政策暖風(fēng)勁吹，樓市亦同步回溫。隨著各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的推出和市場預(yù)期的改善，2023年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)肉眼可見的升溫態(tài)勢(shì)。
多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近期，主要城市新房和二手房交易雙雙回暖，房價(jià)也出現(xiàn)止跌回升。持續(xù)多時(shí)的樓市筑底局面，有望在近期結(jié)束。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。同期，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的8個(gè)重點(diǎn)城市成交二手房79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%。
價(jià)格方面，中指研究院的統(tǒng)計(jì)指出，今年2月，百城新房價(jià)格環(huán)比持平，終結(jié)了連續(xù)多月的下跌態(tài)勢(shì)，二手房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。
作為最直觀的市場信號(hào)，量、價(jià)的改善預(yù)示著市場有望從筑底狀態(tài)中走出。進(jìn)入3月，傳統(tǒng)銷售旺季將至，樂觀預(yù)期持續(xù)，或?qū)⒗^續(xù)助推市場回溫。
量升價(jià)穩(wěn)
本輪市場的升溫端倪，從1月就已出現(xiàn)。歲末年初，很多城市將穩(wěn)樓市納入了經(jīng)濟(jì)增長的通盤考量中，并繼續(xù)推出一系列對(duì)供需兩端的利好政策。這些政策不僅進(jìn)一步降低了購房門檻，也大大改善了市場預(yù)期。
今年春節(jié)假期期間，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度再現(xiàn)，部分二線城市也供需兩旺。一線城市的二手房帶看、交易情況也有明顯回升。
進(jìn)入2月，隨著預(yù)期的持續(xù)改善，此前積壓的需求進(jìn)一步釋放。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，2月，全國60城新房成交面積同比增長37%，為近21個(gè)月以來的首次同比“轉(zhuǎn)正”。
“從全國各地售樓處、營銷代理機(jī)構(gòu)和購房群體等反饋的情況看，購房方面的正面信號(hào)不斷增強(qiáng)。”該機(jī)構(gòu)指出。
二手房方面，據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，8個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交套數(shù)也創(chuàng)下了20個(gè)月來的新高，即2021年7月份以來的月度最高值。
以北京為例，2023年2月，北京二手房住宅成交15315套，創(chuàng)近11個(gè)月的新高，并接近去年3月的成交量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因?yàn)橘彿咳雽W(xué)需求增加導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口繼續(xù)上升，意味著3月的市場交易量有望進(jìn)一步提升，“北京樓市‘小陽春’實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)”。
交易量提升也在帶動(dòng)價(jià)格的改善。中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16174元/平方米，環(huán)比結(jié)束“七連跌”，轉(zhuǎn)為持平。同期，百城二手住宅平均價(jià)格為15856元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
熱點(diǎn)一二線城市成為此輪房價(jià)領(lǐng)漲者。成都、長沙、西安、南京、杭州等地的新房價(jià)格漲幅明顯；三亞、上海、廈門、北京等地的二手房價(jià)格漲幅較大。這也體現(xiàn)出，經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等較好的基本面，對(duì)這些城市的住房需求形成了有力支撐。
弱復(fù)蘇
房地產(chǎn)市場的積極變化，與政策層面的動(dòng)向密不可分。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，全國已有近90省市（縣）出臺(tái)樓市調(diào)控措施過百次。其中，2月已有46省市（縣）出臺(tái)49條穩(wěn)樓市政策。
同時(shí)，經(jīng)過去年以來的數(shù)次降息，當(dāng)前的購房利率處于歷史低位。在首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，已有超30城的首套房貸利率下限降至4%以下。
機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在防風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中發(fā)揮更大的作用，是今年的重要政策導(dǎo)向。未來一段時(shí)間，供需兩端的政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過“因區(qū)施策”的方式優(yōu)化調(diào)控。這也將繼續(xù)對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生正向引導(dǎo)。
加之3-5月的傳統(tǒng)交易旺季到來，分析人士指出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)，久違的“小陽春”有望出現(xiàn)。
但值得注意的是，由于剛從長期的筑底狀態(tài)中走出，當(dāng)前的市場復(fù)蘇態(tài)勢(shì)并不穩(wěn)固。
中指研究院表示，今年1-2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷售面積同比基本持平，絕對(duì)規(guī)模仍處2016年來低位水平，整體市場成交表現(xiàn)仍相對(duì)平淡。
從供給端來看，2月重點(diǎn)城市的新建住宅整體推盤量出現(xiàn)回落。前述機(jī)構(gòu)指出，“供給端修復(fù)不足或一定程度影響熱點(diǎn)城市市場銷售規(guī)?！薄?/p>
從需求端來看，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，一線城市新建住宅成交量環(huán)比和同比增速分別為-18%、-11%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“部分城市交易數(shù)據(jù)增速高，和持續(xù)壓抑的需求有關(guān)，并不代表購房者購買力完全恢復(fù)了。類似一線城市交易數(shù)據(jù)沖高后依然下降，深刻說明市場回暖依然存在阻礙因素。”同樣，二手房市場也面臨相似的風(fēng)險(xiǎn)。
“如果以前些年作為參照的話，現(xiàn)在的交易量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上‘火爆’。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前的市場熱度主要源自過去擠壓的購買力釋放，能持續(xù)多久仍需觀察。
他表示，從案場一線反饋的情況看，雖然門檻較低，但購房者的支付能力并沒有完全恢復(fù)，體現(xiàn)為決策周期長、成交戶型偏小等。同時(shí)，由于過去兩年拿地較少，開發(fā)商的存貨并不充裕，這能否持續(xù)支撐市場供應(yīng)，也存在一定的疑問。