我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、財(cái)稅稅收體系的有機(jī)整體。自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了20多年的飛速發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。
回顧過(guò)去20多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)周期的特征，并且其周期性很大程度上依賴于監(jiān)管層的調(diào)控政策。在一輪輪的調(diào)控政策之后，我國(guó)在2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”的政策定位，并堅(jiān)持至今。
當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨經(jīng)濟(jì)下行、疫情多發(fā)、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、購(gòu)房者信心下降等多重沖擊。如何完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性依然是一個(gè)挑戰(zhàn)。
一、中國(guó)房地產(chǎn)從2008年到現(xiàn)在的變遷
1、房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要支柱
從1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了20多年的飛速發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)不僅為居民提供住房和居住服務(wù)，也在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、就業(yè)、財(cái)政收入、金融信貸等方面發(fā)揮著重要作用。
從占GDP的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由1992年的4%最高上升至2021年一季度的7.3%，而在2021年的調(diào)控政策之后，該比例下降至6.5%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重長(zhǎng)期在18%以上，而在房地產(chǎn)行業(yè)的上行周期內(nèi)，這一比例最高可達(dá)到28%以上。
房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要性涵蓋多個(gè)部門。對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是GDP的重要組成部分，是拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)就業(yè)的重要載體；對(duì)地方政府而言，土地拍賣收入是地方財(cái)政資金的重要組成部分；對(duì)金融部門而言，居民按揭貸款常年占人民幣貸款規(guī)模的20%-30%以上，是商業(yè)銀行貸款中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；對(duì)普通家庭而言，房地產(chǎn)占我國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的70%以上，是家庭財(cái)富的支柱。
2、從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)變遷
房?jī)r(jià)是我們觀察房地產(chǎn)變遷的最直觀指標(biāo)。從百城住宅平均價(jià)格來(lái)看，一線城市住宅價(jià)格由2010年6月的2.08萬(wàn)元/平方米上升至2022年9月的4.37萬(wàn)元/平方米，累計(jì)增幅為110%；二線城市住宅價(jià)格由2010年6月的8637元/平方米上升至今年9月的1.5萬(wàn)元/平方米，累計(jì)增幅為74%；三線城市住宅價(jià)格由2010年6月的6396元/平方米上升至今年9月的1.0萬(wàn)元/平方米，累計(jì)增幅為57%。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅似乎與我們?nèi)粘Ｉ钪械母惺懿⒉幌喾覀兤綍r(shí)所感知的房?jī)r(jià)上漲速度和幅度都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的增幅。這主要是由于在過(guò)去20多年的新房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可供開(kāi)發(fā)的城市核心地塊越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商不得不在更偏遠(yuǎn)的地區(qū)開(kāi)發(fā)新地塊，而更新、更遠(yuǎn)、更便宜的地塊價(jià)格拉低了整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)。如果我們比較同一地塊20多年來(lái)的價(jià)格變化，以上海為例，可以發(fā)現(xiàn)，目前上海內(nèi)環(huán)商品房的價(jià)格基本是2008年的4-5倍以上。
從房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的GDP來(lái)看，2008年房地產(chǎn)行業(yè)GDP僅為1.46萬(wàn)億元，而2021年房地產(chǎn)行業(yè)GDP已增加至7.76萬(wàn)億元，累計(jì)增幅達(dá)431%以上。如果從不變價(jià)GDP來(lái)看，2008年房地產(chǎn)行業(yè)不變價(jià)GDP僅為1.22萬(wàn)億元，而到2020年為5.41萬(wàn)億元，累計(jì)增幅也達(dá)到343%以上。
在一些明顯的房地產(chǎn)上行周期，我們可以看到房地產(chǎn)行業(yè)GDP快速上升的跡象。例如，2005-2006年正值全球金融危機(jī)前的最后繁榮期，2009-2010年為對(duì)沖金融危機(jī)影響而實(shí)施的“四萬(wàn)億”投資計(jì)劃，2015-2016年的房地產(chǎn)去庫(kù)存等。
隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模越來(lái)越大，其增速也在逐步放緩。2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為3.1萬(wàn)億元，其增速為26.6%，是當(dāng)年的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。到了2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)到14.8萬(wàn)億元，是2008年的4.8倍，增速則降至4.4%。今年，受到經(jīng)濟(jì)下行、疫情沖擊、開(kāi)發(fā)商資金斷裂、樓盤暴雷等多重沖擊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速降至-7.4%，持續(xù)處于負(fù)值區(qū)間。
二、中國(guó)房地產(chǎn)政策的變遷
我國(guó)的房地產(chǎn)政策和制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度的變革而變遷的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度逐步從以往的福利分房向商品房轉(zhuǎn)變。1978年9月，針對(duì)國(guó)內(nèi)住房困難問(wèn)題，鄧小平提出改革住房制度的可能性，國(guó)家建委起草了《關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報(bào)告》，城鎮(zhèn)住房制度改革由此開(kāi)始。1980年，中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)商品化居住區(qū)東湖麗苑在深圳開(kāi)工。
1998年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》印發(fā)，明確提出“深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”。該文件在中國(guó)房地產(chǎn)改革中具有里程碑式的意義，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下的福利分房制度從此終結(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的大門正式打開(kāi)。
2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，該通知明確了房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，還指出要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用。
此后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，極大程度上改善了居民的居住條件。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來(lái)一些問(wèn)題，如主要城市房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快、大量農(nóng)村人口涌入城市導(dǎo)致住房供不應(yīng)求、地方政府預(yù)算內(nèi)收入極度依賴于賣地資金、金融機(jī)構(gòu)大量風(fēng)險(xiǎn)敞口暴露于房地產(chǎn)行業(yè)等。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)周期的特征。由于我國(guó)住房不僅是消費(fèi)品，也具有很強(qiáng)的投資品屬性，這導(dǎo)致在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，越來(lái)越多的人加入買房的行列，而賣家通常在房地產(chǎn)上行周期選擇捂盤，供需不匹配導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的速度越來(lái)越快，最后不得不以政府出手干預(yù)調(diào)控市場(chǎng)為一個(gè)周期的終結(jié)。
我們總結(jié)了自2003年以來(lái)的幾輪主要房地產(chǎn)調(diào)控周期：
2003年起，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資和需求并存的過(guò)熱現(xiàn)象，2005年是房地產(chǎn)歷史上首個(gè)大舉“宏觀調(diào)控”之年，國(guó)務(wù)院、央行、國(guó)土資源部以及住建部等部委紛紛發(fā)布相關(guān)政策措施。其中，央行通過(guò)上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率以及住房公積金貸款利率抑制居民購(gòu)房需求；建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等部委于2005年5月發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)八條），要求各地區(qū)、各部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快作為宏觀調(diào)控的重要任務(wù)；國(guó)務(wù)院于2006年5月再度發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)六條），通過(guò)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件等手段抑制居民的投機(jī)性購(gòu)房需求以及房地產(chǎn)商囤積土地和房源的行為。
全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，國(guó)務(wù)院于2008年推出“四萬(wàn)億”投資刺激計(jì)劃，計(jì)劃中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有顯著影響的部分分別是取消商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，并加大對(duì)廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的支持力度。此后，大量資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)增速大幅超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速。在2010年至2011年間，國(guó)務(wù)院、央行等部委在土地供應(yīng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、稅收和信貸等多領(lǐng)域?qū)嵭泻暧^調(diào)控，并頒布針對(duì)居民部門的全面限購(gòu)措施。其中，2010年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)十一條），2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（新國(guó)十條），均要求增加保障性住房和普通商品住房的有效供給，通過(guò)抬高第二套房首付比例來(lái)抑制投機(jī)性購(gòu)房需求；2010年9月，央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求》，將居民購(gòu)買第二套房的首付比例從40%上調(diào)至50%，規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，并要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民購(gòu)買第三套及以上住房貸款；2011年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（新國(guó)八條），將居民購(gòu)買第二套住房首付比例抬升至60%，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅，并要求各地增加土地有效供應(yīng)。
自2011年底至2012年中，央行先后兩次降準(zhǔn)、降息，寬松的貨幣政策導(dǎo)致部分區(qū)域房?jī)r(jià)從2012年下半年開(kāi)始進(jìn)入另一輪上漲周期。2013年2月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（國(guó)五條）。之后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（新國(guó)六條），重申堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，以及增加普通商品住房用地供應(yīng)。
2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存”的區(qū)域分化現(xiàn)象。2016年國(guó)慶節(jié)前后，北京、天津、蘇州、成都等多個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得此輪全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的問(wèn)題，2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，次年中共十九大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)。2017年4月25日的政治局會(huì)議提出要加快形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。2018年7月的政治局會(huì)議更是提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策目標(biāo)。2019年4月19日，政治局會(huì)議再次對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制?！?019年7月30日，政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！?/p>
最近一輪房地產(chǎn)周期始于2020年下半年，當(dāng)時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正從新冠疫情的“封鎖”中反彈，疊加較為寬松的市場(chǎng)融資條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為當(dāng)時(shí)率先回暖、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?021年初，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比最高達(dá)到38.3%，是自2009年“四萬(wàn)億”計(jì)劃之后的最高增速。全國(guó)各地城市房?jī)r(jià)快速上漲，開(kāi)發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，一線城市“地王”頻現(xiàn)，土拍溢價(jià)率最高可以達(dá)到30%-40%。同時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局也開(kāi)啟了新一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅在限購(gòu)、限貸、提高購(gòu)房資格等傳統(tǒng)領(lǐng)域加強(qiáng)調(diào)控，還推出一些新型手段，如通過(guò)搖號(hào)和積分的方式打擊市場(chǎng)上的投機(jī)者、限制商業(yè)銀行對(duì)按揭貸款的放貸規(guī)模、改革土地拍賣制度以嚴(yán)控溢價(jià)率、對(duì)于超過(guò)房管局審核價(jià)格的房源一律不允許在中介機(jī)構(gòu)公示等。其中，最為矚目的當(dāng)屬針對(duì)開(kāi)發(fā)商的“三道紅線”政策，即開(kāi)發(fā)商剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。在如此嚴(yán)格的調(diào)控政策下，市場(chǎng)于2021年下半年起開(kāi)始降溫。
三、存在的問(wèn)題與對(duì)策建議
1、存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、財(cái)稅稅收體系的有機(jī)整體。房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題往往涉及眾多領(lǐng)域、牽涉多個(gè)利益群體，如果僅依靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)有可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的盲目性導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生混亂。因此，我國(guó)應(yīng)采用預(yù)見(jiàn)性政策對(duì)市場(chǎng)缺陷進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
首先是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏連貫性，在收緊和放松之間反復(fù)搖擺。根據(jù)我們此前對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)周期的研究，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的由政策主導(dǎo)的周期性，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期通常為3年，這個(gè)規(guī)律也被市場(chǎng)參與者所掌握，從而加劇了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的情況。
其次是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策通常側(cè)重需求端，對(duì)供給端重視不足?？v觀幾輪房地產(chǎn)調(diào)控都表現(xiàn)為需求端調(diào)控，以限購(gòu)、限貸為主。這只能在一段時(shí)間內(nèi)抑制居民的購(gòu)房需求，但這些需求往往在政策松動(dòng)的時(shí)候被集中釋放，放大了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。
最后是調(diào)控政策本身有滯后性和針對(duì)性問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控政策通常是在市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷的情況下推出的，具有一定時(shí)滯性，并且政策力度也難以把握，若調(diào)控力度太小則起不到作用，調(diào)控力度太大則使市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整。另一方面，調(diào)控手段通常與購(gòu)房資格、貸款比例等相聯(lián)系，不可避免會(huì)傷害剛需型和改善型的購(gòu)房者。
2、對(duì)策建議
針對(duì)房地產(chǎn)周期的研究通常有一個(gè)框架共識(shí)，即短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。我們認(rèn)為，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也應(yīng)從這三方面進(jìn)行考量。
從短期來(lái)看，不應(yīng)再將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2008年金融危機(jī)、2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸、2020年新冠疫情暴發(fā)等幾輪經(jīng)濟(jì)下行周期中，房地產(chǎn)都對(duì)短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。但與此同時(shí)，用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)許多后遺癥，最顯著的就是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，居民杠桿率相對(duì)收入水平過(guò)高，抑制了未來(lái)的消費(fèi)潛力。目前居民消費(fèi)增速偏低，年輕人婚育意愿不高，都與當(dāng)下過(guò)高的房?jī)r(jià)有著密不可分的關(guān)系。
從中期來(lái)看，應(yīng)擴(kuò)大市場(chǎng)上住房供應(yīng)的多樣性。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
目前，我國(guó)住房買賣市場(chǎng)供應(yīng)主體主要為開(kāi)發(fā)商和政府，住房租賃市場(chǎng)主要為政府和個(gè)人，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多元化的供應(yīng)主體參與，尤其在租賃市場(chǎng)領(lǐng)域，如REITS等。從我們身邊的例子來(lái)看，近年來(lái)政府在增加保障房供給上的確花費(fèi)了一些力氣，例如現(xiàn)在上海每個(gè)新樓盤都必須配套保障房建設(shè)，其比例大約為5%。但即使如此，目前市面上的大部分住房供給依然以商品房為主，保障房所占比例太低，更重要的是，我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)度與教育、醫(yī)療、戶口等資源掛在一起，若想要達(dá)到“租售同權(quán)”的政策目的不僅需要非常久的時(shí)間，還需要大眾觀念的轉(zhuǎn)換以及其他領(lǐng)域配套政策的支持。
從長(zhǎng)期來(lái)看，每個(gè)城市土地供應(yīng)的規(guī)模應(yīng)與其人口規(guī)模相匹配，落實(shí)“一城一策”的原則。中國(guó)不同城市之間發(fā)展差距大，人口的流進(jìn)流出模式也完全不一樣。像一二線城市住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)高企；而三四線城市則供大于求，存在庫(kù)存壓力。調(diào)控思路不能單以房?jī)r(jià)高低或庫(kù)存多少為準(zhǔn)繩，更要與城市長(zhǎng)期發(fā)展相結(jié)合。如何結(jié)合每個(gè)城市的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)長(zhǎng)期目標(biāo)，才是真正落實(shí)“一城一策”。
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文 | 劉昕 第一財(cái)經(jīng)研究院研究員