本報記者 蔣翰林 趙毅 東莞報道
這邊廂，深圳因樓市火爆被政府點名；那邊廂，臨深城市東莞也暗流涌動。近日，《中國經營報(博客,微博)》記者走訪發(fā)現，房價領漲全國的東莞樓市再曝違規(guī)亂象。
11月24日，華潤置地華南大區(qū)發(fā)布一則通報稱，華潤置地華南大區(qū)紀委發(fā)現東莞公司萬象府項目置業(yè)顧問朱某收取“喝茶費”，涉嫌違法犯罪。目前，東莞市公安局南城分局已依法對朱某采取刑事強制措施。
實際上，在新房供不應求、深圳需求外溢等影響下，今年東莞樓市和土拍市場可謂狂熱。根據2020年最新緯房指數，近一年東莞房價漲幅已超越深圳，同比上漲29.13%，穩(wěn)居全國第一。1~10月東莞土拍市場累計攬金621億元，比去年全年多出374億元。在目前成功出讓的42宗商住地中，有22宗打破了當地最高樓面價紀錄。
樓市火熱背后，違規(guī)亂象層出不窮，華潤置業(yè)顧問收取“茶水費”只是冰山一角。記者在11月走訪了東莞各鎮(zhèn)區(qū)的樓盤，收取“喝茶費”、首付分期、更名費等操作潛行于市。在記者走訪的一個樓盤中，銷售人員稱熱門戶型已經落位認購滿員，不可再選，而實際上該樓棟還未獲得預售證。
未拿預售證先凍資引爭議
“這兩天凍資五萬元在你個人賬戶中，開盤后可按順序優(yōu)先選房?！庇浾咴跂|莞隨機走訪時，發(fā)現有樓盤未取得預售證便通過凍資的方式大力蓄客，吆喝購房者加緊“落定”。
11月16日，記者來到東莞松湖新區(qū)的嘉華嘉譽灣樓盤。置業(yè)顧問向記者介紹了9棟133平方米的戶型，并多次告知抓緊時間凍資。
值得注意的是，記者發(fā)現在銷售中心的項目信息公開欄上，并沒有9棟預售資格證，置業(yè)顧問也坦白告訴記者，預售可能要11月底才能拿到，但不影響凍資。記者在東莞住建局預售證查詢平臺上查到，該樓棟于11月26日才獲得預售許可。
在正規(guī)的購房交易過程中，開發(fā)商會進行包括驗資、誠意登記、認籌、凍資等操作，以便累積意向客戶，或者對目標客戶進行初步篩選等。但所有涉及收取購房者費用的行為都有一個前提，即應取得商品房預售許可證。
今年6月，東莞市住建局發(fā)布《市住房城鄉(xiāng)建設局關于開展房地產市場亂象專項整治行動的通知》，其中寫道：未取得商品房預售許可證或現售備案證書，以認購、認籌、預定、排號、售卡等方式向購房人收取或變相收取定金、預訂款、誠意金等費用，屬于違規(guī)行為。通知明確，開發(fā)商未取得預售證，不可進行變相銷售行為。
針對提前凍資現象，北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣表示：這種行為實際上也是違法銷售。他補充道，雖然房款沒有到開發(fā)商的賬戶上，但是通過凍資已經開始確定了銷售對象，并鎖定了一部分款項，實際上銷售工作已經開始了。不論是國家的《城市商品房預售管理辦法》，還是《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》等相關規(guī)定，都明令禁止在預售許可證取得前就進行銷售、宣傳。
針對未取得預售資格便要求凍資，記者致函東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局，該局回應道：該行為是否屬于“向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用”的違規(guī)行為，需進一步向法律顧問以及上級部門咨詢。
事實上，早在今年9月，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于防范兜售新建商品住房房源指標行為的提示》，提醒市民，任何以提供“獲取選房指標”“鎖定房號”“優(yōu)先選房”服務為由收取金錢的行為都涉嫌違法違規(guī)。
有中介稱“喝茶費”外還有“更名費”
與嘉譽灣一街之隔的另一個樓盤，美麗灣畔三期即將發(fā)售。房產經紀公司“糯家”的一名中介告訴記者，開盤前花11萬元可提前鎖定房源，這筆錢包括3萬元的“更名費”和8萬元的“喝茶費”。
兩筆款項名目不同，費用去向也不一樣。中介稱，房源是由該項目前兩期的老業(yè)主，通過關系內部提前下定金鎖定，這3萬元“更名費”給到該業(yè)主，即可把房源退出給記者。而8萬元“喝茶費”則給到中介用于與開發(fā)商“上下打理”走關系。雖然該樓盤尚未開盤，但中介肯定地告訴記者，肯定比隔壁嘉譽灣2.5萬元的單價至少便宜兩三千元，這也是為何該樓盤難搶的原因。
隨后，該中介向記者出示了一份“補充協議”，稱“若甲方未能成功購買乙方推薦房源，或甲方后悔不想購買此房源，乙方承諾無條件退換購房訂金8萬元?！?/span>
記者就此致電、致函美麗灣畔開發(fā)商東莞市天恒房地產開發(fā)有限公司，截至發(fā)稿未獲回復。
#p#分頁標題#e#“120、118平方米的已經落位房號，賣完了。”11月16日，同樣是還未拿到預售資格尚未開盤，位于東莞市石龍鎮(zhèn)新鴻基·瓏匯的置業(yè)顧問告訴記者，熱門戶型已經提前搶光，落位滿員。但隨后另一位置業(yè)顧問又改口稱，現在可以提交購房者的資質材料，讓記者等待開盤通知。
7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，嚴格規(guī)范商品住房認購行為。通知提到，商品住房認購后不得擅自更改購房者姓名；無真實有效的認購書及定金繳納證明材料的，開發(fā)企業(yè)不得以房屋已被認購為由不對外銷售。
對于新鴻基·瓏匯在沒有預售證情況下告知房源已落位滿員，新鴻基地產發(fā)展有限公司華南區(qū)域相關負責人回復表示，“屬于置業(yè)顧問說辭有誤，沒有預售證情況下不會有銷售行為，會進一步調查?！?/span>
此外，記者還發(fā)現有樓盤存在首付分期的違規(guī)操作。記者以購房者身份來到茶山鎮(zhèn)的富盈香茶郡二期售樓中心，當記者問及首付資金緊張如何處理時，銷售立刻告知，可以由開發(fā)商墊付首付款的一半，客戶需一年內分四期還清，不收取利息。銷售人員稱，這是“雙十一”才有的政策，并讓記者抓緊繳納定金。“不用抵押、擔保，不上征信，由開發(fā)商借給你，到時會簽一個借款合同?！鳖檰枱崆榈叵蛴浾呓榻B。
置業(yè)顧問還告訴記者，由于銀行會對開發(fā)商收款賬戶進行監(jiān)管，為躲避監(jiān)管，開發(fā)商會先把這墊付的資金轉給購房者，由購房者打到銀行監(jiān)管下的開發(fā)商收款賬戶中?！霸阢y行看來，這就相當于你自己付的首付款了?！?/span>
實際上，早在2017年，國家住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀監(jiān)會聯合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中，已明確規(guī)定嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產品或服務。
對于富盈香茶郡二期開發(fā)商墊付首付款一事，東莞市住建局回復記者稱，將會同金融監(jiān)管部門對富盈香茶郡作進一步調查。
東莞進入“打新”時代
“鋌而走險的違規(guī)操作，大多是因為市場火熱，油水可撈。東莞早已不是以前的東莞了?！币晃粯I(yè)內人士感嘆。實際上，東莞已接棒深圳，成為全國房價漲幅最高的城市。根據2020年最新緯房指數，近一年東莞房價同比上漲29.13%，穩(wěn)居全國第一。
吉屋網數據顯示，當前東莞全市新房均價為22117元/平方米，二手房均價為19486元/平方米。部分中心城區(qū)，如鳳崗、長安的房價均價已經突破3萬元每平方米，房價甚至超過廣州。
值得留意的是，今年7月25日，東莞發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新房備案價格受到嚴格管控。這使得一些新盤價格出現“倒掛”，比周邊二手房便宜。許多人帶著“買到即賺百萬”的心態(tài)，加入“打新”搶房熱潮，不少樓盤出現秒光現象。
東莞華潤萬象府，也就是日前因收取“喝茶費”被刑拘的朱某所在的樓盤，就是其中代表。萬象府9月底開盤，4.2萬元每平方米的均價，比周邊金域華府二手房價格便宜近三千元。開盤當日，萬象府總共 480套房，每套總價在469萬~641萬元，幾秒鐘內均被搶光。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，新房供應哪怕幾十個樓盤，也無法降溫，“反而會因為新房限價，人為創(chuàng)設了‘套利’效應”。李宇嘉表示，稅收工具也很關鍵，即便不需要房產稅這樣的重典，也可以學習香港或新加坡的從價印花稅、買家印花稅，來打擊炒房。
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