繼央行、銀保監(jiān)會(huì)于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)。其中，珠海首套房貸利率已降至3.7%，這一利率水平為全國最低。
來源：中指院
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，部分城市房貸利率下調(diào)到3.8%只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)城市的房貸利率還會(huì)高于4%，全國大部分城市的房貸利率都會(huì)進(jìn)入“3”時(shí)代。
除因地制宜下調(diào)個(gè)人住房貸款利率政策下限之外，部分城市還對(duì)個(gè)人住房貸款首付比進(jìn)行了調(diào)整。1月31日，湖南合理確定各市州個(gè)人住房貸款首付比下限。目前，全省13個(gè)非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。
珠海首套房貸利率降至3.7%
1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
根據(jù)《通知》，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。
在動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制之下，已有多個(gè)符合條件的城市應(yīng)聲下調(diào)首套房貸利率。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。
其中，珠海市已有銀行首套房房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低，已于1月30日正式執(zhí)行。
太原、鄭州、福州、廈門等二線城市的首套房房貸最低利率已降至3.8%。例如，1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減50個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率保持不變。此次調(diào)整前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。
而江西九江及廣東肇慶、韶關(guān)等城市則選擇階段性取消首套房貸利率下限：1月27日，廣東移動(dòng)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)“粵省事”發(fā)布指出，肇慶、韶關(guān)、湛江、惠州、云浮、江門六個(gè)城市自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限。
易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，有38個(gè)城市符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限要求。這也意味著，還將有更多的城市加入首套房貸“降息”隊(duì)伍。
“短期來看，滿足首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限可能降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，未來更多城市將階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點(diǎn)也存在明顯下調(diào)空間。而居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)。
事實(shí)上，2022年9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。通知下發(fā)后，濟(jì)寧、清遠(yuǎn)等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率。貝殼研究院報(bào)告指出，隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房價(jià)掛鉤，未來調(diào)整會(huì)更加高頻。
市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)
在上述《通知》中，央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。
1月31日，陳文靜也向記者表示，近期多地下調(diào)首套房貸利率下限，這有望促進(jìn)觀望者入市買房?！胺抠J利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場(chǎng)活躍度。”陳文靜認(rèn)為。
在首套房貸“動(dòng)態(tài)調(diào)整”之外，部分城市近期也對(duì)房貸首付比例進(jìn)行了調(diào)整。
例如，1月31日，2022年度湖南金融運(yùn)行形勢(shì)新聞發(fā)布會(huì)透露，湖南合理確定各市州個(gè)人住房貸款首付比下限。目前，全省13個(gè)非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。而此前一天，長沙住房公積金管理中心發(fā)布相關(guān)通知，宣布長沙市繳存職工可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計(jì)算，自2月1日起施行。
在貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，截至2022年底，已有超七成城市“認(rèn)貸不認(rèn)房”，即只要結(jié)清已有貸款，再次貸款購房均算首套；另有29城仍執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸政策（含部分區(qū)域執(zhí)行），包括一線城市及東莞、佛山、中山、珠海等大灣區(qū)城市；而從首付比例來看，82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區(qū)域或部分銀行執(zhí)行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌、貴陽等省會(huì)城市。
整體來看，北京和上海是按揭信貸環(huán)境全國最嚴(yán)的城市，商貸最低首付比例為3.5成。其余一線城市深圳、廣州以及杭州、廈門、成都、南京、西安等熱點(diǎn)城市，商貸最低首付比例為3成。貝殼研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來需求側(cè)寬松政策仍將持續(xù)，高能級(jí)城市的限制政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸政策等。
不過，“從目前來看，房貸利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動(dòng)效果仍有待進(jìn)一步觀察?！倍∽骊耪J(rèn)為。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在疫情放開后的首個(gè)春節(jié)小長假，雖然三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，但總體難挽成交頹勢(shì)，其間成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達(dá)到三成以上。
張大偉也直言，雖然房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越豐富，力度也越來越大，但目前市場(chǎng)的信心依然沒有完全恢復(fù)。
在張大偉看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇還要看整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況，房地產(chǎn)的核心問題也不是利率高低：“市場(chǎng)也關(guān)注二套房貸利率和一二線城市房貸利率的調(diào)整政策，更多購房者還在期待存量房貸利率能繼續(xù)下調(diào)。如果只是簡(jiǎn)單地降低房價(jià)持續(xù)下降城市的新購房房貸利率，對(duì)于市場(chǎng)的影響有限?！睆埓髠ハ颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示。
（華夏時(shí)報(bào)）