2022年已經(jīng)結(jié)束，回顧全年，房地產(chǎn)市場多方承壓，房價和成交規(guī)模跌回多年前，供應(yīng)端和需求端的活躍度都較低。機構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，多城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌；新建商品住宅月均成交面積降幅近4成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。
對此，1月5日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長鄒琳華在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。同日，中國豪宅研究院院長朱曉紅對記者表示，2022年的新房成交規(guī)模接近2015年，但背景不一樣。2022年是疫情連續(xù)影響，不利因素疊加的一年，仍然有近14萬億的新房成交量，當(dāng)聊以自慰。
同時，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為，2023年上半年房地產(chǎn)市場將企穩(wěn)恢復(fù)。
價格、規(guī)模跌回多年前
總的來說，2022年房價走勢疲弱，成交規(guī)模持續(xù)縮減。新房價格方面，多城出現(xiàn)多年來的首次下跌。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌，累計下跌0.02%。
二手住宅同樣也沒能逃脫價格下跌的命運，而且跌幅比新房更大，部分城市的房價跌到三年前水平。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年百城二手住宅價格累計下跌0.77%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，自2019年12月起，重點50城二手房房價上行周期共20個月，累計漲幅11.4%；下行周期17個月，累計降幅11.1%，重點50城房價指數(shù)目前已跌回三年前水平。
“房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。”對于2022年樓市鄒琳華如此評價。2018年在武漢四新地區(qū)購房的李思思（化名）感嘆現(xiàn)在樓市已經(jīng)不復(fù)從前，李思思告訴《華夏時報》記者：“2018年買房的時候好不容易才搶到，現(xiàn)在不僅價格沒漲，賣的話都得虧本?！?/p>
除了價格的下行壓力外，住宅成交量上，多個城市也是“壓力山大”。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1—11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年百城新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%，降幅近4成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱公開表示，2022年整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模回到了2015年，而其實2013、2014、2015年的市場規(guī)模差不太多，所以也可以說，回到了近十年前。
對此，鄒琳華指出，疫情沖擊、市場自然調(diào)整和政策緊縮效應(yīng)的三重疊加導(dǎo)致了新房成交規(guī)模的縮水。朱曉紅表示，2022年的新房成交規(guī)模接近2015年，但背景不一樣，原因不一樣，不能簡單地用成交數(shù)據(jù)去比較衡量。2015年是房地產(chǎn)品質(zhì)大倒退、偽豪宅成堆的浮躁的一年。2022年是疫情連續(xù)影響、不利因素疊加的一年，但仍然有近14萬億的新房成交量，當(dāng)聊以自慰。
雖然整體成交面積均為下降態(tài)勢，但是具體看來，不同級別的城市表現(xiàn)有所不同。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年，一線城市住宅銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，韌性較足，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。
另外，值得一提的是，雖然與往年相比，北京新房的成交下滑較大，但是，年內(nèi)各月，北京新房的成交情況相對平穩(wěn)。據(jù)天朗易研通統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年除1月、2月、5月外，其余月份北京新房成交量均在4000套左右，走勢波動微小，近乎“直線”。
供需兩弱，進(jìn)入“改善時代”
量價齊跌的背后是住房市場的供需兩弱。2022年，全國多個城市面臨著較大的去化壓力，住宅可售面積維持高位。
多數(shù)城市的住宅新開工、新上市的速度在不斷放慢。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1—11月，全國房屋新開工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開工面積自4月起連續(xù)8個月同比下降超35%。
即便供應(yīng)減速，住宅市場銷售端的去化能力仍顯不足，庫存去化壓力在持續(xù)加大。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年11月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.2個月，較2021年末延長3.4個月。不過，具體而言，不同的城市去化壓力不盡相同。其中，少數(shù)一二線城市，例如杭州、上海、合肥等城市去化速度較快，短期庫存不足，而天津、長春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期較長。截至11月末，杭州出清周期僅4個月，上海出清周期亦僅7個月；天津、長春、鄭州、廈門等城市出清周期則高達(dá)20個月。
值得關(guān)注的是，2022年住宅供需結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，多城大戶型成交占比提升，小戶型成交占比下降，剛需購房意愿不足，改善需求成新房市場主流。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，110—140平方米的戶型需求同比上升超過20%，在各種戶型中上升速度最快。對此，丁祖昱公開表示，2022年房地產(chǎn)市場客戶最核心的變化是投資需求沒有了，投資大幅退潮之后，市場真正進(jìn)入到“改善時代”，剛需的占比在下降。
市場有望企穩(wěn)恢復(fù)
2022年，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。
需求端政策從2022年年初以來持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。記者了解到，去年，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點；公積金貸款利率時隔7年再次下調(diào)，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。而各地“因城施策”，根據(jù)自身情況接連發(fā)布相關(guān)政策。多家監(jiān)測機構(gòu)統(tǒng)計稱，2022年，已有超300省市出臺政策超千條，達(dá)到近年峰值。據(jù)悉，各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，“帶押過戶”模式、“連環(huán)單”業(yè)務(wù)等均有利于打通交易鏈條，降低置換成本。
進(jìn)入2022年11月，供給端政策支持力度明顯加大。據(jù)悉，2022年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期，為個人購房信貸提供支持，“保交樓”提振市場情緒。緊接著“三支箭”政策接連落地，信貸、債券、股權(quán)方面的融資渠道逐步打通。2022年12月，證監(jiān)會指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預(yù)計后續(xù)相關(guān)配套政策將持續(xù)推出和完善。
面對利好政策“大轟炸”，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為應(yīng)該重點從需求端對市場進(jìn)行激活。鄒琳華表示，總的來說樓市的恢復(fù)情況取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況，如果經(jīng)濟(jì)增長速度能夠恢復(fù)，一線和重點二線城市房價和成交量都能夠有所回升，不過三四線城市可能還需要一定時間的調(diào)整。對于未來樓市政策的調(diào)整方向，鄒琳華認(rèn)為，應(yīng)該重點支持改善性住房需求，供給方面，持續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營。
對此，丁祖昱公開表示，應(yīng)該在全國范圍內(nèi)全面放松限購、限貸、限價、限售，包括一線城市。除了全面放松“四限”之外，可以在財稅政策方面再給一定的刺激，對房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費、契稅等給予一定的減免。2023年上半年壓力仍然很大，下半年相對樂觀，6月將是市場企穩(wěn)的重要時間窗口。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇的態(tài)勢進(jìn)一步明朗，市場的底部已經(jīng)相對確定，2023年春天，市場將迎來穩(wěn)步的復(fù)蘇。
朱曉紅指出，2022年房地產(chǎn)市場是再認(rèn)識、再定義的糾結(jié)之年。經(jīng)歷一場“血與火”的洗禮之后，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性仍有比較之優(yōu)勢。未來調(diào)控應(yīng)該張馳有度，走正?；?、規(guī)范化、持續(xù)化的路線。預(yù)計2023年各城市的房價與成交量會呈現(xiàn)一定的分化趨勢，而全國樓市“一片紅”以及全國樓市“入冬”的極端情況都不會出現(xiàn)，健康穩(wěn)定發(fā)展仍是主基調(diào)。