? 植信投資研究院資深研究員馬泓
房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中具有十分重要的地位，對當前經(jīng)濟恢復(fù)將發(fā)揮關(guān)鍵作用。2023年住房支持政策將進一步積極有為。地方政府將探索和出臺更多政策，促進剛需釋放、鼓勵改善性需求加快置換，推動存量房去庫存。融資環(huán)境進一步改善有助于化解房企風(fēng)險。
2023年房地產(chǎn)市場有望走出止跌、企穩(wěn)、回升的走勢。熱點城市銷量和房價可能在二季度企穩(wěn)回升，土地市場改善大致滯后于銷售一個季度左右。新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工觸底企穩(wěn)，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資跌幅為5%左右，較2022年明顯收窄。
針對個人住房需求，2023 年住房金融政策將進一步回暖。房貸基準利率將在歷史低位，商業(yè)銀行個人按揭貸款和地方公積金貸款投放節(jié)奏會有所加快，房貸市場利率有望進一步下調(diào)。央行將對樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“ 認房又認貸”，并采取“帶押過戶”。
有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導(dǎo)價的監(jiān)測波動范圍，不排除部分二三線城市將進一步優(yōu)化購房政策，推動存量房去庫存。融資環(huán)境進一步改善有助于化解房企風(fēng)險。2023 年住房政策很可能會加大住房金融供給側(cè)的支持力度。央行將開展“ 資產(chǎn)激活”“ 負債接續(xù)”“ 權(quán)益補充”“ 預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。政策性銀行專項借款、房地產(chǎn)紓困基金等將加快落地，房企開發(fā)貸及非銀融資指標有望邊際改善。將鼓勵更多有條件的金融機構(gòu)或定向戰(zhàn)略投資者，通過支持投資者認購優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)、加速推進行業(yè)重組并購、鼓勵發(fā)行REITs 等措施不斷改善房企資產(chǎn)狀況，推動行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。
通常房地產(chǎn)市場復(fù)蘇階段大體分為六個階段：政策轉(zhuǎn)好->銷售回暖->資金增厚->拿地加快->開工投產(chǎn)->投資回升。不過此次周期復(fù)蘇的階段中，由于政策已經(jīng)先行預(yù)判到2022年末至2023年初房企銷售尚不具備完全回暖的條件，同時面臨較大的償債壓力，因此本輪房地產(chǎn)市場銷售回暖的基礎(chǔ)在于房企能否抵御短期資金實力不足的問題。鑒于2022年四季度金融“三支箭”的推出，房企結(jié)余資金水平已經(jīng)觸底，整體出現(xiàn)“ 斷供”或者“ 爆雷”的概率下降，這給2023年上半年銷售回暖打下了基礎(chǔ)。
進入2月初，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱。房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來的較好勢頭。新年第一輪土拍開啟，重點城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價率攀升。行業(yè)回暖跡象增多，預(yù)示著房地產(chǎn)市場正逐步擺脫全面下行局面。預(yù)計2023 年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，整體運行與銷售緊密關(guān)聯(lián)，熱點城市房價可能在二季度初便企穩(wěn)回升。土地市場改善的周期大致滯后于銷售一個季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢有望較2022年收窄。到了三季度，新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工1個月左右觸底企穩(wěn)。
自2021年三季度到2022年末，本輪房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)經(jīng)歷了1 年半的時間，并可能延續(xù)至2023年一季度末。考慮到當前政策調(diào)整較為及時，預(yù)計大約在2023年二季度觸底企穩(wěn)并于下半年逐步回升。
展望2023年，植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)先抑后揚，預(yù)計房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。在指數(shù)構(gòu)成中，土地和居民房貸指標具有很好的領(lǐng)先性。土地指標將得益于2022年下半年土地供給和成交邊際改善，在2023年后三個季度呈現(xiàn)小幅回升態(tài)勢，尤其是二三線城市土地供給和成交在2022年下半年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，土地指標將在2023年一季度率先觸底后回暖。
居民房貸指標有望維持在過去兩年半的高位窄幅震蕩，對房地產(chǎn)投資形成較為穩(wěn)定的正面推動作用。住房銷售將在2023年上半年逐步擺脫2022年下半年以來的低位區(qū)間，并于四季度出現(xiàn)回升。房企融資指標仍可能維持在負值區(qū)間，但跌勢有所收斂。
由于從2022年下半年開始，住房政策對部分房企有所傾斜，該指標已在2022年7月觸底并緩慢回升。當前房地產(chǎn)市場運行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復(fù)蘇階段。盡管房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，但趨勢上在二季度后復(fù)蘇是比較確定的事件。
重點城市在過去兩年已經(jīng)積累了不小的住房需求，有望在經(jīng)濟復(fù)蘇信號明顯和相對寬松的政策環(huán)境下進行釋放。伴隨住房政策針對性地對房企提出了階段性的支持信號，土地市場將會逐步受益?；蛟S2023年房地產(chǎn)投資仍會出現(xiàn)負增長，但這并不代表房地產(chǎn)市場信心會持續(xù)下降。
房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升。防疫政策的調(diào)整以及住房支持政策的進一步落地，是支撐房地產(chǎn)市場重新回暖的重要因素。同時，政策對資質(zhì)優(yōu)良房企的資金支持也將減弱購房者的擔(dān)憂情緒。根據(jù)2023年1月上半月數(shù)據(jù)來看，一線城市商品房成交面積同比增長5%，與2022年大部分月份同比下降的狀況有了明顯的改觀。
針對二三線城市，隨著大部分城市住房貸款利率的不斷下調(diào)以及購房政策的普遍放松，2023年房地產(chǎn)市場處于去庫周期中，并于下半年加速。參考過往經(jīng)驗，銷售改善通常滯后于個人住房信貸增速回升兩到三個季度，即到2023 年二季度銷售預(yù)期可能擺脫“谷底”，三季度可能實現(xiàn)企穩(wěn)回升。不排除2023 年“金九銀十”行情在重點城市再度出現(xiàn)的可能性，受現(xiàn)房庫存偏低影響，個別城市或許會出現(xiàn)階段性“ 過熱”的狀況。預(yù)計2023年商品房銷售面積從2022年的-25%回升至-2.5%左右，跌幅有很大幅度收窄。受供求關(guān)系對住房銷售產(chǎn)生的邊際影響，房價可能企穩(wěn)。
大部分二三線城市商品房庫存處于相對高位，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)商被允許對住房銷售價格提供階段性優(yōu)惠措施，傳統(tǒng)的降價促銷模式可能會在2023年上半年再度出現(xiàn)，這往往是樓市從冷轉(zhuǎn)暖需要經(jīng)歷的過程。
房價總體與銷售表現(xiàn)同步，可能在年初相對疲軟，二季度基本觸底，個別一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，房價將延續(xù)2022年二季度以來的分化態(tài)勢?？紤]到部分大城市現(xiàn)房庫存處于較低水平，個別地區(qū)商品住宅的去化周期不足6個月，例如上海商品房現(xiàn)房庫存為4個月，杭州為3個月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價在過去12個月持續(xù)上漲，這類傳統(tǒng)需求比較好的重點城市，其房價在二季度中后期有望回升。
結(jié)合過去類似周期的房價表現(xiàn)，預(yù)計本輪房價的拐點大致在2023 年二季度中前期，全年新房價格漲幅可能從2022 年末的-2.5%回升至0%上下。
鑒于政策推動下市場信心和需求逐步恢復(fù)、房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化，2023年土地市場可能擺脫2022年的低迷。年初有望延續(xù)2022年下半年的特征，即非集中供地拍賣的城市逐步增加土地成交規(guī)模，但一線和二線城市仍將受制于土拍規(guī)則和房企資金偏緊的問題，成交相對偏弱。預(yù)計全年相對比較低迷的階段在一季度，之后在銷售回暖和融資能力增強的綜合影響下，部分在過去一年半時間游離于土拍市場之外的房企，具備了一定購地補庫的能力。
北京、上海等一線城市或重點二線城市可能會增加土拍次數(shù)，滿足優(yōu)質(zhì)房企土儲需求?？傮w來看，年初房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流并不寬裕，銷售端溢價空間相對較小，主要參與者仍可能是央企和地方國企，民營房企參與到土地市場的時機可能會在二季度后。
下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。伴隨部分房企現(xiàn)金流狀況的改善和土地政策的松動，土地市場成交有望向正常水平靠攏。一線城市土地市場熱度有望在廣深地區(qū)好轉(zhuǎn)后整體走強，部分重點二線城市土地市場也有望回暖。全國范圍內(nèi)土地市場的差異化猶存，一些中西部、東北地區(qū)的三四線城市土地市場可能維持偏冷局面。
房企投資改善的前提是資金狀況轉(zhuǎn)好。由于2023年房企償債高峰期主要集中在前三季度，這意味著到9月末之前，房企的拿地和新開工行為仍會在一定程度上受到抑制。年初房企資金狀況可能是最為緊張的時期，其間房屋新開工及建安工程投資處于較為低迷的水平，住房金融政策能否及時落地、效果能否達到市場預(yù)期，將在很大程度上影響全年房企資金狀況及后續(xù)投資的規(guī)模及水平。
預(yù)計到二、三季度，住房銷售觸底企穩(wěn)及融資工具的支持效果進一步得到強化，頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對平衡階段。到四季度，房地產(chǎn)市場整體信心有望加快修復(fù)，房企償債壓力也相對減弱，房企經(jīng)營性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升，房屋竣工和庫存去化能力相應(yīng)增強。預(yù)計2023年房企預(yù)收款資金同比下跌10%，較2022 年跌幅收窄20多個百分點。
預(yù)計2023年住房信貸貸款增速跌幅會大幅度收窄?；谧》夸N售的判斷，預(yù)計2023年新增個人按揭貸款規(guī)模約2.3萬億元，同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推動下，部分表內(nèi)信貸（包括開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款等）將獲得展期，頭部房企融資環(huán)境將邊際改善；不過中小民營房企仍然受困于現(xiàn)金流壓力，拖累行業(yè)整體融資能力難以在短期出現(xiàn)大幅改觀，預(yù)計2023年房企銀行貸款規(guī)模約1.7萬億元，同比減少5%左右。綜合個人房貸和房企住房貸款，預(yù)計到2023年末涉房貸款占金融機構(gòu)貸款余額的比例為23.8%，較2022年末下降1個百分點。
從區(qū)域分布來看，2023年東部沿海地區(qū)有望率先觸底企穩(wěn)。2022年下半年以來，以長三角為代表的沿海發(fā)達地區(qū)土地拍賣保持較高熱度。這表明在未來一段時間內(nèi)，該區(qū)域住房建設(shè)投資進程會加快。華南地區(qū)有望在整體環(huán)境趨穩(wěn)的背景下進入修復(fù)階段，人口持續(xù)凈流入提供了足夠的需求是支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場回升的基礎(chǔ)。其余地區(qū)可能在大部分時間內(nèi)難有太大起色。從全年看，房地產(chǎn)投資增速可能由低向高逐步爬升。在基數(shù)效應(yīng)和政策支持下，房屋竣工將有所回升，并帶動施工和新開工跌勢放緩，建安工程投資規(guī)模在下半年有望重拾上行。如果政策落地效果顯著，預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到12.5萬億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。
從資金供給能力角度看，全年銀行需要提供3.9萬億元新增信貸用于匹配住房銷售和土地開發(fā)所對應(yīng)的資金需求，主要是覆蓋個人按揭貸款和開發(fā)貸。2023年房企債券到期規(guī)模將近8000億元，預(yù)計全年債券發(fā)行規(guī)模在6000億元-6500億元，若要全覆蓋則存在1500億左右的資金缺口。2022年末房企結(jié)余資金為7.3萬億元，主要用于2023年房地產(chǎn)工程建設(shè)，總計資金需求為12萬億元，如果想要實現(xiàn)12.5萬億元的投資金額，可能有5000億元左右的資金缺口需要通過其他政策工具給予支持。
針對當前市場情況，建議下一個階段政策應(yīng)針對不同住房需求精準施策，進一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進政策加快有效落地。
一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，未來12 個月新增個人按揭貸款2.3萬億~2.5萬億元。
二是重點支持剛性住房需求，降低首套房購置成本。針對樓市較為低迷的城市，進一步下調(diào)首套房房貸利率或取消首套房貸款利率下限。
三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠，對新購房的個人按揭貸款和公積金貸款實施還款優(yōu)惠計劃，貸款利率減少兩成，優(yōu)惠期限為兩到三年。
四是加大對房企開發(fā)貸支持力度，未來1 年內(nèi)上調(diào)商業(yè)銀行開發(fā)貸占比0.5個百分點。
五是實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃，年內(nèi)投放“保交樓”相關(guān)貸款6000億元左右，新增并購貸款規(guī)模3000億元左右。
六是創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，利用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑（CRMW）等工具，增加房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模至6000億~7000億元。
七是合理松動土拍規(guī)則，增加土地供應(yīng)或者增加土拍次數(shù)，特別是增加一線和重點二線城市土地供給。
八是針對不同城市采取差異化住房政策，對部分住房銷售需求較為旺盛、土地拍賣價格在過去一年持續(xù)上漲、現(xiàn)房庫存去化周期不到1年的城市，仍然需要保留限制性購房政策。
九是擴大大城市保障性租賃住房建設(shè)，加大保障性租賃住房的資源傾斜，包括財稅、金融和土地政策，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
十是針對人口轉(zhuǎn)變的新特點出臺相關(guān)政策，給予多孩家庭更多子女生育住房保障補貼資金，加大保障性托幼機構(gòu)建設(shè)，積極探索以房養(yǎng)老新模式。
一、2023年住房支持政策將加大實施力度二、政策效果顯現(xiàn)需要經(jīng)歷一個過程三、房地產(chǎn)市場已近周期運行底部升四、住房銷售及房價將于下半年整體企穩(wěn)走升五、土地市場將逐步回暖六、房企資金邊際改善促進投資恢復(fù)七、改善住房支持政策的建議