房產(chǎn)交易平臺“壟斷”疑云
本報記者/吳靜/盧志坤/北京報道
目前，我國的反壟斷工作正在持續(xù)推進中，互聯(lián)網(wǎng)平臺首當其沖。而在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，作為國內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺，貝殼找房是外界關(guān)注的焦點所在。
就在國家市場監(jiān)管總局對阿里作出182億元處罰當天，58同城CEO、安居客董事會主席姚勁波舉報同行貝殼找房也有“二選一”的行為，呼吁國家罰款貝殼找房40億元。
一石激起千層浪，房產(chǎn)交易平臺壟斷爭論甚囂塵上，但至今未有監(jiān)管定論。
《中國經(jīng)營報》記者從知情人士處了解到，目前貝殼找房平臺正在配合監(jiān)管部門自檢自查。對于貝殼找房是否涉及壟斷，仍需國家市場監(jiān)管總局或者省級以上的市場監(jiān)管部門來做詳盡的數(shù)據(jù)調(diào)查。
壟斷爭議
姚勁波在微博上舉報貝殼找房涉嫌壟斷的落腳點是貝殼找房在房產(chǎn)交易領(lǐng)域搞“二選一”，且將其包裝成“自愿”，并建議將40億元罰款（4%標準），打入國家公積金賬戶，以此降低公積金貸款利率減輕百姓買房負擔。
在此條微博上，他還配有兩張圖。其中一張顯示有太原市的3個新房項目，排在前兩位的項目標有“獨家”。另外一張是貝殼找房與合作方簽訂的帶有排他性的合作協(xié)議。即如果合作方“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷售服務(wù)，則可按不同比例獲得分成。姚勁波對外表示，貝殼找房在部分地區(qū)差異化對待同等房源，其中被貝殼找房獨家代理的房源排位靠前，而非獨家房源排位靠后。
北京市華泰律師事務(wù)所高級合伙人張凱普告訴記者，壟斷行為的通常表現(xiàn)包括：一是經(jīng)營者之間達成壟斷協(xié)議；或經(jīng)營者與交易相對人達成壟斷協(xié)議，例如固定向第三人轉(zhuǎn)售商品的價格，以及限定向第三人轉(zhuǎn)售商品的最低價格等形式。
二是經(jīng)營者濫用市場支配地位，一般龍頭企業(yè)在其區(qū)域或地域中具有強大的影響力，在其行業(yè)中更具有“話語權(quán)”，經(jīng)營中更容易產(chǎn)生濫用市場支配地位的行為。
另外根據(jù)反壟斷法的定義，壟斷形式還包括經(jīng)營者集中和行政壟斷。因此，要想界定企業(yè)是否涉嫌壟斷，首先應(yīng)該看其是否在相關(guān)市場具備市場支配地位。市場支配地位，是指經(jīng)營者在相關(guān)市場內(nèi)具有能夠控制商品價格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營者進入相關(guān)市場能力的市場地位。一般來說，一個經(jīng)營者在相關(guān)市場的市場份額達到50%，可以推定其具有市場支配地位。
對于目前貝殼找房是否已經(jīng)取得市場支配地位，業(yè)內(nèi)仍存爭議，爭議焦點即為對市場界定應(yīng)是全國市場還是區(qū)域市場。
從全國數(shù)據(jù)來看，貝殼找房2020年的新房GTV（平臺交易總額）為1.38萬億元，占據(jù)全國新房交易量的8%；二手房GTV為1.94萬億元，占據(jù)全國二手房市場約四分之一。
景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為，“在房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域判定一家企業(yè)是否構(gòu)成壟斷，先要看市場份額?？词袌龇蓊~時，因為房地產(chǎn)本身有很強的地域性，更重要的是看企業(yè)是否在區(qū)域內(nèi)，尤其是一、二線重點城市是否占據(jù)足夠的市場份額?！焙皶熢诜慨a(chǎn)經(jīng)紀公司我愛我家集團控股公司擔任副總裁。
而若從區(qū)域市場來看，在部分城市，貝殼找房的市占率超過50%。比如，從二手房市場來看，根據(jù)北京市住建委存量房最新一期的簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計，貝殼找房在大本營北京的簽約量占比已經(jīng)超過50%。而成都、重慶等市場情況亦類似，據(jù)相關(guān)媒體報道，貝殼找房在這些城市經(jīng)過一些列收并購，市占率也已超過50%。
一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，二手房市場競爭非常激烈，每個城市都有很多中介公司可以選擇，這個行業(yè)本質(zhì)上是壟斷不了的，能夠在一個城市占到百分之三四十的份額已經(jīng)非常厲害了。
新房交易渠道之爭
“姚勁波舉報貝殼找房壟斷，其實是針對新房市場?！焙皶煴硎?。
貝殼找房財報顯示，從2019年開始，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)增長迅速。2019年時新房業(yè)務(wù)營收為202.7億元，較上一年同比增長171.3%。2020年該業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴大，新房業(yè)務(wù)全年GTV同比增長85.0%至1.38萬億元，營業(yè)收入同比增長87.1%至379億元，已經(jīng)超過存量房業(yè)務(wù)。#p#分頁標題#e#
新房業(yè)務(wù)高速增長，與貝殼找房平臺上的非鏈家連接門店和其他銷售渠道貢獻突出有關(guān)。2020年，在貝殼找房的新房交易中，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增長37.2%至2767億元，占比約20%；而通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至1.11萬億元，占據(jù)新房成交量的八成份額，在2020年總GTV中占比約32%。
貝殼找房的新房業(yè)務(wù)即是新房渠道業(yè)務(wù)，與二手房交易不同，新房渠道業(yè)務(wù)面向B端開發(fā)商。平臺上的經(jīng)紀人除了可以協(xié)助交易二手房外，還可以帶看新房，成交即可分得傭金。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，渠道的作用越來越突出。相應(yīng)地，新房渠道市場的競爭者也逐漸增多。
姚勁波所掌控的安居客便是其中之一，根據(jù)安居客近期披露的招股書，以向房產(chǎn)中介及經(jīng)紀人收取“端口費”為主要營收的安居客，從2019年開始大規(guī)模布局新房領(lǐng)域。2019年8月，58同城聯(lián)合世聯(lián)行、同策咨詢等成立58愛房新房聯(lián)賣平臺，該平臺為PMLS（新房分銷系統(tǒng)）模式。
據(jù)了解，58愛房推出三年來，業(yè)務(wù)已拓展至33個城市。2020年，58愛房的交易總量為653億元，同比增長282%，產(chǎn)生的營收為2.28億元，占其總營收比重為2.8%。安居客在招股書中稱，預(yù)計自2021年起，新房交易服務(wù)將成為其整體增長的主要驅(qū)動，通過IPO募集的資金將主要用于技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)和拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)，未來三年計劃將新房業(yè)務(wù)推廣至更多城市。
而安居客在新房業(yè)務(wù)上所面臨的一大“勁敵”就是貝殼找房。據(jù)姚勁波的公開舉報，貝殼找房在新房渠道業(yè)務(wù)上，會與合作中介協(xié)商簽訂協(xié)議，即若“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷售服務(wù)，那么共場項目分傭比例達到85%、獨家項目分傭比例達到80%，墊傭比例為100%，否則各項分成相應(yīng)減少。
據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，這種協(xié)議其實是“排他性”協(xié)議，在新房渠道業(yè)務(wù)上很常見，業(yè)內(nèi)其他平臺也是類似的做法。
但胡景暉對此有不同看法。他表示，“原來很多中介公司或一些代理公司可以直接去跟開發(fā)商談合作項目，不管是分銷還是獨家代理。但現(xiàn)在貝殼找房要求很明確，就是一旦加入貝殼找房體系，第一不能自己再去跟開發(fā)商談；第二不能再跟別的平臺或渠道方合作，只能用貝殼找房的新房系統(tǒng)來賣，相當于‘貝殼找房給你發(fā)新房貨源，你賣就是了’?！?/p>
在他看來，這就是讓中介“站隊”，本質(zhì)就是“二選一”。這在以往渠道市場本是一種銷售方式，但隨著貝殼找房體系越來越龐大，“很多小中介只能站隊貝殼找房，不然就沒房可賣”，進而又繼續(xù)增大了貝殼找房的體量。
此外，姚勁波還指出貝殼找房對房源差別對待，其獨家代理的房源會排位靠前。但他本人以及安居客方并未回應(yīng)記者，在微博上所配的那張圖（即上述提到的顯示有太原市的3個新房項目，排在前兩位的項目標有“獨家”）是否為在貝殼找房App上所截的圖。記者并未在貝殼找房App上找到相應(yīng)標有“獨家”的房源。
胡景暉指出，貝殼找房在部分城市新房市場份額較大，在對開發(fā)商的渠道費率上更有“主導權(quán)”。比如，在天津，2019年因新房市場冷清，貝殼找房的渠道費普遍高達3個點，甚至8個點、10個點。而這件事最終引得天津住建委出臺規(guī)定，要求天津新房中介的傭金點位最高不超過2.5%。
記者了解到，新房交易市場渠道很多，58愛房（已并入安居客）、中原地產(chǎn)、易居房友、貝殼找房等不同渠道，在樓盤資源、合作規(guī)則、合作權(quán)益方面各有差異。房產(chǎn)商、經(jīng)紀公司會根據(jù)自身情況，優(yōu)先選擇能使自己利益最大化的渠道和合作模式，整體上，這是雙方基于商業(yè)權(quán)益出發(fā)互相選擇、互相承諾的結(jié)果。
而對于渠道費率，作為銷售渠道整合方，貝殼找房與開發(fā)企業(yè)合作收取的薦客服務(wù)費（即傭金），主要取決于市場環(huán)境，且由開發(fā)企業(yè)來定。評定時開發(fā)商一般會考慮項目所在城市的實際情況、樓盤情況（供需情況、企業(yè)交易成本等，如偏遠地區(qū)文旅盤，經(jīng)紀人帶客、成交成本激增）綜合評估，以此來決定一個樓盤項目是否引入渠道、引入幾家渠道，以及愿意支付的傭金率等。
根據(jù)貝殼找房財報，2020年新房成交額1.38萬億元，營收379億元，合算傭金費率約為2.75%，2017~2019年對應(yīng)的合算傭金費率分別為2.54%、2.66%和2.71%（在財務(wù)處理上，貝殼找房將新房全部傭金確認為收入，而將合作經(jīng)紀公司的傭金分成確認為收入成本）。
監(jiān)管“靴子”待落地
張凱普律師表示，貝殼找房在新房渠道業(yè)務(wù)是否屬于壟斷行為首先仍要界定的是相關(guān)市場的范圍。“相關(guān)市場的范圍，沒有限定，即可限定于某類商品，也可限定于某個區(qū)域或某個地域。按照個案分析原則，不同類型壟斷案件對于相關(guān)市場界定的實際需求不同?！?/p>
張凱普指出，目前我國為統(tǒng)一執(zhí)法標準、認定壟斷標準，對于反壟斷監(jiān)管，國家對其執(zhí)法權(quán)并沒有完全下放，仍然是由國家市場監(jiān)管總局和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府市場監(jiān)督管理部門負責查處。#p#分頁標題#e#
北京房地產(chǎn)行業(yè)中介協(xié)會秘書長趙慶祥亦認為，“判定企業(yè)是否壟斷不能靠定性判斷，這樣做對這個行業(yè)發(fā)展也沒有什么意義。而是要有詳盡的數(shù)據(jù)支撐。所以這個事情最終需要國家市場監(jiān)管總局或者省級以上的市場監(jiān)管部門來做詳盡的調(diào)查和定奪?！?/p>
4月13日，在公布阿里反壟斷調(diào)查的第3天，市場監(jiān)管總局會同中央網(wǎng)信辦、國家稅務(wù)總局召集34家互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)召開行政指導會。會議要求，各平臺企業(yè)要在一個月內(nèi)全面自檢自查，逐項徹底整改，并向社會公開《依法合規(guī)經(jīng)營承諾》，接受社會監(jiān)督，其中就包括貝殼找房。
在此次會議上，平臺強迫“二選一”被認為是資本任性、無序擴張的突出表現(xiàn)，危害極大，必須堅決根治。
而在已經(jīng)調(diào)查出結(jié)果的阿里反壟斷案件中，國家市場監(jiān)管總局強調(diào)阿里通過制定平臺規(guī)則、設(shè)定算法等方式，決定平臺內(nèi)經(jīng)營者和商品的排名及其平臺展示位置，對其經(jīng)營具有決定性影響，這是壟斷的典型表現(xiàn)。
目前，面對同行姚勁波的公開舉報，貝殼找房僅在4月10日當天回應(yīng)媒體稱：“自創(chuàng)立起，堅持依法經(jīng)營，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動行業(yè)良性發(fā)展?！?/p>