作者 | 劉星志，編輯 | 王靖
地產(chǎn)大佬的痛，馬云和劉強(qiáng)東最懂。
2023年12月26日，無錫融創(chuàng)茂被擺上京東拍賣網(wǎng)的貨架，上午十點(diǎn)，倒計(jì)時(shí)結(jié)束，無聲的拍賣錘落下，這場(chǎng)拍賣以流拍告終。
這座商場(chǎng)的原主人是萬達(dá)王健林，2017年被融創(chuàng)孫宏斌接手。不知圍觀這場(chǎng)拍賣的20220人，是否能想起王健林進(jìn)軍文旅時(shí)的豪言壯語，和孫宏斌大手筆交易后的盈盈笑意。
11月16日，“深港國(guó)際中心”第二次降價(jià)，被擺上京東拍賣的貨架。拍賣引來31085人圍觀，結(jié)局依舊是流拍。這一項(xiàng)目曾承載世茂許榮茂的“中國(guó)第一高樓”夢(mèng)，但直到擺上拍賣臺(tái)，項(xiàng)目工地天際線上，只有幾座塔吊孤零零矗立。
12月29日，蘇州市相城區(qū)一塊建設(shè)用地的使用權(quán)在阿里拍賣平臺(tái)上亮相，起拍價(jià)18.5億元，這宗地塊由恒大地產(chǎn)集團(tuán)持有。圖片上，這塊地一片荒蕪，雜草叢生，他的主人許家印此刻正身陷囹圄。
2012年開始，司法拍賣信息陸續(xù)上網(wǎng)，7家相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)定的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)中，外界最耳熟能詳?shù)木褪前⒗锖途〇|兩家。
互聯(lián)網(wǎng)法拍標(biāo)的五花八門，小到汽車、房產(chǎn)，大到物業(yè)、土地使用權(quán)、公司股權(quán)，電商巨頭的接入，讓買家多了一個(gè)“撿漏”渠道，普通人則借此得以窺見財(cái)富神話破滅的冰山一角。
當(dāng)房企“暴雷”成為常態(tài)，法拍市場(chǎng)上動(dòng)輒十億、百億的項(xiàng)目，成為觀察這個(gè)行業(yè)興衰漲落的一個(gè)切面。
流拍項(xiàng)目有重拍之日，地產(chǎn)大佬們還有歸來之時(shí)么？
01
建高檔住宅發(fā)家的許榮茂，人稱“豪宅教父”，但他真正的愛好，可能是造摩天樓。
2001年，上海世茂廣場(chǎng)橫空出世，這座高333米的摩天樓成為當(dāng)時(shí)的“浦西第一高樓”，隨后幾年里，許榮茂又重繪了紹興、福州、煙臺(tái)的城市天際線。
造摩天樓甚至被寫進(jìn)了世茂的戰(zhàn)略里，許榮茂稱之為“超級(jí)地標(biāo)戰(zhàn)略”，認(rèn)為世茂的超級(jí)地標(biāo)能夠提升其區(qū)域品牌影響力。
世茂深港中心就是許榮茂這一戰(zhàn)略的頂峰之作。
2017年底的一場(chǎng)土拍，開拍僅3分鐘，世茂就以239.43億元的天價(jià)，將深圳龍崗一宗地塊納入囊中。按照最初規(guī)劃，世茂深港中心將在這里拔地而起，建成后樓高將達(dá)到668米，超越上海中心大廈成為中國(guó)第一高樓。
世茂董事局副主席，許榮茂之子許世壇滿懷壯志對(duì)外宣稱：“這個(gè)項(xiàng)目做好之后，預(yù)計(jì)可供貨值超過700億元，一年收租就可以達(dá)到30億元以上。”
2021年，摩天樓“限高令”落地，世茂深港中心建設(shè)規(guī)劃被削減到600米左右，到2022年7月，一筆本金10億美元的美元債未能如期兌付，世茂正式“暴雷”。
今年11月，世茂深港中心地塊第二次被擺上法拍貨架，起拍價(jià)104.35億元，不到當(dāng)初拿地價(jià)格的一半。法拍圖片中，地上本該是摩天樓的位置空無一物。
從世茂拿地到項(xiàng)目擺上貨架，“中國(guó)第一高樓”一直活在渲染圖里，法拍撕下了許榮茂的遮羞布。摩天大樓不再性感，“豪宅教父”跌下神壇。
年底，另一宗令人矚目的標(biāo)的——無錫融創(chuàng)茂也被擺上法拍貨架。
2017年前，它的名字還是“萬達(dá)茂”。彼時(shí)，萬達(dá)文旅城和萬達(dá)茂在全國(guó)四處開花，王健林撒豆成兵，揮劍成河，決心與國(guó)際巨頭一較高下。
無錫萬達(dá)文旅城就是王健林的急先鋒。2014年王健林曾在演講中向迪士尼“宣戰(zhàn)”，表示萬達(dá)正在無錫投資幾百億做文旅城?！叭f達(dá)就是要跟上海迪士尼PK一下，拿入園人次、收入規(guī)模這兩個(gè)核心指標(biāo)比一比，看誰更高”。2016年上海迪士尼正式營(yíng)業(yè)時(shí)他又說：“有萬達(dá)在，上海迪士尼20年內(nèi)盈不了利?！?/p>
然而僅僅一年之后，在被稱為“壯士斷腕”的萬達(dá)與融創(chuàng)世紀(jì)交易之中，無錫融創(chuàng)茂與其他文旅項(xiàng)目一齊被打包賣給了孫宏斌。
狂人孫宏斌的文旅野心比王健林更大。2019年，融創(chuàng)將成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游集團(tuán)收入囊中，孫宏斌說“融創(chuàng)在文旅天下無敵”。
收購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)孫宏斌還回應(yīng)了外界質(zhì)疑：“大家老關(guān)心我們收購(gòu)項(xiàng)目多，其實(shí)這些年融創(chuàng)加起來收購(gòu)也就1000多億，這三年里我銷售了13600億?！?/p>
三年之后又三年，這邊融創(chuàng)剛剛完成債務(wù)重組，孫宏斌熬白了頭，那邊萬達(dá)深陷對(duì)賭危機(jī)，王健林與太盟訂立“城下之盟”，而擺上貨架無人問津的無錫融創(chuàng)茂，或許暗示著他們的下墜仍未停止。
02
2012年，杭州蕭山區(qū)人民法院處置的一套住宅，在阿里拍賣上成交，拉開了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)司法拍賣的序幕。隨著各地法拍信息上網(wǎng)加速，2016年，京東拍賣成立，入局法拍市場(chǎng)。
拍賣、法拍線上化的初衷很簡(jiǎn)單：降低資產(chǎn)變現(xiàn)難度，加速司法執(zhí)行加速度，提升法拍透明度。但隨著微博、抖音等社交媒體的發(fā)展，一些行事高調(diào)的富豪大佬擁有了另一重身份——網(wǎng)紅，部分法拍信息因此有了娛樂化屬性。演講、采訪中的豪言壯語是富豪們的A面，法拍信息和花邊新聞則組成了B面。
第一個(gè)因法拍出圈的知名大佬，可能是賈躍亭。
2016年5月，風(fēng)頭正盛的賈躍亭以29.72億元代價(jià)，拿下了位于北京三里屯的世茂工三，彼時(shí)還高舉“生態(tài)化反”大旗的賈躍亭，要把世茂工三當(dāng)做探索智能生態(tài)的實(shí)體試驗(yàn)田。
但接手世茂工三僅一年出頭，樂視生態(tài)泡沫破裂，賈躍亭登上一架飛機(jī)，目的地是美國(guó)洛杉磯，單人、單程。
2019年，在債主們期盼的目光中，世茂工三被擺上法拍貨架，7折起拍卻三次流拍，債主們的期待落了空。到2021年7月第五次拍賣，世茂工三起拍價(jià)“腰斬”，直到這次拍賣最后五分鐘，中植集團(tuán)才現(xiàn)身將其收入囊中，成交價(jià)16.45億元。
這些商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾十甚至上百億的拍賣價(jià)固然令人咋舌，但吃瓜群眾最喜聞樂見的還是“便宜”的豪宅。資本運(yùn)作太過復(fù)雜，也不夠性感，大佬們的豪宅多少還帶點(diǎn)煙火氣。
2020年8月，賈躍亭和前妻甘薇的三套房產(chǎn)被擺上法拍貨架，其中兩套住宅溢價(jià)成交，寫字樓則無人問津。其中一套位于北京朝陽公園附近的泛海國(guó)際，是北京有名的豪宅，拍賣引來78636次圍觀，16人報(bào)名，最終以2420萬元價(jià)格成交，低于市價(jià)僅30萬。
賈躍亭還算趕上了“好時(shí)候”，后來者便少有這種原價(jià)賣房的好運(yùn)氣了。
鯨吞萬科失敗后，姚振華這兩年日子不大好過，危機(jī)中的寶能也不得不賣樓償債。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2022年一年，寶能集團(tuán)旗下被強(qiáng)制拍賣的豪宅超500套，所得款項(xiàng)全部用于償債。
12月底，寶能系公司因一起民事案件被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一口氣在法拍平臺(tái)上放出8套杭州臨湖別墅，起拍價(jià)從1613萬到2218萬不等，兩萬多人圍觀，無一人愿意出價(jià)。
入主萬科失敗，房企“一哥”沒當(dāng)成，就連法拍，也有人要搶姚振華的風(fēng)頭。
2022年末，“萬柳書院少爺”在抖音出圈，轉(zhuǎn)年5月，中國(guó)信達(dá)將近47億不良債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，抵押物包括75套萬柳書院房產(chǎn)。頂級(jí)豪宅打包出售，背后是開發(fā)商中赫集團(tuán)資金情況的捉襟見肘，姚振華與中赫掌門人周金輝，在法拍江湖不期而遇。
擺上貨架的豪宅越來越多，富豪快不夠分了，加上法拍房在產(chǎn)權(quán)上可能存在諸多問題，這兩年，只有絕對(duì)稀缺的房源才能拍出好價(jià)錢。
去年3月，上海中糧海景壹號(hào)一套近600平方米的復(fù)式被法拍，經(jīng)過121輪叫價(jià)，在59183人圍觀下，一名叫“王琴英”的拍客以超30萬/平的單價(jià)，1.779億元總價(jià)將其拿下。
這套房源競(jìng)拍火熱，源于其優(yōu)質(zhì)地段和房源稀缺。中糧海景壹號(hào)正對(duì)黃浦江，緊鄰湯臣一品，上海繁華盡收眼底，若不是公司暴雷，還被青島警方懸賞千萬，百?gòu)?qiáng)房企三盛宏業(yè)實(shí)控人陳建銘想必不會(huì)放棄這套絕版豪宅。
03
擺上法拍貨架的豪宅窗明幾凈，裝修豪華，從落地窗外的湖光山色，依稀還能看到前主人當(dāng)年的輝煌。這種拍賣形式不僅見證了一個(gè)個(gè)財(cái)富神話的破滅，普通人難以企及的豪宅轉(zhuǎn)眼成過眼云煙，也極大滿足了吃瓜群眾的窺私欲。
而這只是地產(chǎn)大佬墜落的冰山一角。
今年以來，多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)以及上市公司萬達(dá)電影股權(quán)，通過公開交易的方式易主，買家既有險(xiǎn)資、資管，也有民企。今年3月，許家印在香港的數(shù)棟豪宅被掛牌出售，引來數(shù)十位買家咨詢。
即便豪宅市場(chǎng)有所降溫，但稀缺標(biāo)的永遠(yuǎn)不缺買家，它們是大佬們預(yù)防危機(jī)的急救血包，鮮有被捂到法拍的時(shí)候。
但今年以來，形勢(shì)又有變化。隨著地產(chǎn)行情在二季度開始急轉(zhuǎn)直下，幾十上百億的大宗項(xiàng)目越來越常見，流拍也成為常態(tài)。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至今年7月，已有43項(xiàng)大宗資產(chǎn)流拍，起拍價(jià)累計(jì)達(dá)到482億元。
市場(chǎng)低迷之際，買家對(duì)接手大宗項(xiàng)目顧慮重重。世茂被摩天樓拖垮，融創(chuàng)為文旅所累，萬達(dá)廣場(chǎng)終成王健林的累贅。地產(chǎn)大佬們已無力支撐，尚有實(shí)力接盤的潛在買家也要掂量掂量，自己是否有帶著包袱穿越周期的實(shí)力。
賣家急于脫手，買家待價(jià)而沽，國(guó)資成為了稀缺的“白衣騎士”。
今年6月，武漢奧山漢口澎湃城項(xiàng)目被武漢臨空港網(wǎng)谷地產(chǎn)接手，后者背后是武漢市東西湖區(qū)國(guó)資委；廣州松日總部大廈三次掛牌后終于成交，接盤方是拍賣前6天注冊(cè)的廣州開發(fā)區(qū)攬新投資有限公司，背后是國(guó)資背景的廣州高新區(qū)投資集團(tuán)。
剛剛被擺上貨架的恒大蘇州地塊，4503次圍觀，87人設(shè)置提醒，但僅有1人報(bào)名出價(jià)，最終以18.5億的起拍價(jià)成交，接盤方是蘇州渝興置業(yè)有限公司。股權(quán)穿透后，蘇州渝興去年9月才成立，控股方為重慶國(guó)際信托股份有限公司，股東包括中國(guó)人壽、重慶國(guó)投等。
國(guó)資頻頻出手，頗有“兜底”意味，其中，險(xiǎn)資的躍躍欲試，或許是看到了市場(chǎng)底部信號(hào)。但不可忽視的是，險(xiǎn)資向來是“時(shí)間的朋友”，它們下投資決定時(shí)，看到的往往是五年甚至十年后的機(jī)會(huì)。
瞬息萬變的商業(yè)世界里，對(duì)于其他買家來說，這樣的機(jī)會(huì)太過昂貴奢侈，以至于這些曾承載地產(chǎn)大佬們夢(mèng)想的法拍資產(chǎn)，如今無人喝彩。