文/子木
過節(jié)去了趟香港，跟那邊的幾個做金融的朋友聊了聊市場。他們普遍覺得生意好做了，最主要的是，之前跌崩了的房價，正在觸底反彈。
資產(chǎn)價格回暖，居民信心指數(shù)上升，呈現(xiàn)出欣欣向榮的投資消費景象。
也就一年的功夫，香港實現(xiàn)了懸崖邊的折回。
當(dāng)談及2022年時，香港人大都一聲嘆息。
疫情重?fù)艚?jīng)濟(jì)，導(dǎo)致香港房價連續(xù)下挫，Q4創(chuàng)下2017年以來新低，整個市場成交掉了四成，也是2008年金融危機(jī)表現(xiàn)最差的一個階段。
那段時間香港樓市彌漫著崩盤的空頭輿論，邏輯就是價格世界第一，“德不配位”，再加上港股暴跌，人心惶惶，逃離者不在少數(shù)。
最慘的是2019年高位接盤的中產(chǎn)家庭，實屬高山站崗，我這個朋友正好那段時間換房，平均2年虧了300多萬，資不抵債。
2022年最后一個季度是最慘烈的，香港負(fù)資產(chǎn)按季激增近22倍，有的人害怕遭遇危機(jī)，忍痛斷臂離場。
然而正當(dāng)香港人看不到希望的時候，今年上半年，一切開始加速復(fù)蘇。
根據(jù)利嘉閣及香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，今年一季度，全港二手私宅的成交量為9865宗。
這個數(shù)字，比去年第四季度的6118宗提升了61%，僅用了三個月，就完成了去年全年的三分之一。
即使加上放緩后的4、5月份，月均也在3000宗以上，這意味著，僅在前5個月，香港二手市場的需求，已經(jīng)和去年全年的水平拉開距離。
香港堅韌的購買力，再次讓這個被稱作房價怪胎的地方，煥發(fā)又一春。
究竟為什么？給了我們怎樣的啟示？
01
首先是疫情放開，恢復(fù)通關(guān)，經(jīng)濟(jì)回暖，就業(yè)率飆升。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，恢復(fù)通關(guān)后，今年前5月香港游客突破1千萬人次，是疫情以來最高位，消費帶動經(jīng)濟(jì)增長，金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)回暖。
香港失業(yè)率已經(jīng)跌至近5年歷史新低，3%左右，年輕人都有工作干，而且工資收入也在加速回彈，這給了資本市場充分的信心。
在信心較強(qiáng)的基礎(chǔ)上，港府出臺救市政策，這是第二步。
1、推動人才引進(jìn)戰(zhàn)略。去年至今，香港開啟大規(guī)模攬才計劃，單4月，就有1.7萬人獲批高才通，5月繼續(xù)擴(kuò)大人才清單，揭開史上最寬松搶人大戰(zhàn)。
2、鼓勵外地人買房。去年年底，李家超特首上任后第一份施政報告中就推動，買房退稅政策。過去外地人去香港買房，需要繳納30%的稅。
也就是1000萬的房子，要繳納300萬的稅……改革后，只要以后拿到香港身份，就可以把這部分錢退回來。
3、降低首付門檻+低息房貸。
6月26日，香港推出重大利好，400萬-1000萬的商品房首付只需要1成，二套房首付只需要2成。
房貸利率更夸張，之前都是1.5%左右的利率，今年即使美聯(lián)儲加息，香港各大銀行也通過按揭回贈把房貸利率控制在3%以內(nèi)。
而且香港沒有任何限購政策，只要有錢就可以買。
香港的朋友說，通關(guān)后，內(nèi)地富豪去香港旅游，一聽購房政策，驚呆了，還有這么厚道的買房政策？
順便買套房壓壓驚，千萬到上億的都有，今年香港二手房成交量上漲，一部分要歸功于內(nèi)地富豪野蠻掃貨。
其實看到這里，一線城市的買房人一定會長嘆一聲，沒有對比就沒有傷害，就拿深圳來講，限購3年落戶3年社保，限貸首套3成，二套5-7成，利率雖然降了許多，但依然離譜，現(xiàn)在也是4.6%左右的水平……
這還不夠，香港買期房的話，首付只需要5%，剩下的首付和按揭還款，是從交房后才開始的。
而內(nèi)地，從售樓處簽約開始付清首付，銀行簽約開始還貸。
還有香港沒有公攤，產(chǎn)權(quán)也是永久性的，而內(nèi)地，開發(fā)商想法設(shè)法公攤，至于產(chǎn)權(quán)……更不能多說了。
當(dāng)我跟他們講到這些內(nèi)地的買房情況時，得到的同樣是他們驚恐的表情，他們認(rèn)為樓市應(yīng)該是充分自由的才對。
02
對此我們還經(jīng)過一些深刻的討論。
比如北上廣深不應(yīng)該限購，因為會讓有錢人跑掉，比如去香港、日本、澳洲、美國置業(yè)，而他們又賺了社會80%的錢。
獲得了80%的財富，又把財富和消費力轉(zhuǎn)移到海外，這對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是釜底抽薪。
如果北上廣深不限購呢？任由房價上漲。
其實也不怕，房價的底層邏輯是購買力，如果一個地方房價太高撐不住了，就會回調(diào)，屬于市場正常的周期。
年輕人買不起了，就去周邊置業(yè)，拿深圳來說，可以去惠州，可以去東莞甚至中山和珠海。
讓有錢人充分納稅，把賺來的錢反哺給社會，造地鐵造橋梁，只要資本在，有信心，才能創(chuàng)造足夠多的就業(yè)崗位和收入。
相對于房價太高來說，沒有經(jīng)濟(jì)收入，社會陷入內(nèi)卷才是致命的，這句話也應(yīng)證了2018-2023年這個階段。
內(nèi)地有一個好處是，一線城市買不起，還可以去二線城市，二線城市買不起還可以去三四五六線城市，大不了去鶴崗。
而對于香港來說，最糟心的就是年輕人買不起房，但也離不開這個地方，只能住鴿子籠和劏房。
很多人說，為啥不來內(nèi)地呢，房價這么便宜？
大多數(shù)人在“低房價、低收入”和“高房價、高收入”之間，寧可選擇后者，香港的福利待遇以及收入，是內(nèi)地不能比的。更何況內(nèi)地大多數(shù)城市已經(jīng)是“高房價、低收入”。
最后還有一個比較有意思的討論是，香港明明知道房價已經(jīng)全球第一了，而且政府的財政收入也不靠賣地賺錢，為什么還要救市。
其實救的不是樓市，救的是二手房流動性，也就是金融信心。
社會的主要驅(qū)動力量，不是金字塔尖的富豪也不是塔底剛畢業(yè)的年輕勞動力，而是中間的中產(chǎn)人群。
對于他們來說，最大的財富都沉淀在了房子里面。
這時候房價上漲，資產(chǎn)身價上漲，他們更愿意消費和投資，反之房價下跌，他們會感覺財富在縮水，消費和投資意愿也會跟著大幅衰減。
現(xiàn)在內(nèi)地來很多城市的房子賣都賣不出去，人們都認(rèn)為這是紙面財富了，就會很害怕，更別說出去消費了。
沒消費就沒有經(jīng)濟(jì)，內(nèi)卷會變成死循環(huán)。
同時，房子不僅是房子，而是貨幣的派生工具。
比如你去做買賣，跟銀行借款，他們不會輕易給你貸款，而是要你提供抵押物，最好的抵押物就是房子。
房價越穩(wěn)定，銀行下款的理由越充分，人們就可以用錢去創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)產(chǎn)，反之，房價下跌，銀行貸款額度下跌，整體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)鏈?zhǔn)强s水的。
香港早些年房地產(chǎn)非常畸形，留下的病癥還在影響著一代代年輕人，但在行走的過程中也逐漸明白，一些亂七八糟不公平的買房政策應(yīng)該取消。
尊重購房者，也尊重市場的自由選擇。
而內(nèi)地的房地產(chǎn)優(yōu)勢，我想了半天，竟然是死活講不出口……
最后終于找到一個——關(guān)鍵時刻能把開發(fā)商一并帶走，香港能嗎？有本事把財閥平均一下？