北京西城區(qū)陶然亭街道的壹瓶小區(qū)，左依先農壇，右臨陶然亭公園，前望二環(huán)路護城河，是一個名副其實的公園社區(qū)。然而，小區(qū)業(yè)主們遭遇了一件糟心事：被解聘的原物業(yè)仍未完全撤出，新物業(yè)難以正常上崗。去年，壹瓶小區(qū)業(yè)委會將原物業(yè)公司北京發(fā)條物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“發(fā)條物業(yè)公司”）訴至法庭，請求判令發(fā)條物業(yè)公司賠償損失13.8萬元，履行交接義務，返還其預收的物業(yè)服務費和車位管理費約67.71萬元，并立即撤出壹瓶小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。
近日，北京市西城區(qū)人民法院（以下簡稱“西城法院”）作出判決，支持了壹瓶小區(qū)業(yè)委會要求發(fā)條物業(yè)公司退出物業(yè)管理區(qū)域、返還預收物業(yè)費和車位管理費的訴求。但對于業(yè)委會要求原物業(yè)返還部分小區(qū)物品等，西城法院認為其訴訟主體資格存在問題，駁回了該方面的起訴。
焦點1：
法院判決原物業(yè)返還預收物業(yè)費等
2020年11月5日，新京報以《原物業(yè)不撤，新物業(yè)難進？北京壹瓶小區(qū)更換物業(yè)遇阻》為題報道了北京壹瓶小區(qū)“選聘和更換物業(yè)”一事。
2020年11月5日，壹瓶小區(qū)業(yè)委會主任王令接受記者采訪時介紹，2020年9月初，小區(qū)正式舉行了第二次全體業(yè)主大會，就更換物業(yè)公司進行投票；9月28日開始，在政府相關部門的指導監(jiān)督和公證處的見證下，計票最終結果顯示，投票人數(shù)以及所占物業(yè)面積雙過半不同意繼續(xù)聘用發(fā)條物業(yè)公司；共590多張有效票，贊成繼續(xù)聘用的僅為8票。當年9月30日，壹瓶小區(qū)業(yè)委會正式向發(fā)條物業(yè)公司發(fā)出通知，要求該公司在30日內撤場并做好交接工作。但是，發(fā)條物業(yè)公司拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，也拒絕辦理物業(yè)移交手續(xù)。
歷經多日協(xié)商未果后，壹瓶小區(qū)業(yè)委會為了維護全體業(yè)主的合法權益，在去年將發(fā)條物業(yè)公司訴至法院。
而發(fā)條物業(yè)公司稱，該公司已經撤出了管理區(qū)域，但辦公地和注冊地在101室（壹瓶小區(qū)1號樓1層101室），其已就物業(yè)費與街道辦事處和中海物業(yè)溝通，折抵后是67萬多元，對原告主張的物業(yè)費金額認可，但公司現(xiàn)在沒有能力支付，只能等收回欠款之后再進行支付。
2021年，壹瓶小區(qū)業(yè)委會將發(fā)條物業(yè)公司訴至法院。圖為壹瓶小區(qū)。新京報記者 張建 攝
近日，西城法院對此案作出判決。西城法院認為，壹瓶小區(qū)業(yè)主大會投票決議不再聘用發(fā)條物業(yè)公司作為物業(yè)服務人，參照相關規(guī)定，發(fā)條物業(yè)公司應當履行交接義務，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。結合已查明的事實情況及當事人陳述意見，發(fā)條物業(yè)公司應返還預收的物業(yè)服務費、車位管理費約67.71萬元，對于壹瓶業(yè)委會主張的這一訴訟請求，西城法院予以支持。
此外，對于業(yè)委會另一訴求——要求發(fā)條物業(yè)公司撤出物業(yè)管理用房1號樓101室，西城法院指出，發(fā)條物業(yè)公司已將涉案物業(yè)管理區(qū)域移交給中海物業(yè)公司實施物業(yè)管理，但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，發(fā)條物業(yè)公司使用的壹瓶小區(qū)1號樓101房屋屬于商業(yè)用房，并非物業(yè)管理用房，其為寸觀尺文化發(fā)展（北京）有限公司所有的商品房，該公司作為產權人將上述房屋租給發(fā)條物業(yè)公司系自行處分其財產權利的行為，壹瓶業(yè)委會要求發(fā)條物業(yè)公司撤出該房屋，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。
焦點2：
法院稱業(yè)委會不具有相關訴訟主體資格
新京報記者了解到，壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會還另訴，請求西城法院判令發(fā)條物業(yè)公司和小區(qū)開發(fā)商壹瓶房地產開發(fā)（北京）有限公司返還盜取的位于壹瓶小區(qū)中門內側9號樓門前的1棵白玉蘭樹，以及東門內側9號樓1單元門前的長5米、寬4米的景觀石，并將擅自改造的中門區(qū)域恢復原狀等。
對此，西城法院認為壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟主體資格存在問題。對于業(yè)委會的權責，西城法院指出，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
西城法院認為，該案涉及行為人侵害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權中的共有部分權益時，業(yè)主委員會的訴訟主體資格存在問題。依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會依法針對物業(yè)管理、物業(yè)服務等事項進行監(jiān)督，不能取代全體業(yè)主以民事權利主體的身份直接參加民事訴訟活動。業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。因此，西城法院駁回了壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會該方面起訴。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十七條規(guī)定，業(yè)主對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。
3月23日，壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會相關負責人表示，將繼續(xù)就該案提起上訴。
新京報記者 張建