在“房住不炒”的長效機制下，房地產(chǎn)投資、銷售和房價持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢。
11月15日，國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。
數(shù)據(jù)及圖片來源：統(tǒng)計局
1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%。其中，住宅施工面積667801萬平方米，增長7.4%；房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%；房屋竣工面積57290萬平方米，增長16.3%，住宅竣工面積41415萬平方米，增長16.9%。
整體來看，前10月開發(fā)投資額年內(nèi)增速持續(xù)收窄，新開工面積繼續(xù)下行。對于這一情況，貝殼研究院高級分析師潘浩分析認為，新開工面積增速持續(xù)下行為拉動開發(fā)投資額增速收窄的主因。而房企投資力度持續(xù)下降的主因一方面是部分房企信用風險暴露，金融機構(gòu)對房企融資需求愈加謹慎；另一方面為銷售回款的減少。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月房企到位資金為166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。分項來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款分別為20148億元、72億元、52617億元、62040億元、26678億元，同比增速分別為-10.0%、-35.1%、5.1%、21.0%以及9.7%。其中銷售回款占比為53%，與上月持平，保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)及圖片來源：統(tǒng)計局
銷售回款減少主要由銷售業(yè)績整體下行所致。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示1—10月，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%，比2019年1—10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%。
商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1—10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。其中，住宅銷售額增長12.7%。
同比數(shù)據(jù)增長向好，但全國商品房今年累計銷售額和銷售面積環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)8個月下滑。
數(shù)據(jù)及圖片來源：統(tǒng)計局
從10月單月來看，來自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“金九”的市場行情未如期到來，“銀十”也失約未至，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%。其中，一線城市市場成交環(huán)比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二三線城市市場難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。
在開發(fā)商層面，10月TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，但降幅收窄至32.2%。逾8成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。
在價格方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月商品房累計均價為10290元/平方米，同比增速為4.2%，較1-9月的數(shù)據(jù)10342元/平方米有所下降。
值得注意的是，潘浩指出，10月商品房單月成交均價與9月基本持平，在經(jīng)歷兩個月下滑后趨于穩(wěn)定。但10月商品住宅當月銷售均價9962元/平方米，年內(nèi)首次單月銷售均價低于萬元，與2020年同期價格水平相當。
“單月銷售均價的下調(diào)主要與區(qū)域成交占比變化相關(guān)。”潘浩具體分析表示，東部區(qū)域10月銷售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷售均價僅中部區(qū)域環(huán)比下跌0.8%，其他區(qū)域環(huán)比保持了一定漲幅，當然城市間存在一定差異，根據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)看，10月價格環(huán)比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場短期回調(diào)趨勢顯著，但相對去年同期價格平穩(wěn)的城市依然占主導。
樂觀的是，不少房地產(chǎn)機構(gòu)預測，下半年以來，房貸政策整體收緊對部分剛需及合理改善型住房需求形成一定誤傷。預計四季度，房價回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉韺嵸|(zhì)性改善。
當下，房地產(chǎn)融資政策確實發(fā)生微調(diào)，尤其是房貸放松。
9月人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會釋放了“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”的信號。
貝殼研究院監(jiān)測重點城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這也是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。
11月10日，央行公布10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月居民部門新增中長期貸款4221億元，同比增長4%。
“從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳?，也或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生一定的促進作用?！迸撕品Q。
在土地端，“集中供地”機制推出后，土地市場有所降溫。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價款11410億元，增長0.2%。