地產(chǎn)股暴漲！
截至上午收盤(pán)，A股延續(xù)縮量整理，房地產(chǎn)板塊可以說(shuō)是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。光大嘉寶、天地源、云南城投等漲停，我愛(ài)我家、招商蛇口、中交地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、特發(fā)服務(wù)、天?；?、南國(guó)置業(yè)、大名城等漲超5%。
那么，究竟發(fā)生了什么？消息面上，市場(chǎng)上流傳兩大利好：
首先，市場(chǎng)傳出，相關(guān)部門(mén)正在考慮一項(xiàng)計(jì)劃，即讓全國(guó)各地的地方政府購(gòu)買(mǎi)尚未售出的存量住房。該方案可能會(huì)讓銀行提供貸款。需要注意的是，類(lèi)似的方案已經(jīng)傳過(guò)幾個(gè)版本，但至今皆未見(jiàn)官方證實(shí)。
其次，今天還流傳著一則涉及息口方向的消息：如果歐洲央行如期降息，中國(guó)央行可能會(huì)在6月份下調(diào)利率。因?yàn)?，在歐洲央行之后降息可能會(huì)降低對(duì)人民幣匯率的影響。今天MLF維持量?jī)r(jià)平穩(wěn)，但若后續(xù)降息，必然會(huì)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。
地產(chǎn)股暴漲
今天早盤(pán)，地產(chǎn)股漲瘋了。截至午盤(pán)，房地產(chǎn)板塊共有光大嘉寶、天地源、云南城投和我愛(ài)我家四只漲停。而值得關(guān)注的是，一只標(biāo)志性的股票——招商蛇口亦接近漲停。保利、萬(wàn)科亦有不俗表現(xiàn)。房地產(chǎn)ETF飆升近4%。
那么，究竟發(fā)生了什么？早盤(pán)，市場(chǎng)上流傳著兩條未經(jīng)證實(shí)的消息。
首先，市場(chǎng)流傳的消息稱(chēng)，相關(guān)部門(mén)正在考慮一項(xiàng)計(jì)劃：即讓各地的地方政府購(gòu)買(mǎi)尚未售出的住房。
其實(shí)，自從4月30日高層會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，市場(chǎng)對(duì)通過(guò)“政府收儲(chǔ)存量房產(chǎn)以緩解市場(chǎng)壓力”賦予期待。而且，在3月份的時(shí)候，券商中國(guó)就做過(guò)類(lèi)似的報(bào)道，當(dāng)時(shí)的傳聞指出，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)在籌劃類(lèi)似的動(dòng)作。不過(guò)，截至目前，并未有官方出來(lái)證實(shí)此事。
其次，息口方向上亦有一些預(yù)期開(kāi)始發(fā)酵。5月15日，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行開(kāi)展20億元7天期逆回購(gòu)及1250億元1年期MLF操作，中標(biāo)利率與此前一致，分別為1.8%、2.5%。因當(dāng)日有20億元逆回購(gòu)及1250億元MLF到期，本月MLF實(shí)現(xiàn)“等量平價(jià)”續(xù)作。民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，降準(zhǔn)降息窗口仍需后移。而就在此時(shí)，亦有一個(gè)預(yù)期釋放了出來(lái)。有外圍分析師認(rèn)為，如果歐洲央行如期降息，中國(guó)央行可能會(huì)在6月份下調(diào)利率。因?yàn)?，在歐洲央行之后降息可能會(huì)降低對(duì)人民幣匯率的影響。而且，中國(guó)降息的理由（刺激消費(fèi)、貸款需求和國(guó)債發(fā)行）也比較充分。如果利率如期下行，亦有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。
可行性有多高？
那么，收儲(chǔ)存量房的可行性究竟有多高呢？
據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國(guó)存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國(guó)存量住房面積約為313億平方米。同時(shí)，據(jù)住建部此前數(shù)據(jù)，我國(guó)住房空置率約為15%。
據(jù)天風(fēng)證券估計(jì)，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來(lái)新增需求也在消化空置的存量住房，估計(jì)2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開(kāi)發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫(kù)存（房企已開(kāi)工未銷(xiāo)售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫(kù)存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫(kù)存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房?jī)H有25%能成為供給）。
天風(fēng)證券認(rèn)為，政府收購(gòu)存量住房理論上可以降低庫(kù)存水平，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，并通過(guò)更改用途為保障性住房來(lái)實(shí)現(xiàn)三大工程的部分目標(biāo)。但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個(gè)月以?xún)?nèi)。而要把住房去化周期壓降到18個(gè)月以?xún)?nèi)，需要去掉約7.4個(gè)月的庫(kù)存，這對(duì)應(yīng)了7.7億平方米銷(xiāo)售，約占廣義住房庫(kù)存的29%。
從房地產(chǎn)整個(gè)板塊來(lái)看，其實(shí)亦有一些積極信號(hào)。來(lái)自國(guó)聯(lián)證券的數(shù)據(jù)顯示，2023年至2024年一季度，房企凈資產(chǎn)收益率觸底趨穩(wěn)，央國(guó)企韌性顯現(xiàn)2023年凈資產(chǎn)收益降幅收窄至-1.17%，2024年第一季度轉(zhuǎn)正，央國(guó)企表現(xiàn)優(yōu)于其他企業(yè)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2023年板塊資產(chǎn)負(fù)債率降至75.98%，央國(guó)企引領(lǐng)穩(wěn)杠桿，2024年第一季度進(jìn)一步降至75.69%。凈負(fù)債率方面，2023年板塊增幅為2.69%，較2022年增幅收窄5.45%，央國(guó)企凈負(fù)債率略有下降。預(yù)收款占比下滑加劇現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，央國(guó)企表現(xiàn)較好，存貨結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略見(jiàn)成效，在存貨比重控制上優(yōu)于其他房企。