??作者 尹中立國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員
??2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從上半年高熱狀態(tài)到下半年快速降溫的轉(zhuǎn)變，這其中既有房地產(chǎn)調(diào)控政策作用的結(jié)果，也與部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊有關(guān)。
??房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)基本面有關(guān)，短期趨勢(shì)則由宏觀政策決定。
??2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的影響下，呈現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)。目前，房地產(chǎn)金融政策的變化立足于“防風(fēng)險(xiǎn)”的思路，而“房住不炒”的指導(dǎo)思想也將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)。
??我們認(rèn)為，2022年中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的階段可能已經(jīng)過去，但難再次出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。
??回顧過去20多年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間存在明顯的相關(guān)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上充當(dāng)著宏觀調(diào)控的工具。
??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策邏輯已經(jīng)出現(xiàn)變化。我國(guó)宏觀政策顯然早已“不再把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這與我國(guó)當(dāng)前所處的人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)。
??首先，我國(guó)居民的人均居住面積在穩(wěn)步增長(zhǎng)，居住質(zhì)量也在不斷提高。早在2016年，全國(guó)居民人均住房建筑面積就達(dá)到40.8平方米。其次，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%，城鎮(zhèn)化已接近尾聲。再次，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程明顯加快，2030年前后將迎來老齡化高峰期。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口已達(dá)2.64億。預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期這一數(shù)字將突破3億，我國(guó)將從輕度老齡化進(jìn)入中度老齡化階段。
??從房地產(chǎn)政策操作層面來看，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部2020年8月出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”規(guī)則，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張行為設(shè)置了財(cái)務(wù)邊界。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想重新回到過去肆意擴(kuò)張的時(shí)代，顯然是一個(gè)低概率事件了。(中新經(jīng)緯APP)