人民銀行1月5日晚發(fā)布消息稱，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。住建部當(dāng)晚也表態(tài)稱，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，“首付比、首套利率該降的都要降下來?！?/p>
兩部門：
“因城施策”用足用好政策工具箱
兩部門表示，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。
具體來說，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。通知也特別提示，其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
解讀：
38個(gè)城市或可突破利率下限
此次政策是對(duì)2022年房貸利率下限政策的調(diào)整版本。此前，在2022年5月，人民銀行明確房貸利率下限為“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”；2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房?jī)r(jià)疲軟城市可突破“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的下限，但此次政策有效期為2022年12月底。
“此次央行發(fā)文，實(shí)際上是對(duì)2022年既有的兩個(gè)政策的修正或細(xì)化，說明2023年要繼續(xù)落實(shí)降房貸、允許部分城市突破利率下限等操作?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策通俗理解來說，即房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間，這就相當(dāng)于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。
不過值得注意的是，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房?jī)r(jià)若是持續(xù)疲軟則可以落實(shí)此類權(quán)限；但若是房?jī)r(jià)重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限，這說明此類政策將基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行階段性的調(diào)整。
哪些城市的房貸利率可以突破下限？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州。而三四線城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。
從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照新規(guī)落實(shí)房貸利率下限下調(diào)或取消的政策。
住建部發(fā)聲：
三類住房需求要精準(zhǔn)政策
2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？1月5日晚，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受總臺(tái)央視記者的專訪時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，“首付比、首套利率該降的都要降下來”。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
同時(shí)，增加保障性租賃住房的供給和長(zhǎng)租房市場(chǎng)的建設(shè)，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。用力推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，為房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。
此次專訪受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導(dǎo)向，在市場(chǎng)人士看來，這也對(duì)后續(xù)的購(gòu)房政策產(chǎn)生了積極的影響。
“這意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認(rèn)定方面，各地會(huì)有各類新的政策。住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，則會(huì)對(duì)購(gòu)房適用的政策產(chǎn)生不同的影響?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是首套房的政策支持力度明顯加大，這也是基于住房市場(chǎng)對(duì)內(nèi)需和防風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的重要作用，相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)要積極學(xué)習(xí)住建部住房政策內(nèi)容，主動(dòng)讓相關(guān)業(yè)務(wù)的推進(jìn)具有正確方向。