文|凱風
冰火兩重天。
01
哪些城市房價跌了？
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，2021年10月，64城二手房價環(huán)比下跌，僅有4城上漲、2城持平。
這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了多個新紀錄。
其一，這是2014年以來，房價環(huán)比下跌城市首次突破90% ，且一二三四線城市集體轉跌。
上一次下跌城市記錄出現(xiàn)在2014年9月。當月70城二手房價全線下跌，無一上漲。
與此相對，上一次上漲城市數(shù)最高記錄出現(xiàn)在2017年3月，當月64城二手房價環(huán)比上漲，4成持平，僅有2城下跌。
其二，與去年同期相比，23個城市房價回到一年前。
這些城市以三四線為主，南方北方參半，但也不乏太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、哈爾濱、南寧、烏魯木齊等省會城市。
其三，樓市從高熱到冰凍，只用了不到半年時間。
就在幾個月前，房價上漲城市占比還一度突破80%，廣深杭等地房價一度創(chuàng)下歷史新高。
從80%城市房價上漲，到90%城市房價轉跌，樓市陡轉之快，超乎預期。
前一秒還是“房價永遠漲”的超級預期，后一秒已經是“防范房地產硬著陸”的呼聲，期待新一輪“去庫存”的聲音更是不絕于耳。
市場情緒的變化，更是超出預期。
02
為這一輪樓市大周期轉向提供了直觀佐證的，是限跌令的登場。
據(jù)第一財經報道，截至目前， 全國已有21城發(fā)布了“限跌令” ，包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。
雖然同為“限跌令”，但政策口徑并不一致。
有城市是直接限制房企降價幅度：降幅幅度不得超過15%（或10%、8%，無統(tǒng)一標準），否則一律不予網簽。
有城市則將 禁止“低價傾銷” 作為要求：不得以任何理由私自低價（如低于成本價、變相降價）等傾銷擾亂該區(qū)房地產正常秩序。
有城市則直接明確，嚴厲打擊 “惡意降價” 行為。但何為惡意降價，何為善意降價，并未給出明確且統(tǒng)一的說法。
目前，已有多家房企因為降價而被約談或限制網簽。
日前，惠州住建局通報11家違法違規(guī)房地產企業(yè)及項目，其中兩家企業(yè)由于銷售價格明顯低于備案價，而被暫停網簽并責令限期整改。
江蘇徐州某樓盤以“工抵房”名義低價銷售商品房，被當?shù)卣J定為“虛假宣傳”，開發(fā)商最終恢復原價銷售，對低價購房者予以退款。
……
03
與限跌令相比，一些人正在期盼著新一輪 “漲價去庫存”的重新登場。
這一次樓市遇冷，除了房價轉跌之外，更嚴峻的則是房企債務困境，與以往出問題的多是中小房企不同，這一次眾多百強房企也被席卷其中。
面對這一困局，在多地舉辦的座談會上，與會房企幾乎一致要求政策適當松綁，同時延緩房地產稅試點等核心調控政策的出臺時間。
更有甚者，部分人士以 “防范房地產硬著陸風險” 為名，呼吁給予困境房企發(fā)放特別貸款、降低利率乃至延遲房地產稅試點等作為應對。
這些有意或無意的吹風信號，反饋到房地產市場，被一些人直呼“樓市最難時刻過去了”，而“新一輪漲價去庫存開啟”的觀點同樣不乏市場。
面對市場出現(xiàn)的各種各樣的聲音，監(jiān)管部門可謂一錘定音。
近日，銀保監(jiān)會表示，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
可見，“三穩(wěn)”的目標沒有變，遏制房地產金融化泡沫化的立場也沒有變。
畢竟，樓市需要的是穩(wěn)，需要的是防范連鎖式反應，而非大刺激，更非新一輪大漲。
04
面向未來，歷史會不會重復上演？
的確，這一次，樓市壓力不亞于2014年，但市場環(huán)境早已發(fā)生翻天覆地的變化。
第一個不同是，高杠桿比高庫存問題更加復雜。
2014年面臨的主要還是高庫存問題，而居民仍有加杠桿空間，去庫存政策可謂水到渠成；
這一次面臨的則是高杠桿擴張之下的債務問題，去杠桿與去庫存并不同路。
第二個不同是 ，居民加杠桿的空間不大了。
2014年，居民債務杠桿率（居民債務/GDP）不到35%，而2021年已經超過60%，趕上了發(fā)達國家水平。
第三個不同是，人口基本盤發(fā)生了歷史性巨變。
2020年，全國人口出生率僅為8.52‰，出生人口1200萬人，僅為2014年的6成左右。
而未來，人口大概率負增長，少子化疊加老齡化，將成為房地產最大的灰犀牛。
第四個不同是，共同富裕已經成為新的時代主題。
在共同富裕之下，房地產必然要從暴利行業(yè)向民生行業(yè)回歸，買房致富的路子同樣會受到各種各樣的限制，房地產稅試點的橫空出世就足以說明一切。
……
時代變了，環(huán)境變了，基本面變了。樓市最難時刻或許即將過去，但房地產的未來也早已注定了。