12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
中央政治局會(huì)議首提“良性循環(huán)”
以往中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的表述，主要提及“房住不炒”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而今年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法有變，提到了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”?！傲夹匝h(huán)”一詞也是首次在中央政治局會(huì)議中提出。
其實(shí)，在今年11月24日，《人民日?qǐng)?bào)》曾刊發(fā)中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴署名文章《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》，文章中亦提及“良性循環(huán)”一詞。文中提到，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
如何理解“良性循環(huán)”？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)指出，良性循環(huán)反映的是一個(gè)更加積極的政策信號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)。
“良性循環(huán)就是房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在改善居民住房條件的同時(shí)，也促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華說(shuō)。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)原副主任顧云昌對(duì)澎湃新聞表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的周期性，過(guò)去一般是二至三年一個(gè)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供求關(guān)系決定了它的周期性變化，房地產(chǎn)的周期性也和國(guó)家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。“過(guò)去，樓市比較熱的時(shí)候，我們通常采取嚴(yán)格的調(diào)控措施，包括限價(jià)、限售以及一些金融方面的政策，市場(chǎng)遇冷，就會(huì)放松調(diào)控。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期變動(dòng)性太大，也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也不利?！?/strong>
顧云昌說(shuō)，良性循環(huán)就是讓房地產(chǎn)業(yè)的周期變化和波動(dòng)不要太大。“市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候要澆冷水，但水也不能澆得太多了，總的來(lái)說(shuō)就是要適量?！?/span>
中指研究院報(bào)告提到，下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場(chǎng)及土地市場(chǎng)均明顯降溫，疊加個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題暴露，市場(chǎng)信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對(duì)行業(yè)發(fā)展尤為重要。中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
房企融資環(huán)境有望改善
中信證券報(bào)告指出，近期，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨借新還舊壓力，商品房銷售則在2021年三季度后開始降溫。受此影響，第二、第三批土地集中出讓流拍率大幅提升，四季度政府性基金收入大幅下降。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出都大幅下降，也影響了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈甚至金融體系的穩(wěn)定，威脅了購(gòu)房人的權(quán)益。我們相信，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，首先就是穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)各參與主體的預(yù)期，向健康發(fā)展的企業(yè)釋放必要的流動(dòng)性，也是肯定房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，肯定商品房市場(chǎng)的作用，更是加快按揭貸款的投放，穩(wěn)住企業(yè)的銷售回款。
“中央政治局會(huì)議的信號(hào)是比較明確的，之前可能一些政策收得太緊了，一些企業(yè)的資金流動(dòng)性出現(xiàn)了問(wèn)題，或者債務(wù)出現(xiàn)了違約，當(dāng)然有些是無(wú)法避免的，總體上來(lái)說(shuō)是為了防止更多的企業(yè)出現(xiàn)暴雷的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦暴跌，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)占有很大的影響。”顧云昌認(rèn)為，后續(xù)房企的融資環(huán)境有望繼續(xù)改善。
同日，央行發(fā)布消息稱，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
“前幾個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)中少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)了短暫流動(dòng)性問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)政策一直保持高壓態(tài)勢(shì)，堅(jiān)持房住不炒的大原則不變。但同時(shí)，政策層面也通過(guò)降準(zhǔn)的方式，來(lái)緩解房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張的問(wèn)題，防止違約，為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)提供合理流動(dòng)性，以保持房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林說(shuō)。
居民自住及改善性購(gòu)房需求將得到支持
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，中央政治局會(huì)議提出“良性循環(huán)”，也意味著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)可能不暢。
“比如，新房循環(huán)不暢。受房企債務(wù)違約，擔(dān)心房子交付不了，以及房?jī)r(jià)下跌預(yù)期影響，購(gòu)房者買房情緒降低。二手房循環(huán)不暢。因?yàn)榻灰壮杀靖?，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導(dǎo)致?lián)Q房需求受影響，也沖擊新房。一旦整個(gè)鏈條循環(huán)不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)明顯下行，也會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，政策開始從整個(gè)循環(huán)鏈條的每一個(gè)環(huán)節(jié)開始疏通，包括調(diào)整土地出讓的政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購(gòu)貸款，合理發(fā)放住房貸款等?！?/span>
貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，在限貸政策下，低總價(jià)剛需群體受到的影響最大，需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價(jià)二手房交易量下降更加明顯。同時(shí)，由于各地實(shí)行嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策，賣一買一這樣的置換需求被視為購(gòu)買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。如果這些需求長(zhǎng)期被壓制，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速萎縮，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)集中釋放，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。此次政治局會(huì)議提出，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)在首次購(gòu)房和改善性換房方面會(huì)有更好的政策支持，貸款環(huán)境會(huì)更友好。
中信證券報(bào)告認(rèn)為，11月份銷售繼續(xù)同比大幅下降，但除去值得擔(dān)心交付問(wèn)題的企業(yè)，樣本公司的銷售降幅18%，按揭貸款放款時(shí)間明顯變快，一手和二手市場(chǎng)較之10月略有恢復(fù)。未來(lái)幾個(gè)月，包括存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在內(nèi)的土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)開始恢復(fù)，2022年3月房屋銷售可能回暖。即便消費(fèi)者顧慮交付問(wèn)題，困境中的企業(yè)也可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回流資金，市場(chǎng)有能力進(jìn)入良性循環(huán)。但是，仍可能存在個(gè)別大中型房企經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法按期償付債務(wù)，進(jìn)入債務(wù)重組階段的風(fēng)險(xiǎn)；不少區(qū)域房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。良性循環(huán)的關(guān)鍵在于企業(yè)銷售-投資-銷售的鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)。“我們認(rèn)為，2022年3月將有望出現(xiàn)基本面的底部?！?/span>
中央政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，是什么信號(hào)？
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