網(wǎng)紅、幸福城市的標簽讓長沙成為很多人向往的度假地。春節(jié)期間，長沙眾多餐廳、奶茶店門前都是排隊人。與此同時，長沙各大售樓處也爭相開展“春節(jié)不打烊”行動，吸引著本地以及回鄉(xiāng)的人們。
值得關注的是，在樓市下行的背景之下，長沙整體房價已連漲24個月，成交價格的上漲離不開改善型需求的支撐，200萬元以上改善產(chǎn)品成交占比大幅提升。但相比價格，長沙房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模也在下挫。隨著政策利好以及釋放更多“房票”，長沙樓市的轉(zhuǎn)暖也在期待之中。
從2022年長沙樓市成交結(jié)構(gòu)來看，改善型需求不斷增長，拉動成交價格有所上漲。圖/IC photo
長沙房價逆勢微漲
李貴平（化名）是一個土生土長的長沙人，五年前來到北京工作?？吹奖本┑姆績r水平，李貴平有著回鄉(xiāng)置業(yè)的打算。
“在北京購房的可能性很小，所以我一直有在長沙買房的打算，春節(jié)回家也會看一下樓市的情況。不一定馬上買房，但是遇到合適的也會考慮?！崩钯F平說，在外工作多年，通過對比，他才意識到長沙是一個宜居幸福的城市，因此，不排除幾年后又返回故鄉(xiāng)居住工作的可能。
事實上，除了奶茶店、網(wǎng)紅餐廳吸引人外，長沙的房價低也成為其吸引人才的優(yōu)勢。作為省會城市，此前長沙的房價并未出現(xiàn)大漲，購房的門檻較低，這也被視為城市幸福的理由，同時也使其成為人口流入的城市。
而在2022年，在很多城市房價下跌的同時，長沙卻仍能上漲。這也成為李貴平看好在長沙置業(yè)的原因之一。
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，長沙新房價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.2%。通過數(shù)據(jù)可以看到，自2020年底開始房價上漲后，長沙房價已經(jīng)連續(xù)上漲24個月。
與此同時，據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年長沙整體累計成交均價為13947元/平方米，同比上漲約14.7%。
春節(jié)對于長沙樓市來說，也是一次難得的銷售機會。相比往年春節(jié)不回家，今年春節(jié)的長沙樓市似乎能吸引更多回鄉(xiāng)的人。此前，萬科、保利、金茂、建發(fā)等房企都打出了“春節(jié)不打烊”的口號。各樓盤營銷中心大多在春節(jié)期間推出特價房源、到訪送福袋、成交送家電等活動；不少營銷中心都掛燈籠、貼福字，充滿了濃郁年味。
而且在春節(jié)前，長沙不斷有新的利好政策出臺。先是1月12日《依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實施細則》實施，包括長沙依法生育二孩及以上本地戶籍家庭，增加1套購房指標的政策落地。
此后，1月18日《關于強省會人才購房實施細則》正式發(fā)布，其中明確，45周歲（含）以下的，具有?？萍耙陨蠈W歷（博士、碩士學歷不限年齡）或中級及以上專業(yè)技術資格（高級專業(yè)技術資格不限年齡）的人才，落戶長沙并繳納社?；騻€稅后，可在限購區(qū)域內(nèi)購買首套商品住房。
上述兩條政策均對樓市的限購政策有著放松的影響，有望促進長沙本地購房需求釋放，更有助于新落戶的新長沙人買房。這也意味手握“房票”的人將增多。
改善型需求加速釋放
“現(xiàn)在人們購房的標準不一樣了，考慮的因素更多，除了地段之外，還有學區(qū)、品質(zhì)，主要是對生活的要求高了，隨之選房的標準也發(fā)生了變化?！崩钯F平說，他認識的人中也有換房需求，不僅是以小換大，更是要改變生活方式。
近幾年來，長沙被抑制的改善型需求正在加快釋放。其中，長沙成交價格的上漲離不開改善型需求的支撐。此外，在限購政策下，疊加疫情以及二孩政策，很多購房者更傾向于一步到位，導致改善置業(yè)需求爆發(fā)。
從2022年長沙樓市成交結(jié)構(gòu)來看，改善型需求不斷增長。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，從成交面積段來看，2022年，長沙市場成交以140-200平方米面積段需求為主力，占比36.4%，同比提升8.5個百分點；同時，市場成交以120萬-200萬元總價段為主，合計占比50.7%，其中150萬-200萬元成交占比同比提升1.5個百分點，而200萬元以上改善產(chǎn)品成交占比同比大幅提升12.1個百分點。
此外，克而瑞分析稱，2022年，長沙部分項目憑借高性價比的產(chǎn)品力仍然有不錯的銷售表現(xiàn)。在這些去化較好項目中，一部分是教育資源強勢，吸引了對學區(qū)有需求的購房者，例如夢想越秀江悅和鳴兩次開盤，憑借其優(yōu)質(zhì)的教育資源，去化均保持100%。另一部分則是央國企高品質(zhì)項目，例如招商濱江境以其濱江區(qū)位及招商品牌優(yōu)勢，再加上長沙對于高品質(zhì)項目存在一定需求，首次開盤去化94%。
即便長沙有著幸福城市作為基礎，也有著較好的政策環(huán)境，但在2022年整體樓市低迷的背景之下，受行業(yè)以及市場信心影響，長沙房地產(chǎn)市場供給偏弱，銷售規(guī)模也在下挫。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供應規(guī)模964萬平方米，同比下降30.6%，與2019-2021年同期均值相比下降23.8%；與此同時，銷售面積同比降幅近5成，規(guī)模降至2015年以來同期最低水平。
不過，業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)市場多舉措提振樓市信心的情況下，預計2023年長沙整體市場將逐步呈現(xiàn)轉(zhuǎn)暖的信號，高品質(zhì)、高性價比的項目首先獲益。
對此，李貴平也稱，受大環(huán)境影響，長沙樓市成交量下行很難避免，但無論在怎樣的市場中都有賣得好的項目，對于像他這樣以居住為目的的人來說，更看重的是房子品質(zhì)。
新京報記者 袁秀麗