5月上旬，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第一名的江蘇昆山，有兩處樓盤在五一期間均價(jià)降幅20%至30%不等，最終被昆山住建局要求停止網(wǎng)簽并處以罰款。該消息引發(fā)較大關(guān)注。事實(shí)上，從2021年開(kāi)始，至少有20個(gè)中小城市都出臺(tái)了“限跌令”，開(kāi)發(fā)商擅自降價(jià)被罰早已不是件新鮮事。
有房產(chǎn)研究專家認(rèn)為，這是房?jī)r(jià)為實(shí)現(xiàn)“軟著陸”過(guò)程中，各方力量動(dòng)態(tài)調(diào)整中會(huì)發(fā)生的問(wèn)題?！皾q不得也跌不得”的樓市背后，除了事關(guān)民生，也事關(guān)包括金融在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)安全，需要謹(jǐn)慎地考慮到多方聯(lián)動(dòng)影響。還有觀點(diǎn)談到，在高低線城市樓市分化的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終會(huì)和獨(dú)立的城市命運(yùn)進(jìn)一步深度綁定，買房者為資產(chǎn)保值的選址，將變得十分關(guān)鍵。
#01
樓盤降價(jià)，就要被罰？
關(guān)于昆山兩處樓盤降價(jià)被罰的具體原因，昆山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的通報(bào)是這樣寫(xiě)的：
昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過(guò)程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)于上述項(xiàng)目已要求立即整改，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結(jié)束后予以開(kāi)通）并已將其不良行為計(jì)入年度誠(chéng)信檔案。
通報(bào)還稱，住建局還將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢查，違法違規(guī)銷售行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將從嚴(yán)處理。據(jù)媒體報(bào)道，不僅被暫停網(wǎng)簽，兩個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商還要交不菲的罰款。
具體來(lái)看，上述兩處樓盤的降價(jià)幅度確實(shí)不小。夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目4月中旬就開(kāi)始降價(jià)促銷，不少房型從2.1萬(wàn)/平米降到了1.6萬(wàn)/平米，降幅23%左右。
五一期間，尚濱花園三房89平米的房型，由原價(jià)1.8萬(wàn)/平米降至1.5萬(wàn)/平米，對(duì)前15名購(gòu)買該房型的顧客還贈(zèng)送車位，最大降幅近30%。
昆山兩處樓盤被罰的消息一出，立即引起大眾討論。
有人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)，對(duì)有剛需、剛改需求的人群是利好。
但也有人認(rèn)為，大幅降價(jià)對(duì)大眾購(gòu)房情緒會(huì)造成消極影響。比如有房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)一跌再跌，房子無(wú)法保值；而沒(méi)有上車的人則更會(huì)“持幣觀望”，從而抑制人們的購(gòu)房意愿。
事實(shí)上，查閱新聞不難發(fā)現(xiàn)，樓盤降價(jià)被罰的案例年年有，但大多并沒(méi)有像昆山這次獲得如此大范圍的關(guān)注。
▲ 圖 | 部分城市樓市降價(jià)并不是新聞
房地產(chǎn)市場(chǎng)資深策劃木于認(rèn)為，這一事情之所以引爆討論，與大眾對(duì)樓市的預(yù)期有關(guān)。
疫情之前，樓住不炒政策下，大眾對(duì)樓市的預(yù)期是 “只能跌（或者保持平穩(wěn)），不能再漲”。疫情期間，受經(jīng)濟(jì)面影響，樓市下行。但就在這個(gè)時(shí)候，2021年開(kāi)始，至少有湖南岳陽(yáng)、云南昆明、河北唐山等20個(gè)城市開(kāi)始出臺(tái)“限跌令”，民眾的預(yù)期受到限跌令政策左右。
如今，昆山樓盤降價(jià)被罰又發(fā)生在疫情管控放開(kāi)后樓市回暖的背景下，疫情期間積壓的需求釋放，部分人群購(gòu)房心理樂(lè)觀，但此時(shí)樓市還跌、相關(guān)單位又限跌，再次影響著大眾的預(yù)期。
雖然不少地方對(duì)基于備案價(jià)格房?jī)r(jià)上下浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約束，要求項(xiàng)目降價(jià)幅度不能超過(guò)5%—20%不等，但木于直言，事實(shí)上地方政府對(duì)于限跌的執(zhí)行有時(shí)模糊的，并非所有樓盤大幅降價(jià)都會(huì)被罰。
比如今年2月，廣東惠州市住建局曾召開(kāi)會(huì)議稱，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)幅度控制在5％合理區(qū)間內(nèi)。而5月以來(lái)，廣東惠州市大亞灣區(qū)卻出現(xiàn)了樓盤“半價(jià)出售”的消息。
據(jù)媒體報(bào)道，大亞灣區(qū)海倫堡·臻悅府項(xiàng)目低樓層價(jià)格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/平方米。而該項(xiàng)目的備案均價(jià)為14741元/平方米。
盡管該項(xiàng)目的工作人員稱，備案價(jià)實(shí)際已經(jīng)降至9000-10000元/平方米，以7200元/平方米計(jì)算，降價(jià)幅度仍達(dá)到28%。
與此前“限跌”的態(tài)度不同，此次臻悅府項(xiàng)目大幅降價(jià)后，大亞灣區(qū)房管局工作人員向相關(guān)媒體表示：“房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒(méi)有其他問(wèn)題，可以正常網(wǎng)簽?！?/span>
#02
惡意降價(jià)，怎么說(shuō)？
在昆山兩樓盤降價(jià)被罰一事中，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ▓?bào)中“擅自大幅度降價(jià)銷售”這一字眼引發(fā)關(guān)注。外界不少人將其被罰的原因歸結(jié)于“惡意降價(jià)”。但在木于看來(lái)，這樣的說(shuō)法從開(kāi)發(fā)商和地方政府角度出發(fā)，值得兩面探討。
從開(kāi)發(fā)商角度而言，“無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，這本身是屬于商業(yè)行為的一種，是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行的調(diào)整，具備一定的合理性?！?/span>木于說(shuō)。
據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商在拿到銷售許可證之前，需要向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門申請(qǐng)一個(gè)備案價(jià)格，這一價(jià)格是結(jié)合地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、房產(chǎn)商的合理利潤(rùn)等綜合因素確定的。
而“惡意降價(jià)”的邏輯是開(kāi)發(fā)商想要以低于備案價(jià)格銷售時(shí)，并沒(méi)有提前向當(dāng)?shù)刈〗ň謱徍藞?bào)批，并且降幅超過(guò)當(dāng)?shù)厮?guī)定的范圍。
而之所以開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)，一般被認(rèn)為是在考量了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境后并經(jīng)過(guò)內(nèi)部協(xié)商而做出的決定。
昆山4月整體樓市下行，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月昆山新房成交1610套，環(huán)比3月下跌977套達(dá)38%。可推測(cè)開(kāi)發(fā)商大概率認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期不容樂(lè)觀，通過(guò)“以價(jià)換量”的方式實(shí)現(xiàn)資金快速回籠以確保公司周轉(zhuǎn)。
而從政府角度而言，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)動(dòng)全身，房?jī)r(jià)的漲幅和降幅都需要維持在合理的區(qū)間內(nèi)，這事關(guān)我國(guó)的民生、金融安全等問(wèn)題。
在房地產(chǎn)快速擴(kuò)張時(shí)期，炒房客的進(jìn)入抬升房?jī)r(jià)，物價(jià)也隨之攀升，大眾紛紛存錢買房但也會(huì)抑制消費(fèi)活力。而在房地產(chǎn)下行時(shí)期，一個(gè)樓盤房?jī)r(jià)陡然下降，缺乏調(diào)控容易牽連周邊銷售不佳的板塊效仿，甚至引發(fā)全國(guó)性的“價(jià)格戰(zhàn)”。
▲ 圖 | 樓市牽一發(fā)動(dòng)全身，民生、金融都包含其中
在需求端上，降價(jià)并不一定會(huì)刺激消費(fèi)，反而會(huì)讓有購(gòu)房需求的消費(fèi)者產(chǎn)生觀望心態(tài)。而對(duì)于有房者來(lái)說(shuō)，房屋貶值不但會(huì)引發(fā)維權(quán)問(wèn)題，貸款利率在國(guó)家政策引導(dǎo)下處于低點(diǎn)的大環(huán)境下，也會(huì)使得他們不愿再為高價(jià)房屋以及高房貸利息買單，銀行的壞賬由此也會(huì)增多。
在供給端上，一旦樓市出現(xiàn)“價(jià)格戰(zhàn)”，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)便難以保障，資金無(wú)法快速流動(dòng)自然會(huì)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。同樣的，此前開(kāi)發(fā)商降價(jià)圈錢最終跑路的事兒比比皆是，開(kāi)發(fā)商“爆雷”導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)，同樣是當(dāng)下無(wú)法回避的社會(huì)問(wèn)題。
在木于看來(lái)，房地產(chǎn)背后牽扯到太多不同主體的利益。開(kāi)發(fā)商逐利是市場(chǎng)行為，政府監(jiān)管是保障房?jī)r(jià)”軟著陸”，有房者和無(wú)房者各有不同的利益需求。某種程度上，這是一個(gè)“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”的命題。
#03
中小城市房?jī)r(jià)與城市命運(yùn)深度綁定
此次昆山樓盤降價(jià)被罰，被關(guān)注的焦點(diǎn)還有昆山所代表的中低線城市樓市走向的未來(lái)走勢(shì)。
一直以來(lái)，刻板印象是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗壓能力與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力緊密結(jié)合。截至2022年，昆山不僅是全國(guó)首個(gè)GDP突破5000億元的縣級(jí)市，連續(xù)18年居綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市榜首，房?jī)r(jià)水平也在蘇州穩(wěn)居前五。
據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，4月昆山商品住宅的成交均價(jià)為2.38萬(wàn)元/平米，蘇州大市成交均價(jià)為2.55元/平米，兩者之間的差距并不大。
昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵詞有三個(gè)，即上海、外資、制造業(yè)。
昆山連接蘇州和上海兩大城市，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及上海外溢產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)。昆山制造業(yè)發(fā)達(dá)，臺(tái)灣省前100大制造業(yè)企業(yè)中超70%在昆山落戶，這些產(chǎn)業(yè)集中在電子信息、光電顯示、精密機(jī)械、新型材料等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，臺(tái)資企業(yè)貢獻(xiàn)了昆山GDP的40%、工業(yè)產(chǎn)值的50%。
▲ 圖 | 往返昆山與上海通勤的外地購(gòu)房者很多
有如此優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)底子和發(fā)展前景，為何開(kāi)發(fā)商寧愿冒險(xiǎn)被罰也要降價(jià)銷售呢？
有分析認(rèn)為，這背后一方面是受到全國(guó)樓市下行的影響。另一方面，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性使得昆山有一半以上人口是外來(lái)人口，更易受外部環(huán)境制約，人口流動(dòng)性很高。同時(shí)，昆山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較弱，并非蘇州、上海等周邊高線城市溢出人口的最佳選擇。
根據(jù)《長(zhǎng)三角城市跨城通勤年度報(bào)告》，2021年昆山流入上海市的跨城通勤者占流入上海市總量的72.4%，在區(qū)縣層面中排名第一。
2022年雖然名次未變，但該數(shù)據(jù)下滑了3.6%。同樣，2022年上海市常住人口流出13.54萬(wàn)人，昆山2022年常住人口也流失了近2萬(wàn)人，是2017年以來(lái)首次下滑。
此外，“外銷到內(nèi)需”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力讓昆山的制造業(yè)正在更新?lián)Q代，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性也一定程度影響著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，從而呈現(xiàn)地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)但樓市卻不抗壓的情況。
木于認(rèn)為，昆山的情況正好對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市命運(yùn)緊密結(jié)合結(jié)合的規(guī)律?？偟膩?lái)看，未來(lái)高線城市和中低線城市、城市中心板塊與周邊板塊之間的樓市分化仍然會(huì)延續(xù)。但最終托住房地產(chǎn)市場(chǎng)的，是一座城市的綜合發(fā)展能力和穩(wěn)定的人口規(guī)模。
“單看地理?xiàng)l件，曾經(jīng)河北燕郊臨近北京也一度被市場(chǎng)給予厚望，現(xiàn)在北京市場(chǎng)活力依然很強(qiáng)，但燕郊房?jī)r(jià)卻基本被腰斬。昆山不穩(wěn)，但2022年上海僅招商蛇口一家企業(yè)就有740億的銷售業(yè)績(jī)。最后考驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的還是城市的綜合發(fā)展水平?！?/p>
同樣，一旦和城市命運(yùn)牽連，當(dāng)?shù)卣欠衲軌蛉￠L(zhǎng)補(bǔ)短、是否具備整體規(guī)劃能力最終決定一座城市的走向。這一點(diǎn)上，木于覺(jué)得其實(shí)淄博就是很好的啟發(fā)。
“有不錯(cuò)的工業(yè)、制造業(yè)底子，產(chǎn)業(yè)、人才政策相對(duì)完善，同時(shí)和濟(jì)南、濰坊、青島能夠形成協(xié)同發(fā)展的規(guī)模效益。這樣的基礎(chǔ)上引爆IP加碼旅游業(yè)，是一條非常正向的發(fā)展邏輯。不僅是城市的營(yíng)銷典型，也是有潛力的中小城市未來(lái)發(fā)展出路的良好借鑒。”木于說(shuō)。