本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道
從“低首付”“零首付”到“負(fù)首付”，多地樓市針對購房首付的各類“套路”再度升溫。
近期，重慶、深圳等多地樓市“負(fù)首付”購房現(xiàn)象引發(fā)廣泛關(guān)注。所謂“負(fù)首付”購房，主要是上述多地房產(chǎn)中介人員聲稱購房者購買特定房源，不僅不需要支付購房首付款，認(rèn)購成功銀行放貸后還能拿到一定數(shù)額的錢款。
據(jù)房產(chǎn)中介人員介紹以及業(yè)內(nèi)分析，能夠“負(fù)首付”購買的不限于新房，部分二手房同樣適用，而實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”購房的主要途徑有開發(fā)商墊資與虛構(gòu)購房合同等，同時不排除二手房業(yè)主以低于銀行評估價的價格出售房屋，這類買賣雙方均認(rèn)同的價值差異也可能實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”購房。
多位專家在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，無論哪種形式的“負(fù)首付”購房，都涉嫌違規(guī)違法，最終風(fēng)險多是由購房者承擔(dān)，也多會增加購房者購房成本，后續(xù)可能面臨被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰等情況，甚至“錢房兩空”。
購房“負(fù)首付”再現(xiàn)
實(shí)際上，近年來“低首付”“首付貸”等一直是各地樓市重點(diǎn)監(jiān)管整頓的一類亂象，“負(fù)首付”也被多地認(rèn)定為違法違規(guī)行為。
早在2017年，重慶市開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)工作，購房“零首付”、場外配資等即被列入重點(diǎn)查處的違法違規(guī)行為；今年初，因存在發(fā)放首付比例不足的按揭貸款、未能有效識別虛假交易等違法違規(guī)事實(shí)，部分銀行工作人員及所在銀行還被重慶銀保監(jiān)局處以行政處罰。
2022年8月，鄭州市也曾開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，將實(shí)行“零首付”購房，或采取“首付貸”“首付分期”等形式違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款等列入重點(diǎn)整治的違規(guī)行為。
廣東惠州、深圳等地房協(xié)也于近期提出“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為，禁止各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
持續(xù)監(jiān)管整頓下，“低首付”甚至“負(fù)首付”購房現(xiàn)象并未完全杜絕，近期在重慶、深圳等多地樓市再現(xiàn)，而據(jù)多地房產(chǎn)中介人員介紹，不限于新房項(xiàng)目，部分二手房也可做到“負(fù)首付”購房。
記者近來走訪發(fā)現(xiàn)，自今年初以來，重慶市部分房產(chǎn)中介人員即在社交平臺公開表示有二手房源以及新房可“低首付”購買，部分中介機(jī)構(gòu)還在門店前張貼或發(fā)放“低首付”購房廣告以吸引購房者，其中提及的“首付款”也日益降低，近期甚至出現(xiàn)“零首付”與“負(fù)首付”購房宣傳。
“你買房，開發(fā)商付首付款，且再返一萬，首付4萬元返5萬元月供?！?月中下旬以來，類似“零首付”購房再送月供等營銷文案出現(xiàn)在重慶市多位房產(chǎn)中介人員的社交平臺上，聲稱“零首付”購房的同時，還能以特定期限的月供形式返還給購房者部分錢款。
虛構(gòu)購房合同
據(jù)多地房產(chǎn)中介人員介紹以及業(yè)內(nèi)分析，所謂“低首付”或“負(fù)首付”購房，主要是通過開發(fā)商墊資、虛構(gòu)購房合同以做高合同價等方法實(shí)現(xiàn)。
“部分新房可以‘零首付’購房，主要是開發(fā)商無息借款，最多可借給你三成首付款，后續(xù)分三期償還就行?！庇蟹慨a(chǎn)中介人員告訴記者，很多新房項(xiàng)目主要是通過開發(fā)商墊資實(shí)現(xiàn)“零首付”購房，二手房項(xiàng)目則多是通過“高評高貸”（即提高房屋評估價以提高貸款額度）等方式實(shí)現(xiàn)，在多地樓市中已存在多年。
“目前來看，‘負(fù)首付’購房主要有兩種情況，一種是基于價值認(rèn)同的差異，即銀行對抵押物的評估價比較高，業(yè)主實(shí)際售價低于評估價，從而導(dǎo)致正常的按揭出現(xiàn)了‘負(fù)首付’；另一種則是有意做高評估價?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，有意做高評估價的方式無疑屬于“高評高貸”，其中的評估價可能是購房按揭評估，也可能是經(jīng)營貸等。
“在形式上，開發(fā)商主要是以做高購房合同中房屋的價格，讓合同價格高于實(shí)際交易價格，或者以提供墊付資金等方式使購房人獲得銀行貸款，以此實(shí)現(xiàn)貸款金額高于房屋實(shí)際交易金額，從而實(shí)現(xiàn)所謂的‘負(fù)首付’?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣也認(rèn)為，“負(fù)首付”購房主要是通過提高合同價等方法實(shí)現(xiàn)。
王玉臣進(jìn)一步指出，在實(shí)際操作層面，為了取得購房人對“負(fù)首付”可行性的信任以及通過銀行的貸款審批，一般開發(fā)商會與購房人簽訂兩份合同，其中一份包含真實(shí)價格，一份包含做高后的價格，包含真實(shí)價格的合同用于給購房人開具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價格的合同用于提供給銀行申請貸款；并且一般銀行只會對以自有資金付首付款的購房人發(fā)放貸款，開發(fā)商則有可能聯(lián)合購房人、墊資機(jī)構(gòu)等向銀行提供虛假的支付首付款的證明等其他材料。
“‘負(fù)首付’購房本質(zhì)上就是虛構(gòu)購房合同，進(jìn)而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，與此前“首付分期”“首付貸”等方式實(shí)現(xiàn)的“零首付”購房有所不同，“負(fù)首付”購房因存在虛構(gòu)購房合同等行為，屬于典型的騙貸行為。
可能“錢房兩空”
“負(fù)首付”購房已被多地定性為違法違規(guī)行為，多位業(yè)內(nèi)專家也提醒，“負(fù)首付”購房往往不能減輕購房者負(fù)擔(dān)，還會增加購房者各類風(fēng)險。
“‘負(fù)首付’購房無疑是一種營銷噱頭，是違法違規(guī)行為?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，開發(fā)商或中介通過首付分期、返首付等形式吸引購房者，或者通過做高合同價格，使得購房者獲取更高額度貸款，進(jìn)而可以有多余款項(xiàng)用于裝修等其他用途，其實(shí)無論哪種形式，最終購房成本和額外產(chǎn)生的利息均會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，因此購房者要提高警惕，以防掉入營銷陷阱。
“這類‘負(fù)首付’購房現(xiàn)象本身就是違反國家相關(guān)金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場正常交易秩序，還會加劇斷供風(fēng)險，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)鏈的正常運(yùn)行?！标P(guān)榮雪認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)基礎(chǔ)尚且不牢固的背景下，維護(hù)市場公正健康是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是提振當(dāng)前市場信心的重要舉措之一，因此需要監(jiān)管部門提高監(jiān)管力度，對相關(guān)亂象及時干預(yù)整治。
“因‘負(fù)首付’‘零首付’行為涉嫌違法違規(guī)，其風(fēng)險不僅在于購房者在購房過程中可能實(shí)施違法行為，且很可能增加購房投入，甚至錢房皆空?！蓖跤癯贾赋?，為了實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”或者“零首付”，一般開發(fā)商會與購房人簽訂兩份合同，這類簽訂虛假合同的行為本身就是違法行為。
“為實(shí)現(xiàn)‘負(fù)首付’或者‘零首付’，以違法違規(guī)的方式向銀行申請貸款屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購房人的個人信用；即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請貸款的額度增加，增加了購房人的負(fù)債成本，返還的本息都會隨之增加，其實(shí)加大了購房成本?！蓖跤癯急硎?，因涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除或被認(rèn)定無效，在實(shí)踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認(rèn)定無效，購房者不僅會面臨開發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購房屋，不能取得認(rèn)購房屋所有權(quán)的風(fēng)險，還可能會被銀行追回全部貸款。