種種跡象顯示，融資政策邊際放松的信號，正給房地產(chǎn)行業(yè)帶來暖意。
11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，傳遞出債市融資松綁的消息，隨后保利發(fā)展立即宣布，擬在銀行間債券市場發(fā)行一筆20億元的中期票據(jù)，成為房企融資閘口正式解凍的體現(xiàn)。
11月10日，在常規(guī)性公布2021年10月的金融數(shù)據(jù)之后，央行在官方微信公眾號上，史上首次以單條、單列的形式，發(fā)布了10月個人住房貸款的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。2021年10月末，個人住房貸款余額為37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，與9月相比，多增加了1013億元。
10日當(dāng)天，A股房地產(chǎn)板塊一改累月的頹勢，整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一名。11日，仍有招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多支股票逼近漲停，連帶上下游的水泥建材、廚衛(wèi)電器等板塊都大幅飄紅，幾近冰凍的地產(chǎn)債也擁有不錯的漲幅。
外資投行高調(diào)宣布，正在買入高收益的中國房企美元債券，談及個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，高盛公司表示，“傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化?！?/span>
“這就是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。”貝殼研究院的首席市場分析師許小樂對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，但他認(rèn)為實質(zhì)性的改善尚需時日。
面對以上種種關(guān)于地產(chǎn)融資、限購松綁的消息，市場多有猜測，政策松綁究竟有幾分屬實，它們的初衷是什么，會不會帶來年底房價的報復(fù)性上漲？最重要的是，會不會動搖“房住不炒”的政策信心？
政策疊加放大，樓市低迷
進入下半年，全國樓市的低迷顯而易見。
統(tǒng)計顯示，2021年7月以來，全國商品房銷售規(guī)模已經(jīng)連續(xù)三個月同比下滑。2021年10月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比下降1.9%，同比下降32.4%，創(chuàng)下2013年以來最差“銀十”。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月全國百強房企的業(yè)績規(guī)模雖然環(huán)比回升1.4%，但同比延續(xù)了下跌的趨勢，其中44家房企的業(yè)績，同比降幅大于30%。
多家房企的資金鏈拉響警報，美元債更成為近期信用風(fēng)險的導(dǎo)火索，一些頭部企業(yè)都出現(xiàn)在違約名單上，例如佳兆業(yè)、陽光城、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等等，引發(fā)了資本市場的緊張以及金融機構(gòu)的擔(dān)憂。
據(jù)了解，部分銀行要求房企提前償還開發(fā)貸，甚至違規(guī)將資金先行劃走，這令融資渠道已經(jīng)大幅受限的房企更加吃緊。
“對于這種現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)還是比較緊張的?！币患覈行磐泄镜母笨偛酶嬖V《財經(jīng)國家周刊》記者，地產(chǎn)項目通常是金融產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，當(dāng)其風(fēng)險增加，變得不可控，金融機構(gòu)就可能面對債務(wù)違約、開發(fā)商管理主體作用缺失以及政府監(jiān)管變動等復(fù)雜局面。
近幾個月來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過“以價換量”加大促銷力度，但是由于銀行按揭貸款的放款速度越來越慢，甚至宣布年內(nèi)額度告罄，導(dǎo)致企業(yè)回款的速度仍然大幅下降。同時，地方政府出于防范“爛尾”的考量，紛紛加強了對本地項目預(yù)售資金的監(jiān)管，留給企業(yè)騰挪的空間，實際上已所剩無幾。
“很大程度上，目前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的流動性緊張問題，來自于多重政策疊加放大后的連鎖反應(yīng)?！币幻禺a(chǎn)500強企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險是第一位的，房企的錢來源于客戶和融資，目前兩頭受壓，土地市場也被傳導(dǎo)。
實際上，與首輪供地的熱情高漲相比，第二輪集中供地表現(xiàn)得較為冷淡，溢價率下跌、流拍率升高成為普遍現(xiàn)象，不少地塊因報名數(shù)量不足直接“未拍先流”。目前，第三輪集中供地開始之際，部分城市已經(jīng)下調(diào)土拍保證金比例和首付款比例，還有的將繳納保證金的時間進行了順延。
“土地市場下滑非常明顯?！币粋€區(qū)域性房企的投拓負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，“不止我們沒有能力參加（拍地），全行業(yè)都沒有能力參與二三批次拍地?！?/span>
央行罕見表態(tài)，澄清“抽貸”誤解
變化始于9月底。近兩個月來，監(jiān)管部門開始在多個場合發(fā)聲，向市場傳遞暖意。
9月24日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，會上表示要“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。”9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，要求主要銀行“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
10月15日，人民銀行舉行今年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，金融市場司司長鄒瀾首次對地產(chǎn)“抽貸”問題給出回應(yīng)。
他表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企的“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，導(dǎo)致企業(yè)銷售的回款償還貸款之后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成了部分企業(yè)的資金鏈緊繃。
事實上，伴隨著央行的此輪表態(tài)，房企的信貸環(huán)境確實有所改善，部分銀行已經(jīng)重新啟動開發(fā)貸的審批流程，一度停滯的按揭貸款也開始繼續(xù)發(fā)放。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自10月15日到11月9日之間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國家發(fā)改委外資司和國家外匯局、中國銀行間市場交易商協(xié)會，也組織召開了至少三次代表性房企的座談會，在會議上，“保持政策穩(wěn)定和持續(xù)，不要抽貸，不能疊加造成擠兌、斷裂”差不多是與會房企的共同訴求。
“只是與會者的建議，而非最終的結(jié)論。”一位參會的房企代表說，“但是現(xiàn)在的市場太需要利好，太需要信心了。”
不難發(fā)現(xiàn)，地方政府的調(diào)控政策也在邊際放松。10月28日，徐州市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售項目建設(shè)規(guī)模的補充通知》，放松了新房預(yù)售條件；11月5日，武漢市印發(fā)《武漢市加快推進總部經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，對部分人群放松了限購；同樣地，哈爾濱、長春、義烏都有類似文件發(fā)布。
和以前的“一日游”不同，這些文件至今都沒有被收回。
相比之下，沈陽的版本刺激力度最大，也最受市場關(guān)注。近期有消息稱，沈陽將出臺包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、認(rèn)貸不認(rèn)房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價格等六條措施，大幅松綁樓市調(diào)控。
不過一名沈陽樓市從業(yè)人員在接受采訪時表示，“公司有領(lǐng)導(dǎo)參與了政府部門近期的座談，也聽說了類似的政策，但并未看到具體文件?！?/p>
債市融資現(xiàn)暖意，市場信心大振
“雖然房地產(chǎn)調(diào)控不會明顯放松，但是市場應(yīng)該注意到，當(dāng)前針對房地產(chǎn)企業(yè)流動性的壓力已在邊際緩和?！苯ＷC券首席經(jīng)濟學(xué)家屈慶說。
在接踵而來的利好刺激下，11月以來，房地產(chǎn)股債兩市顯露出恢復(fù)的跡象。9日開始，滬深地產(chǎn)股開始了持續(xù)的上漲。11月11日，保利發(fā)展宣布，將在銀行間債券市場發(fā)行一筆20億元中期票據(jù)。同日，金地集團也公告稱，完成15億元中期票據(jù)發(fā)行，年息僅為4.17%。
“保利發(fā)行的銀行間債券，并不向社會公開發(fā)行，是幾家銀行一起購買的，不屬于抵押貸款，相對美元債來說，融資成本低很多?！币晃唤咏灰椎娜耸扛嬖V《財經(jīng)國家周刊》記者，因為“爆雷”現(xiàn)象，目前房企在民間和海外借不到新錢，銀行貸款又放不出來，只能將額度轉(zhuǎn)成債券。
一般而言，銀行間債券市場只能允許金融機構(gòu)參與，非金融機構(gòu)不可以在其中進行融資。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司在銀行市場發(fā)債，那代表是國家會做一定程度的兜底，或者做一些政策性的保障，目的在于舒緩開發(fā)商當(dāng)下的流動性危機。
“這是在資本市場或者直接融資層面，給開了一個口子。”民生銀行首席研究員溫彬說。
“保利發(fā)債成功說明，在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了第二波放松，即債務(wù)融資政策開始放松。這是一個重要信號?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，而且募資規(guī)模比較大，說明發(fā)債方面給予的支持力度大。
嚴(yán)躍進表示，今年5月以來，此類發(fā)債工作其實明顯在放緩，但是“現(xiàn)在一些悲觀的情緒明顯是退去了?！彼A(yù)計，今年11至12月，發(fā)債的房企數(shù)量會明顯上升，這對于市場情緒的修復(fù)，企業(yè)的經(jīng)營和回款都有積極作用。
匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，發(fā)行銀行間債券對于市場利好較大，但是以規(guī)模來看，能受惠的還是國企地產(chǎn)公司為主。
與債市差不多同步，已有部分大型銀行開始對頭部房企新增授信。從央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，各地紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)等情況，二手房市場更是成為重災(zāi)區(qū)。
但進入9月末以來，無論是監(jiān)管層密集發(fā)聲，還是在具體執(zhí)行層面，均已出現(xiàn)變化。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)了1個基點。
值得一提的是，這是2021年內(nèi)首次環(huán)比下降。
糾偏不等于轉(zhuǎn)向，“房住不炒”仍是總基調(diào)
業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，2021年10月下旬，政策面已經(jīng)見底。未來數(shù)月將是地產(chǎn)行業(yè)重塑信心的時期，而對于開發(fā)商來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，只要增量融資的渠道能夠打開，企業(yè)的流動性就會得到改善。
11月12日，央行、銀保監(jiān)會分別召開黨委會議，兩大會議內(nèi)容均提及房地產(chǎn)。央行表示，要維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會則強調(diào)，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)專家告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，從會議精神來看，房住不炒的總基調(diào)沒有改變。因此，不應(yīng)對市場“回暖”的信號意義做出過度解讀，畢竟政策觸底后的小幅調(diào)整，并不意味著大范圍的松綁行為出現(xiàn)，也不能簡單理解成為政府“救市”。
億翰智庫的調(diào)研顯示，從市場反應(yīng)來看，銀行的確在加快按揭貸款的放貸速度，然而貸后管理依然非常嚴(yán)格，沒有絲毫放松的跡象。另外，銀行、地方政府對于預(yù)售資金的監(jiān)管也沒有松動，“放松房地產(chǎn)貸款集中度管理”的說法并不屬實。
“即便有所調(diào)整，監(jiān)管層也更傾向于采用窗口指導(dǎo)的方式，既不用出臺新的政策，市場又可以感知執(zhí)行層面的細(xì)微變化?！币晃环科蟾笨偛脤Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示，這種調(diào)整幅度不會很大，而且僅限于當(dāng)前口徑之內(nèi)。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，此時談?wù)摺八山墶睘闀r過早，應(yīng)密切關(guān)注近兩個月的市場變化，在信貸政策已有所改善的情況下，如果房屋、土地市場有所起色，政策就不需要做大幅調(diào)整。
對于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的變化，市場應(yīng)該理性看待，信貸的適度增加并不是支持房地產(chǎn)市場狂歡，也不是政策的完全轉(zhuǎn)向，而是在政策、金融等方面，根據(jù)實際情況進行的微調(diào)，根本目的是要保證房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
應(yīng)該看到，房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟的重要組成部分，信貸對其有合理支持是正常的，但不會支持房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展，金融機構(gòu)在符合調(diào)控要求的情況下，在房地產(chǎn)信貸方面可以有自己的節(jié)奏和把握。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進入負(fù)增長通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的需求是剛性且長期的，另一方面，我國在人均住房面積方面離發(fā)達(dá)國家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長的路要走。
“未來房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)，就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發(fā)展?！瘪T俊說。