短短一周，樓市風(fēng)起云涌。
節(jié)前最后一天，4·30最高級別會議重磅定調(diào)，很多人其實還沒有看懂。但是，信號已經(jīng)非常明確了！
為什么嚴(yán)格堅守限購13年的北京，選在最高會議的當(dāng)天松綁限購？
為什么已經(jīng)松綁的深圳，緊接著也進(jìn)一步打開了部分區(qū)域“不限購”的大門，擁抱外地資金涌入？
這兩座城市，一個是首善之都，一個是中國特色社會主義先行示范區(qū)，毫無疑問，代表著中國最高層次的政策風(fēng)向標(biāo)。
時隔10年，當(dāng)“去庫存”的旗幟再度飄揚(yáng)在神州土地上，樓市是否還能掀起一場驚天動地的波瀾？
或者說，房價，還會翻倍嗎？
4月30日，中央政治局會議也在京召開。就在同一天，北京放松限購。這當(dāng)然不可能是巧合。
一場至關(guān)重要的會議，真正為樓市定了調(diào)，指出了方向。
此前出鏡率極高的“三大工程”，尤其是“保障房”部署，在此次會議中只字未提。
同時，會議上亮相了一個全新的表述：
要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
消化存量房產(chǎn)，換句話說，就是“去庫存”。
時隔10年，這個在中國樓市語境里充滿了魔力的詞語，再一次浮出水面。彷如昨日涌上心頭，人們不由想起那一輪樓市大爆炸，發(fā)生的種種變化，和今天實在太像了！
2013年，李嘉誠被曝出拋售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)。
2014年3月，陸續(xù)有百強(qiáng)房企開始暴雷；
4月，央行創(chuàng)設(shè)棚改支持類貸款PSL；
6月，呼和浩特成為全國第一個放開限購的城市；
8月，全國已經(jīng)進(jìn)入放松限購大潮，只剩一線城市和三亞還在堅持；
9月，930新政出臺，認(rèn)房不認(rèn)貸，首付降至30%，利率打7折。
2015年9月以后，樓市徹底瘋魔……
樓市開啟萬馬奔騰模式的轉(zhuǎn)折點，正是“去庫存”被上升為“國家任務(wù)”之后。
為什么？你懂的。
非限購城市首套首付2成，二套3成。
90平以下住宅，契稅直接降到1%。
此后的兩年，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，再無險關(guān)。
在2015-2017年間，上海漲了70%，北京和深圳漲幅都超過100%。兩年翻一倍！簡直像一個神話。
馬克·吐溫說，歷史不會重復(fù)，但總是壓著相同的韻腳。
我們回看這兩年的救市歷程，完全就是2015年的PLUS版本，那么救市的結(jié)果呢？
也會和2015年一樣，房價翻番嗎？
抱有這樣幻想的人，恐怕要大失所望。這一次，情況已經(jīng)大不相同。
看看這次北京和深圳松綁限購的動作，非常有意思，有一個很值得關(guān)注的共同點，他們都把限購的范圍放在了：
郊區(qū)。
北京祭出的，是五環(huán)以外的所有區(qū)域：
凡符合北京限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是戶籍還是非戶籍，都可以在原來限購套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外多買1套住宅。
深圳則是拿出了鹽田、寶安（不含新安和西鄉(xiāng)街道）、龍崗、龍華、坪山、光明和大鵬新區(qū)。
在上述區(qū)域內(nèi)，外地戶籍購房社保三年改一年，限購一套；本地戶籍有兩個及以上未成年子女，可在上述區(qū)域加購一套。
同時對于在深繳納稅額達(dá)100萬的企業(yè)，在上述區(qū)域可以不限購。
各位，你們可能不太了解全國的情況，作為經(jīng)常在各大城市跑的人，我太清楚了。
不論對于北京還是深圳，這種程度的放松都已經(jīng)是近幾年所罕見?？墒?，僅僅局限在郊區(qū)的放松限購，還是讓人覺得：
實在太保守了！
難道不是放開核心區(qū)更能激發(fā)市場熱情嗎？
可見，這次兩大一線城市集體下場，信號意義更強(qiáng)烈，同時也有試探的味道，給未來留下了彈性空間。當(dāng)下，先把姿態(tài)做足：
帶頭去庫存。
事實上，就在大會的樓市新定調(diào)出來沒多久，自然資源部就發(fā)布了一份《通知》，其中明確提出，
商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。
可見樓市政策的這一次大轉(zhuǎn)彎，決心是有多么大。
這也是為什么一直以來都奉行四兩撥千斤的北京和深圳，此次突然動手，卻又顯得有些保守的原因。
第二次浩浩蕩蕩的“去庫存”，從一開始就是無比謹(jǐn)慎，小心翼翼的。
一個很重要的原因是，當(dāng)前的樓市庫存，再次來到了一個高位，要火燒眉毛了。而存量二手房的數(shù)量，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)年。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止3月末，全國商品房庫存已經(jīng)達(dá)到74833萬㎡，這一數(shù)字已經(jīng)超過2015年71853萬㎡的歷史高位。
同時全國百城新建商品住宅庫存去化周期已經(jīng)達(dá)到25.3個月，其中有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。
雖然三四線城市已經(jīng)慘不忍睹，但是一線城市的日子也不好過。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市中，廣州的新房去化周期是26個月，北京、深圳均在30個月以上。
只有上海的去化周期維持在15.7個月，算是相當(dāng)穩(wěn)健了，也難怪這一次可以穩(wěn)坐釣魚臺。
而此次放松限購的北京和深圳，商品房庫存去化最困難的地方，無疑就是郊區(qū)。
比如北京，全市7.6萬套新房庫存中，五環(huán)外庫存量達(dá)6.2萬套，占比約81%，五環(huán)外二手房的占比則在70%。
深圳也是一樣，雖然在“十四五”規(guī)劃中，已經(jīng)將龍華和龍崗劃入了城市核心區(qū)。
但誰讓這兩個區(qū)的庫存量實在是太大了，所以也只好和鹽田、大鵬新區(qū)這樣的遠(yuǎn)郊，享受一樣的待遇了。
所以，這次北京和深圳相繼放松限購，與其說是危難時刻顯身手，不如說是
順坡下驢。
畢竟不解決高庫存的問題，房產(chǎn)流通性受阻，甭管你什么提振樓市，先立后破，都是白搭。
正因如此，政策的調(diào)整更多地是遵循現(xiàn)實主義的路線。從這一次北京和深圳放松限購的程度，可以感受到：
這兩個城市，并不想讓房價立刻起飛。
一來，即便是郊區(qū)，也沒有全面放松限購。
二來，深圳甚至都沒有取消參考價，中介網(wǎng)站上依舊無法顯示歷史成交價。
從這里也可以看出，這一輪的“去庫存”，會采用更溫和的方式，逐步拉升樓市，復(fù)蘇回暖。
畢竟，今天的房地產(chǎn)市場和十年之前，真的已經(jīng)無法同日而語。
就說城市化率吧，2015年，中國城市化率為56.1%，到了2023年，城市化率已經(jīng)上升到66.1%。
湖南的一些地方，已經(jīng)開始出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。
同時，想要再來一次“漲價去庫存”，就要全民加杠桿。
2015年的時候，我國居民杠桿率為40%，2023年我國居民杠桿率為70%。
甚至于像杭州等城市，居民杠桿率已經(jīng)超過了100%。
要知道按照IMF標(biāo)準(zhǔn)，居民部門杠桿率的警戒線為65%。很難再往上加了。
最后是人口出生情況。
2015年全國出生人口為1655萬，2023年全國出生人口為902萬。
8年時間，差不多腰斬。
新生兒雖然不能買房，但是人口增量限制的是房地產(chǎn)市場的未來。
十年前，我們可以搞棚改貨幣化安置，可以漲價去庫存，因為有足夠的購買力支撐。
可現(xiàn)在要是再重復(fù)歷史，十年二十年之后，這些房子又賣給誰？
再來一次去庫存嗎？到時候，還有什么好辦法呢？
有朋友可能會問，既然不是“漲價去庫存”的老套路，那么如何讓購買力進(jìn)場呢？
畢竟買漲不買跌，是人的本能。購買力不進(jìn)場，樓市就不可能真正復(fù)蘇。
這個問題也有答案。在這一次會議上，同時提出了一個概念叫“優(yōu)化增量”。
怎么理解？
就是新增的房子，一定要是城市能級更高、板塊地段更好、質(zhì)量和產(chǎn)品設(shè)計更好的優(yōu)質(zhì)房子。
這類房子主要針對改善群體，去化也很快，整體貨值也可觀，更能拉動房地產(chǎn)回升。
其次，是盡可能的簡化交易流程，降低交易門檻。
這一點尤其體現(xiàn)在很多強(qiáng)二線城市中，比如最近武漢就推出新政，
在武漢僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業(yè)性住房貸款時認(rèn)定為首套住房。
這一條政策就兼顧了解除限售，給二套房降首付、降利率，鼓勵有錢人多買房等多重用途。
最后，對于現(xiàn)有的存量房，還可以繼續(xù)讓國資收購，轉(zhuǎn)為租賃保障房。
目前已經(jīng)庫存高企的城市在做了，比如鄭州在2022年就開始收購存量房源用于人才公寓。
這一次會議之后，估計跟進(jìn)的城市會越來越多。
總結(jié)起來就是——“結(jié)構(gòu)性”漲價去庫存：
建好而貴的房子，讓普通的房子得以流通，政府去兜底實在賣不動的房子。
未來的樓市，神話不再有。
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