原標(biāo)題:【樓市重鎮(zhèn)探營·鄭州篇】開發(fā)商“吐血”清盤,新房驚現(xiàn)“買一送一”!二手房降價20萬還送車位......“不會暴雷”成優(yōu)勢!
房地產(chǎn)變局不斷演進(jìn),市場一線有何變化?近期,e公司記者實(shí)地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場,感受市場真實(shí)脈搏。
即日起,e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營】欄目,每日一篇重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)研報道,以饗讀者。
第四篇,關(guān)于鄭州,一場洪水,三波疫情,讓河南省會鄭州成為2021年夏季以來最讓國人“掛心”的城市之一。
連番沖擊下,鄭州無論新房、二手房還是房屋租賃市場,都迎來近年罕見的低迷景象,零售物業(yè)空置率也達(dá)到近年高點(diǎn)。
低首付攬客降價花樣頻出
農(nóng)歷新年前夕,鄭州迎來步入2022年后的第二場雪。雪天疊加疫情影響,讓節(jié)前鄭州地產(chǎn)市場整體步入“冬眠”,即使在周末時段,部分項目售樓部也看來十分冷清。
“目前項目一期已經(jīng)售罄,在售的二期房源中也有幾棟樓已經(jīng)賣完,年前改善型的戶型不會有什么優(yōu)惠活動了?!蔽挥卩嵵萁?jīng)開區(qū)的一家地產(chǎn)項目售樓部內(nèi),見不到前來咨詢的看房客,工作人員直到開始介紹房源,才匆匆打開了沙盤的燈帶。
緊鄰的另一家地產(chǎn)項目售樓部內(nèi),也未見除工作人員外的其他身影。“項目2019年就開盤了,目前只剩十幾套房源,價格也沒有什么優(yōu)惠。”工作人員稱。
走訪中,地產(chǎn)銷售人員不約而同重申的項目優(yōu)勢,即是“不會暴雷”。大品牌、年底交房、沒有爛尾風(fēng)險……都成為項目價值的體現(xiàn)。
雖然銷售人員反復(fù)向看房者強(qiáng)調(diào)著自家樓盤價格堅挺,但不可否認(rèn),剛剛過去的2021年,鄭州新房市場刷新了近年來最差銷售記錄。市場頹勢下,“買一送一”、“倒貼賣貨”這種此前多用于商業(yè)零售的促銷手段,如今也出現(xiàn)在了樓市。
就在2021年12月,位于鄭州三環(huán)邊一樓盤傳出了“買一套136平鄭南別墅,就能送一套82平高層住宅”的消息。不久后,二環(huán)邊的另一項目,更是打出“首付不要了,還能倒賺錢?!钡目谔枺暦Q雙十二將為簽約客戶補(bǔ)貼12萬元現(xiàn)金。
除降價外,低首付更是過去一年開發(fā)商針對剛需客戶拋出的終極誘惑。
“2021年末,管城南區(qū)康橋的一個項目推出活動政策,首付只要15%,最低首付14萬就能買鄭州四環(huán)以內(nèi)的精裝學(xué)區(qū)房。而鄭州二環(huán)內(nèi)地鐵口一本土房企項目,單價不僅低至1.3萬元左右的價格,首付也最低只用10萬元。此外,位于鄭州核心區(qū)的中原萬達(dá)旁,也推出了首付10萬出頭就能入手的地鐵旁公寓。”
談及2021年鄭州樓市,從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作多年的王磊(化名)對證券時報·e公司記者說到,降低首付門檻,其實(shí)是二手房中常用的高評高貸手段,之前是很少應(yīng)用到新房項目的,足見目前開發(fā)商資金鏈緊張程度。2020年,雖然鄭州房價有明顯回落,但銷量增長明顯,以至于很多開發(fā)商到年底都超額完成了業(yè)績目標(biāo),但2021年,開發(fā)商一方面面臨政策調(diào)控,房企暴雷、債務(wù)違約消息頻出。另一方面,由于2021年3-5月份鄭州市場價格上漲,造成市場抗價抵觸心理提升,都不愿意買房,開發(fā)商回款變慢,高杠桿房企融資更加艱難,以至于到下半年突擊通過各類促銷手段降價回血。
不過他也表示,雖然樓市下行,但2021年鄭州市也有300多套房開盤既清盤的海馬公園項目,也有刷新金水北區(qū)價格天花板的北三環(huán)金水意項目。市場上降價的產(chǎn)品多是特殊房源,比如五梯十戶,比如會占用買房名額的小戶型,還有一層或頂層的清盤特惠房源。
相比開發(fā)商的“吐血”清盤,讓王磊更憂心的是市場延續(xù)的觀望態(tài)度。
“經(jīng)歷暴雨、疫情、雙減后,大家對于收入的預(yù)期明顯下降,在開發(fā)商停工暴雷消息頻出下,買房的信心也開始被擊退。在鄭州2022年這輪疫情發(fā)生前,看房客戶確實(shí)一度增加,但也是看多買少,一周帶八組客戶能有一組成交就算不錯,大家都還抱著等價格繼續(xù)下降的心態(tài)?!彼寡?,雖然2022年元旦過后,鄭州很多樓盤都進(jìn)行了價格調(diào)漲通知。但疫情再度“光臨”鄭州,讓開發(fā)商的漲價顯得蒼白無力。在此背景下,有的開發(fā)商早早選擇歇業(yè),甚至直接放假到2022年4月,變相裁員?!澳壳伴_發(fā)商銷售價和成本價逐步貼近,降價的空間小,市場接受程度不高,反正賣不出去了,干脆先漲價,讓老業(yè)主開心,同時也在等待春節(jié)后的利好?!?/strong>
作為剛需一族,鄭州市民胡先生在2021年看過眾多樓盤后,也依然選擇“再等等”。
“買房對于很多人來說是終身大事,在市場低迷環(huán)境下,爛尾、延期問題頻現(xiàn),一但下錯手,影響深遠(yuǎn)?!彼锌?,受這大半年洪災(zāi)疫情沖擊,大家賺錢變得更難,分期購買的房子已經(jīng)成為負(fù)擔(dān),斷貸消息不斷。他身邊一做服裝批發(fā)的朋友近來生意連連受挫,資金鏈吃緊,兩年前買的房子已經(jīng)無力還貸,面臨法拍,之前投入的錢都要打水漂,錢房兩空。
二手房價普降租賃市場冷清
相比新樓盤讓人眼花繚亂的活動策略,二手房市場的降價更為直接。
“現(xiàn)在二手房價格都降了,只是降價幅度大小的問題。像東區(qū)海馬公園這樣的好區(qū)域好戶型,300多萬元的房子售價一年內(nèi)可能降了10萬元,但我手里的一套南三環(huán)小戶型,因為區(qū)位和房子都不太理想,降價幅度就大,2021年初至少能賣100萬元,現(xiàn)在掛90萬元都難出手?!睘榱私o即將上小學(xué)的女兒落實(shí)學(xué)校,鄭州市民吳女士近兩年來頻繁奔波看房,終于在2022年初下了手。1月份,她剛剛簽約購買了一套市內(nèi)核心區(qū)的學(xué)區(qū)房,80多平米總價179萬元?!皟r格比我兩年前了解的要便宜20多萬元?!彼f。
近一年來鄭州二手房市場的頹勢,超乎了吳女士想象。她告訴證券時報·e公司記者,自己在2021年初錯過了一套位于金水區(qū)天下城的學(xué)區(qū)房源,彼時房主要價365萬元,最后因為另有買主主動加價5萬元搶購,最終她未能成交。但時隔一年,該小區(qū)同戶型急賣報價已低至345萬元,還附贈一個無產(chǎn)權(quán)的車位,這個小區(qū)此前車位售價也要20萬元以上。
據(jù)稱,目前鄭州金水區(qū)、鄭東新區(qū)等幾個人流密集、配套完善的主城區(qū)二手房價格相對堅挺,但也有跌幅。鄭州三四環(huán)以外的二手房價格下跌明顯,周邊滎陽、新密等郊縣地區(qū)的二手房更是無人問津。
二手房降價,對于像吳女士這樣急于購房的剛需是好事,但也愁懷了一些手握房源等待出手的業(yè)主。
“2019年計劃賣房的時候,中介給了330萬元的報價,后來價格就一降再降,現(xiàn)在同類型房源報價甚至已經(jīng)低到250萬元了?!睂τ诮鼛啄赅嵵荻址渴袌龅膬r格下降態(tài)勢,市民劉女生也體會深刻,她告訴證券時報·e公司記者,位于鄭州北三環(huán)以北的普羅旺世,是區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套設(shè)施較為完善的社區(qū)之一,二手房價格往往較同區(qū)域其他房源更高。但即使如此,隨著市場下行,目前該小區(qū)二手房價格也一落千丈,待售房源積壓較多。
更讓劉女生煩心的是,房子不好出售的同時,租賃市場也面臨窘境。
“不僅住房難租,連之前炙手可熱的車位現(xiàn)在也租不出去。”因為看好租賃市場,家住金水區(qū)沙口路的侯先生,早年間在買房時就一口氣囤了四個車位。由于小區(qū)容積率高,地下車位供不應(yīng)求,單個車位每月就能為侯先生帶來600元的租金收入。
“今年鄭州7.20大雨洪災(zāi),好多小區(qū)地下車庫都被水淹沒,即使停在路面的車也很多因泡水報廢。加上今年災(zāi)情疫情下大家收入情況都不好,沒錢添置新車,車位需求量就大大減少了?,F(xiàn)在我們小區(qū)地下車庫空空蕩蕩,車位掛500元/月都很難租出去?!彼f。
零售物業(yè)空置率達(dá)近年高點(diǎn)
“2021年6月裝修,7月試營業(yè)僅兩天遭遇洪水停業(yè),恢復(fù)營業(yè)沒幾天,8月份因疫情再度停業(yè),一個月后營業(yè)恢復(fù)但受疫情影響生意慘淡,10月市場剛有起色,11月疫情再度來襲,12月鼓足干勁生意回升,可2022年1月疫情又來了……”
2022年伊始,鄭州新一輪疫情期間,一張餐飲店老板自述創(chuàng)業(yè)辛酸史的停業(yè)告示刷屏朋友圈,“創(chuàng)業(yè)半年,損失數(shù)十萬”的經(jīng)歷也引發(fā)一片共鳴。
從2022年1月8日鄭州發(fā)布10號通告暫停堂食,到1月11日官宣全市非生活必需場所一律暫時關(guān)閉,鄭州商業(yè)市場再一次因為疫情按下暫停鍵。
作為中部交通樞紐,鄭州這座影響力輻射周邊多省的商貿(mào)都市,如今大街小巷空置商鋪頻現(xiàn),有的商業(yè)街道甚至近半數(shù)門面房都處于待租狀態(tài)。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,受“7·20特大自然災(zāi)害”及“新冠疫情”的影響,2021年鄭州零售物業(yè)市場起伏較大,空置率方面推升至11.8%,為近年來最高。
“當(dāng)前的鄭州零售市場依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗。疫情對消費(fèi)形成的影響和不確定性,使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)營受到一定限制,全市全年零售商業(yè)凈吸納量低于新增供應(yīng),體現(xiàn)出疫情帶來的不確定因素,影響了部分品牌商的開店及投資信心?!笔腊钗豪硎肃嵵莘止靖笨偨?jīng)理張桐認(rèn)為,目前鄭州商業(yè)呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減,使得下半年的市場經(jīng)營受到了持續(xù)的沖擊與考驗。對于一些以餐飲、文化娛樂體驗業(yè)態(tài)為主的購物中心而言,其銷售額和客流更是較去年同期有著斷崖式下滑。此外,市場上一些規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗不足的“散兵游勇”式購物中心也在過去一年的經(jīng)營中苦苦支撐,面對未來仍是一片茫然。
不過,像丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城等一批定位明確、重商品管理與服務(wù)、具備專業(yè)商管團(tuán)隊加持的購物中心在這一年中脫穎而出,業(yè)績不斷提升、品牌不斷優(yōu)化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。同時,新能源汽車成為年度熱門業(yè)態(tài),2021年凈吸納量超2萬平方米。與傳統(tǒng)車企選址于城市外環(huán)、建店成本大而配備功能繁雜相比,新能源汽車線上下單、線下試駕體驗的消費(fèi)模式,使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式在鄭州合計開設(shè)20家,上汽R、嵐圖、高合、天際等作為首進(jìn)品牌也迅速展開布局。
零售物業(yè)外,寫字樓租賃市場也壓力盡顯。
“寫字樓租賃受教育雙減政策影響比較明顯,學(xué)而思等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)撤出后,很多市內(nèi)核心區(qū)寫字樓都出現(xiàn)了空置現(xiàn)象,人流縮減也加劇了周邊零售商業(yè)的困境?!编嵵菔忻裢跸壬硎荆⒆又懊恐芏家プ锨G山附近的學(xué)而思上課,同一寫字樓內(nèi)還有數(shù)學(xué)、英語等各學(xué)科專業(yè)輔導(dǎo)班。每到放學(xué)后時段,那幢寫字樓內(nèi)外人流涌動,有時電梯都要等上十多分鐘。但如今隨著培訓(xùn)機(jī)構(gòu)撤出,這棟寫字樓一大部分空置,連樓下賣奶茶的小店和門口超市也緊跟著關(guān)門了。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,2021年寫字樓租金上半年穩(wěn)中有升,市場回暖,受第三季度洪水及疫情的自然因素影響,租賃市場漸入窘境,租金回落,較2020年相比,全年租金僅小幅上調(diào)2%。全年租賃市場以保險、信托類金融、科技新媒體、建筑類、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類租戶為主仍積極擴(kuò)租或新租辦公場所。但因在線教培行業(yè)大面積退租,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行辦公資源整合,造成甲級辦公樓市場空置率上升5個百分點(diǎn),至19.6%。受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,租賃市場活躍度緩慢恢復(fù)周期較長,租賃客戶選擇房源更加謹(jǐn)慎,甲級賬面租金下調(diào)8.6%,乙級寫字樓報價租金下調(diào)0.7%,空置率提升明顯。