“2023年計劃拿地，再不拿地，就沒貨可賣了?！?/p>
“市場不缺房子，缺的是好房子。最近兩年，房地產(chǎn)市場的改善需求比較強烈，這是大平層熱銷的動力。”
“疫情過去了，政策也回暖，房地產(chǎn)市場2023年上半年應該還是調(diào)整期，但整體需求還是在，一線和強二線城市應該還是有不錯的前景。”
從央企開發(fā)商到民營頭部房企，《中國經(jīng)濟周刊》近日采訪的多位房地產(chǎn)人士從不同角度給出了2023年房地產(chǎn)市場走勢預判，整體來看，信心提升，預期向好。
信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費。同時指出，“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”。
此后，從住建部到央行、銀保監(jiān)會等中央部委，再到全國各城市，房地產(chǎn)利好政策不斷，市場也頻現(xiàn)回暖信號。
1月5日，住建部部長倪虹表示：“我對2023年住房城鄉(xiāng)建設工作還是充滿信心，對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，還是很有信心?！?/p>
取消和調(diào)整過熱時期的限制性政策
2022年，在武漢打工多年的葛江買了一套房，這讓他覺得自己終于在武漢安了家。葛江說，房子雖然是在遠郊，但是房價便宜，更重要的是，房子離其所在的工廠很近，走路就可以上下班?！拔医K于買上房了，只要5000多塊錢一平方米，比高峰時降了很多，要不然，我真的買不起?！?/p>
35歲的葛江是湖南常德人，在一家知名電器企業(yè)的配套廠工作，收入中等，孩子剛兩歲，買房一直是他多年的夢想。
葛江買房是典型的剛需，包括他在內(nèi)的“新市民、青年人”這類剛需群體正是中央房地產(chǎn)政策重點支持的對象。
中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
圍繞學習貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，中央財辦在接受媒體采訪時表示，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大，在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。
各地都在行動。1月3日，河南省委常委、常務副省長孫守剛表示，要取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策。河南的新舉措包括，優(yōu)化二套房認定標準、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費成本，落實生育、人才引進政策，支持集中團購商品住房，支持鄭州都市圈、洛陽、南陽等副中心城市及重要節(jié)點城市覆蓋范圍的居民家庭，在對應中心城市購房時享受中心城市市民待遇。
同樣在1月3日，重慶市發(fā)布《重慶市穩(wěn)經(jīng)濟政策包（第三版）》，其中包括27條支持房地產(chǎn)的新措施，如支持新市民和人才安居，符合條件的新市民在重慶購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。
全面取消限購還遠嗎？
在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限購、限售、限貸、限價”甚至“限離婚”等各種限制性政策頻頻推出。2022年以來，我國多個城市逐步取消這些限制性政策，最受市場關(guān)注的無疑是對房地產(chǎn)市場影響最大的“限購”措施。
2022年4月，浙江衢州打響取消限購第一槍。隨后，各城市跟進者眾。但真正引人注目的是南京、東莞、佛山等重量級城市在2022年歲末的大動作。
“暫停實行商品住房限購政策”，東莞2022年12月26日正式告別限購，且當天就執(zhí)行。略早于東莞，毗鄰廣州的佛山告別了長達6年的限購政策。
盡管不是一線城市也不是省會城市，但東莞、佛山均是萬億級體量的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，其影響力遠超衢州。
省會城市解除“限購”步伐中，南京走在前面。
南京原有的限購規(guī)定是，“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€稅，并且不能通過補交個稅或社保來購買住房”。2022年12月21日，南京發(fā)布的新政策是，60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，長期工作在南京但社?；騻€稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購買1套住房。
不用社保也能買房，這是相當大的放松調(diào)整。
作為“反炒房”模范生，長沙此前推出被視為最嚴調(diào)控的各項政策，因此，其限購方面的政策調(diào)整被視為風向標。2022年以來，長沙已經(jīng)多次嘗試松綁限購，但仍小心翼翼。
根據(jù)長沙現(xiàn)行的限購政策，一戶家庭如有兩套房，就沒有購房資格。不過，2022年5月，長沙推出一項獨創(chuàng)政策——如果這個家庭將其中一套房屋出租出去，且納入政府規(guī)定的官方平臺管理，則該房屋不納入家庭住房套數(shù)，這個家庭就可以再購一套房屋。
這一政策當時被不少人認為是創(chuàng)舉，也被其他城市效仿。
2022年8月，長沙《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的工作方案》規(guī)定：“對依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房指標。”不過，4個月過去之后，《中國經(jīng)濟周刊》記者在市場一線調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這一政策尚未正式落地。
至2023年1月初，《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，長沙在解除限購政策方面至今仍十分謹慎，有關(guān)部門曾多次召集房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)方討論如何推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，但限購政策仍在堅持。
迄今為止，不僅是長沙，北上廣深等一線城市以及其他特大城市并未全面、徹底取消限購。
值得注意的是，1月5日，住建部部長倪虹明確提出，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會前副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪時表示，當前，各城市之間的市場表現(xiàn)分化較大，一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強大的購買力，因此限購政策全面取消的可能性不大。
降利率，降首付，退個稅，政策紅包不斷
“如果晚半年買房，我至少能節(jié)省30萬元的成本?！奔易￠L沙的孫銘陽說，他賣掉一套舊房后入手一套改善型大平層住房，當時契稅是4%，而現(xiàn)在的契稅調(diào)整為2%。光是這一筆，據(jù)他估算就可以少出10萬元。
臨近年底，促進房地產(chǎn)消費的政策紅包一個接一個地“放大招”。
1月5日，央行、銀保監(jiān)會稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
2022年以來，我國已多次推出降低房貸利率的措施。現(xiàn)在，大部分城市執(zhí)行的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.1%。按照央行、銀保監(jiān)會的新政，符合條件的城市可繼續(xù)突破4.1%的利率下限。
有市場機構(gòu)統(tǒng)計，根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個，包括武漢、鄭州、福州、長春、南寧等眾多省會城市以及25個三四線城市。
住房公積金貸款利率更低。自2022年10月1日下調(diào)后，首套個人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
除了要降低新購房屋貸款，有專家還建議，如果能夠降低存量房的房貸利率，不僅能降低購房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內(nèi)需和拉動消費。
降首付，同樣是大招。1月6日起，東莞明確，全域購房統(tǒng)一首套首付兩成。重慶推出新年禮包——首套公積金住房貸款最低首付款比例不低于20%，第二套房最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，符合條件的靈活就業(yè)繳存人家庭購買第二套住房，可申請住房公積金貸款。
降低購房成本，財政部和稅務總局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
除了這些紅包，還有一些城市直接給予各種住房補貼。如，湖北荊門二孩家庭購買商品住房的，一次性給予2萬元補助；三孩家庭購買商品住房的，一次性給予4萬元補助。在湖南常德，博士買房補貼200元/平方米，本科生、中級職稱人員及高級工購房補貼120元/平方米，?？粕爸屑壒ぱa貼100元/平方米。
年底房產(chǎn)銷售翹尾,“微光在逐步變成曙光”
政策紅利不斷釋放，市場信心開始回暖。
2022年12月16日，萬科董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預期，“幾個月前在中期業(yè)績發(fā)布會上說微光，這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光”。
數(shù)據(jù)支撐了郁亮的說法。從全年看，萬科業(yè)績是斷崖式下跌。2022年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額4169.7 億元。2021年，萬科合同銷售金額6277.8億元。兩相比較，跌幅驚人。好的跡象是，1月5日，萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，萬科實現(xiàn)合同銷售金額397.6 億元。這是其近半年來最好的銷售成績，環(huán)比11月增速達30.6%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年最后一個月，其監(jiān)測的30個重點城市新房成交環(huán)比增幅達到18%，房地產(chǎn)市場以小幅“翹尾”收官。從企業(yè)來看，12月，百強房企銷售金額6775.1億元，環(huán)比增長22.2%，其中，TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，近九成的TOP30房企單月業(yè)績環(huán)比增長。中海、華潤、招商等央企表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅較高。
市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。
某頭部房企湖南負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，近兩年來，市場上不缺房子，但缺好房子，現(xiàn)在最好賣的就是大平層，改善需求比較旺盛，2023年，其公司新開樓盤將主推180平方米以上的戶型。
依據(jù)50家百億代表企業(yè)2021年及2022年重點項目各面積段的銷售額數(shù)據(jù)，中指研究院分析，90～140平方米首改產(chǎn)品銷售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍占據(jù)半壁江山；140～200平方米和200平方米以上改善及高端型產(chǎn)品的銷售額占比顯著提升，分別增加1.2、4.7個百分點至20.9%、12.5%，改善性需求表現(xiàn)出更強的韌性，在部分城市調(diào)控政策向改善性需求傾斜的作用下，需求持續(xù)釋放。
倪虹指出，當前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。