01
樓市轉(zhuǎn)跌了
在寫(xiě)這篇文章之前，我多次說(shuō)過(guò)，熱點(diǎn)城市的樓市在3月下旬開(kāi)始，就表現(xiàn)出了疲態(tài)。5月1日，從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，果不其然。
克而瑞披露的4月份數(shù)據(jù)顯示，實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4%；同比保持增長(zhǎng)，漲幅超30%。同比增加，環(huán)比下降。
這說(shuō)明，雖然相比于去年同期的成交量要好，但相比于3月份的躁動(dòng)，已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，后繼乏力之態(tài)盡顯。
再看另外一家機(jī)構(gòu)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露的二手房數(shù)據(jù)。
4月份截止到27日，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交80503套，環(huán)比下降9.34%，同比上漲80.43%。
和新房的成交情況一致，同比雖然較去年好很多，但相比于3月份的小陽(yáng)春，已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)跌。
細(xì)化到城市來(lái)看，十大熱點(diǎn)城市中，除了蘇州、南京環(huán)比略有增長(zhǎng)外，其余如北京、深圳、杭州、成都、佛山、東莞、青島、廈門(mén)，環(huán)比都在下降。
4月份前27天，北京二手住宅成交12791套，環(huán)比下降25.68%，北京在經(jīng)歷了2-3月需求的集中釋放后，4月開(kāi)始顯露不足，成交恢復(fù)至1.2萬(wàn)套左右的常態(tài)化水平。
杭州緊隨其后，在3月份成交量沖破萬(wàn)套的背景下，4月前27天成交6227套，環(huán)比跌幅為25.57%，已經(jīng)再次跌破萬(wàn)套。
青島環(huán)比下跌11.79%，深圳環(huán)比下跌6.14%。
成都在連續(xù)兩個(gè)月刷新歷史新高之下，終于迎來(lái)了轉(zhuǎn)向。但成交量仍在2萬(wàn)套之上。
02
意料之中
對(duì)于中心城市的成交量不可持續(xù)的表現(xiàn)，本號(hào)早有預(yù)測(cè)，因?yàn)檫@都是意料之中的。
2月與3月成交量走出了一波小高潮，主要是因?yàn)椋?/p>
第一，壓抑三年的剛性需求在一季度集中釋放。
第二，中心城市二手房集體降價(jià)讓利。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，3月熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源中的調(diào)減房源，80%以上在降價(jià)。
成都目前二手房掛牌房源中，有超80%在降價(jià)。
西安二手房掛牌量已經(jīng)沖到了18.3萬(wàn)套（諸葛找房平臺(tái)數(shù)據(jù)），其中調(diào)價(jià)房源中有85%左右在降價(jià)出售。
當(dāng)下杭州二手房掛牌房源中超過(guò)90%在降價(jià)。
其他熱點(diǎn)城市，大體也是如此。北京目前二手房漲價(jià)房源占比22.7%，降價(jià)房源占比77.3%。
上海與北京的情況非常相似，二手房房源中上漲比例只有22.8%，下降比例則高達(dá)77.2%。
南京二手房房源中，降價(jià)占比79.96%。
蘇州2月末的降價(jià)房源占比也接近80%。
需求爆發(fā)，疊加二手房降價(jià)讓利，再加上房貸利率處在最低，同時(shí)在大環(huán)境改善之后，不少人對(duì)經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇過(guò)度樂(lè)觀，才有了2月份，尤其是3月份爭(zhēng)搶式地上車。
但是，這種形勢(shì)顯然很難維持下去。諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點(diǎn)城市二手房調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)比例比3月份進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到了86.3%。
降價(jià)面積在擴(kuò)大，成交量反而乏力。
因?yàn)椋?/p>
一方面，需求在一季度集中爆發(fā)后，已經(jīng)消耗得差不多。
另一方面，大多數(shù)人對(duì)經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期，并沒(méi)有出現(xiàn)。
隨著一季度各項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)公布，會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管GDP增長(zhǎng)了4.5%，超預(yù)期復(fù)蘇不錯(cuò)，但是幾個(gè)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍存在不確定性。
表面上看，出口扭轉(zhuǎn)了下跌趨勢(shì)，在3月份實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期增長(zhǎng)。
但是， 很大程度上是壓低工業(yè)生產(chǎn)品出廠價(jià)格，犧牲利潤(rùn)的結(jié)果。我們可以看到，進(jìn)入今年之后，工業(yè)利潤(rùn)在原本就下跌的趨勢(shì)之下，突然跳水，3月份跌幅雖然有所收窄，但相比于過(guò)往跌幅仍非常大。
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
這說(shuō)明，工廠都不怎么賺錢(qián)了，甚至是虧損的。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份最新制造業(yè)PMI指數(shù)回落至榮枯線以下。
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
種種數(shù)據(jù)都在表明，當(dāng)下的制造業(yè)壓力巨大。
而制造業(yè)的發(fā)展情況直接決定了我們的就業(yè)情況，因?yàn)樽鳛槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石的制造業(yè)，占就業(yè)人口高達(dá)18.1%。
于是，我們可以看到，在制造業(yè)遭受不確定的背景下，我們的年輕人失業(yè)率創(chuàng)6個(gè)月來(lái)新高。
此外，根據(jù)財(cái)新網(wǎng)最新報(bào)道，工業(yè)生產(chǎn)、投資表現(xiàn)低于預(yù)期，房地產(chǎn)投資降幅再度擴(kuò)大，居民人均可支配收入實(shí)際增速低于經(jīng)濟(jì)增速，加之部分?jǐn)?shù)據(jù)之間并不匹配，市場(chǎng)普遍認(rèn)為近期出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)改善的可持續(xù)性存疑。
此外，美歐剛剛經(jīng)歷一場(chǎng)銀行業(yè)危機(jī)，經(jīng)濟(jì)可能還會(huì)面臨一定向下的壓力，“尤其是在4、5月之后，中國(guó)出口再次下降的可能性不小”
總結(jié)下來(lái)就是一句話：
收入與就業(yè)非但沒(méi)有復(fù)蘇，不確定性還在加大。
樓市復(fù)蘇，需要依賴信心、收入和就業(yè)，而目前，這三者仍充滿著不確定性，尤其是就業(yè)。
03
新一輪救市已經(jīng)啟動(dòng)
正是基于這樣的大背景，這樣的現(xiàn)狀，所以我們看到，中心城市新一輪救市行動(dòng)，已經(jīng)悄然啟動(dòng)。
3月份以來(lái)，廈門(mén)、鄭州、沈陽(yáng)、合肥不斷放松限購(gòu)。
進(jìn)入4月份，杭州放松了錢(qián)塘區(qū)的限購(gòu)，并正式發(fā)布了降低落戶門(mén)檻的文件，門(mén)檻由本科降低至?？?。
合肥在一周前將非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。
首套房首付比例不得低于30%。二套房，如果首套房貸款結(jié)清，則首付比例40%，如果未結(jié)清首付比例則要50%。
此外，深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)也名存實(shí)亡。雖然仍要求中介按照指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，但是銀行貸款已經(jīng)不再看指導(dǎo)價(jià)。
廣州方面，南沙傳來(lái)了放松限購(gòu)的消息。北京方面，也開(kāi)啟了一區(qū)一策措施。
中心城市新一輪救市已經(jīng)啟動(dòng)。
同時(shí)，中央層面上也在加大力度推動(dòng)樓市復(fù)蘇。在最新召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，高層對(duì)樓市有了新的表態(tài)。
除了之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)的房住不炒外，這一次有一個(gè)新提法：
在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
這句話前半句意味著后續(xù)超大特大城市的城中村改造會(huì)加大，會(huì)創(chuàng)造一批需求來(lái)拉動(dòng)去庫(kù)存。
后半句則是一方面完善大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。
同時(shí)，最近一段時(shí)間，在推動(dòng)就業(yè)、消費(fèi)、出口等方面，中央到地方各種文件紛至沓來(lái)。
4月份作為二季度的開(kāi)門(mén)之月，已經(jīng)會(huì)表現(xiàn)出了乏力之態(tài)。在一季度將積壓的需要消耗得差不多的背景下，二季度樓市想要保持勢(shì)頭，什么招數(shù)都不好使，唯一的指望就只有經(jīng)濟(jì)、收入和就業(yè)的復(fù)蘇。
后續(xù)如何，且行且看吧。