經理江少杰對時代財經稱，整體來看，雖然較普通商品房的價格更穩(wěn)，但深圳大部分豪宅的價格已經有所下跌。半島城邦上述房產溢價拍賣只是個例，其地段、戶型、朝向等比較稀缺。
半島城邦曾是深圳豪宅風向標，在深圳頗有存在感。但面對深陷債務問題的開發(fā)商、遲遲沒有動靜的項目五期建設，這個頗有故事的網紅神盤也有它揮之不去的煩惱。
千萬級海景豪宅被拍賣抵債
半島城邦位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)，南側與深圳灣相連。它既是蛇口的老牌豪宅，又是新興豪宅代表之一，每有動靜都會在深圳樓市掀起漣漪。
被拍賣的兩套房產均位于半島城邦花園三期。一套是位于3號樓的高層海景大平層，面積為345.13平方米，11人報名參拍，競價128輪，最終以7928.7萬元成交，溢價率75.74%，折合單價約22.97萬元/平方米。
另一套在1號樓，是一套面積為196.16平方米的海景大平層，吸引了16人參拍。競價輪次達180次，歷時近28小時，最終以4492萬元成交，溢價率高達80.83%，折合單價約22.90萬元/平方米。
即便是在深圳，這樣的激烈場景近來也少見。世聯(lián)行數據顯示，今年上半年，深圳一手房交易同比量價齊跌，其中成交均價為6.25萬元/平方米，同比下降12.68%；樂有家研究中心數據顯示，上半年深圳二手房成交均價在6.5萬元/平方米左右，同比下降7%。
被擺上拍賣臺的豪宅也頻頻遭遇流拍。深圳灣壹號廣場一套商務公寓在7月17日的拍賣中流拍，該標的含家具家電，建筑面積313.47平方米，起拍價高達6470.33萬元。而恒裕濱城花園二期一套起拍價1.07億元的豪宅遭遇兩次流拍，最終以7598萬元總價成交，較首次法拍的起拍價降了3000萬元。
半島城邦的熱拍與其地理位置不無關系。半島城邦花園三期容積率高達4.37，嚴格來說與豪宅所追求的低密度、舒適度并不匹配，但它幾乎私享濱海長廊與無邊海景，且戶型方正、基本為南北通透，戶數少，因而價格一直遠超半島城邦花園二期。
此外，地段甚至還抵消了土地權限的瑕疵。阿里法拍信息顯示，兩套房產的土地使用年限為1996年1月1日至2065年12月31日，目前年限已過去近28年。江少杰稱，半島城邦是較受市場認可的頂級豪宅之一，數量非常有限，且從地段、戶型、面積、海景資源等方面說，未來亦不可復制。
“這場拍賣雖然很激烈，但最終單價還不算太高，該樓盤單價最高達30萬元/平方米以上。市場恢復后，相信它的價值會不斷攀升。如果買來自住或做長線出租，都是非常值得持有的資產?！?江少杰續(xù)指。
房產成功拍出后，對深圳市金贏信小額貸款有限公司而言或許也是圓滿的結局。它是半島城邦項目公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司（下稱“半島城邦置業(yè)”）的債權人，2020年11月19日與半島城邦置業(yè)及其控股股東深圳半島城邦房地產開發(fā)有限公司（下稱“半島城邦房開”）簽署了兩份《借款協(xié)議》，借款總額6000萬元，借款期限為12個月。因債務到期未還，半島城邦花園(三期)的四套房產被深圳南山區(qū)人民法院查封，拍賣、變賣所得用于抵償所欠債務，此次拍賣的是其中兩套。
時代財經以市民身份致電了阿里拍賣網拍小組，相關人士對時代財經稱，其他兩套房產或不再被法拍?！芭馁u金額滿足本案執(zhí)行標金額的話，不會再上拍?！?/p>
麻煩纏身的網紅盤
為了給開發(fā)商抵債，半島城邦花園資產已多次被強制拍賣。
今年5月15日，因與景寧嘉強薈萃管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）7億元借款糾紛，半島城邦花園四期83套商業(yè)、超市、餐飲用途的房產被打包拍賣，起拍價高達8.09億元，最終因無人報名而流拍。
今年6月27日，半島城邦花園三期1號樓一套面積為196.16平方米的房產被強制拍賣，申請執(zhí)行人為江西贛江新區(qū)愛施德網絡小額貸款有限公司，其與半島城邦房開、半島城邦置業(yè)有一宗金額約3052萬元的金融借款合同糾紛。該房產最終以4524萬元拍出。
天眼查信息顯示，半島城邦房開目前有18宗被執(zhí)行案件，被執(zhí)行總金額達17.68億元。
半島城邦開發(fā)商的債務問題，早在去年發(fā)出全員待崗通告時就為外界所知。據多家媒體報道，2022年5月，半島城邦房開、半島城邦置業(yè)通告稱，由于“已深陷財務危機、沒有持續(xù)經營能力”，全體員工需立即待崗6個月。原計劃2021年竣工的半島城邦五期就此徹底陷入停擺。
2022年8月，積極參與風險房企紓困的深圳本地國企招商蛇口向半島城邦房開伸出援手，雙方簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定共同保證半島城邦第五期的順利推進，方式包括但不限于債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等。
不過，攜手近一年，半島城邦五期并未有太大進展，招商蛇口相關人士也對時代財經確認，項目目前無新消息。半島城邦方面的電話則一直處于無人接聽狀態(tài)。另據項目附近中介表示，項目目前還未動工。
拿地近30年、開發(fā)近20年的半島城邦花園，可謂一路紅盤一路爭議。
它曾多次刷新深圳市場單盤銷售金額、成交率新紀錄，項目三期更是取得2016年全國“10萬+樓宇”單盤銷售金額冠軍。此外，樓盤房價在十余年內上漲多倍，且由于拿地早、慢開發(fā)，坐享深圳樓市發(fā)展紅利，被業(yè)內人士稱為“最賺錢的頂級豪宅”。爭議之處在于，作為千萬級豪宅，項目維權事件不斷，包括停車位混停、精裝延期交付、建筑質量問題等等。
時代財經了解到，半島城邦項目地塊原由深圳本土開發(fā)商益田集團拿下，后于1999年以4100萬港元售予香港傳媒大亨于品海。
于品海擅長連環(huán)收購，目前為港股上市平臺南?？毓桑?0680.HK）董事會主席。該公司主要從事信息技術及媒體業(yè)務，旗下有企業(yè)IT應用服務、房地產開發(fā)、文化與傳播、新媒體等四大分部，其中文化與傳播分部主要從事大地影院的經營、電影發(fā)行及其他電影相關業(yè)務，房地產項目則包括深圳半島城邦花園和廣州的自由人花園等項目。
房地產不僅是南?？毓勺钯嶅X的業(yè)務，還曾為其債務提供抵押。財報數據顯示，2016年至2018年，靠著半島城邦等項目結算，南?？毓晒緭碛腥藨家缋麅纛~分別為約13.6億港元、17.08億港元、11.41億港元，而從2019年開始虧損，2019年虧損約6.414億港元，2020年虧損擴大至約25.30億港元。
半島城邦花園的開發(fā)遲滯、影視業(yè)務的急速下滑是造成南海控股虧損的主要原因。其2020年年報透露，受疫情影響，年內影院終端及影院媒體廣告的經營收入較2019年同期大幅減少，影院業(yè)務含稅票房收入約為9.58億元，同比下降約70.8%。
南海控股財報還顯示，其信貸融資以租賃土地權益、樓宇、待發(fā)展及已落成待售物業(yè)、投資性物業(yè)等作為抵押。這也是使半島城邦置業(yè)陷入法律糾紛和被執(zhí)行對象的原因之一。
而自2022年4 月1 日在港交所暫停買賣后，南?？毓缮形椿謴凸善苯灰?，股價停留在0.035港元/股，2021年年報、2022年中期報告及2022年年報至今未刊發(fā)。半島城邦花園五期的開發(fā)，或難以避免受到母公司財務狀況的影響。