前些天，《北大承澤參考》第3期發(fā)表了馮叔的題為「中國房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，轉(zhuǎn)變認(rèn)知是關(guān)鍵」的文章，今天把這篇文章分享給大家。
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以下為文章全文。
文 | 馮侖
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住宅地產(chǎn)從「三高」轉(zhuǎn)向「三減」
背后有規(guī)律的力量
房地產(chǎn)的交易和投資數(shù)據(jù)在今年一季度略微反彈之后，二季度明顯下跌。首先要澄清一點，通常學(xué)者做研究及媒體述及「房地產(chǎn)」，多在討論「住宅」，這與房地產(chǎn)行業(yè)所指的「房地產(chǎn)」不同。對房地產(chǎn)行業(yè)，住宅只是其中一部分，房地產(chǎn)還有其他品類，所以準(zhǔn)確地說，地產(chǎn)數(shù)據(jù)下降主要是指二季度住宅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)下滑。
但住宅地產(chǎn)目前的數(shù)據(jù)也基本正常，早在2018年前后，像萬科等地產(chǎn)企業(yè)就曾判斷：住宅地產(chǎn)這種高增長、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報的發(fā)展模式已經(jīng)趨于頂峰，需要慢下來、停下來。
基于國際經(jīng)驗：一國房地產(chǎn)的發(fā)展大多從住宅開始，當(dāng)人均GDP達到1萬美元左右時，城鎮(zhèn)化率通常超過60%，人口也趨于零增長，城市基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)空間結(jié)構(gòu)格局基本確定，經(jīng)濟增速亦放緩，這些都是互相伴隨的現(xiàn)象。住宅的增長也就由此轉(zhuǎn)慢，甚至趨停。對應(yīng)的數(shù)據(jù)還有人均住宅面積，我國城鎮(zhèn)人均住宅面積已經(jīng)超過40平米，這也符合國際經(jīng)驗。當(dāng)以上指標(biāo)或現(xiàn)象一并出現(xiàn)時，住宅的快速發(fā)展會逐步轉(zhuǎn)入「減速、減價、減量」階段。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部把人均GDP一萬美元之前像我國房地產(chǎn)的高速增長，稱之為「房地產(chǎn)的開發(fā)時代」或者是「住宅地產(chǎn)的開發(fā)時代」。開發(fā)時代的競爭重點是「規(guī)模、成本、速度」。2018年開始，我國房地產(chǎn)開始「減速、減價、減量」，也就進入所謂「后開發(fā)時代」，意味著整個房地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品開始從住宅轉(zhuǎn)向非住宅，所以當(dāng)前供求關(guān)系實際上反映了市場需求轉(zhuǎn)變，之前供給側(cè)積壓的住宅已經(jīng)超量。
具體到數(shù)據(jù)上：我國最高峰時的一手房和二手房成交量每年達到20萬億，去年是12萬億，今年上半年是7萬億，全年大概達12-14萬億。因此，我們對住宅地產(chǎn)行業(yè)的理性判斷是：未來5-8年，住宅地產(chǎn)市場樂觀估計在每年12萬億左右，悲觀估計為8萬億左右，體量約為2018年最高峰的一半。
住宅地產(chǎn)「減」的核心在于行業(yè)中高杠桿、發(fā)展快的部分。按照國際比較經(jīng)驗，90%的高杠桿住宅公司都將難以繼續(xù)存在。
我國現(xiàn)在有7萬多家住宅地產(chǎn)公司，未來這一領(lǐng)域預(yù)計只能剩下6-7千家，并且集中在經(jīng)濟、人口、就業(yè)保持增長的地方，不會平均分布。這些地區(qū)會成為未來住宅地產(chǎn)緩慢增長的核心區(qū)，經(jīng)濟、人口、就業(yè)難以保持增長的地區(qū)，房價會非常便宜。比如美國的東西兩岸房價很貴，中西部、中南部房價很便宜。
所以綜合來看，二季度住宅的數(shù)據(jù)基本反映了市場供需，無須特別憂慮。
2
地產(chǎn)行業(yè)市場化不足
要既能辦喜事，也要能辦「喪事」
事實上，在2017、2018年，按照純粹的市場機制，住宅交易的供需量總量就應(yīng)該下降，房子也應(yīng)該隨之降價，但當(dāng)時的政策對需求的管制疊加后來的疫情防控，掩蓋了供需之間的扭曲，市場呈現(xiàn)的還是房價繼續(xù)上漲的強烈信號，許多企業(yè)也因此依然加大杠桿去投入。今年暴雷的很多企業(yè)，包括龍頭企業(yè)，本質(zhì)上是簡單地把政策信號當(dāng)成了市場信號，把政策還在壓制需求當(dāng)成了市場依然存在巨大的需求，最終造成對趨勢的嚴(yán)重誤判。
2022年底2023年初，隨著疫情防控政策放開，市場才發(fā)現(xiàn)真實需求已經(jīng)遠遠不足，尤其是二三四線城市，供給側(cè)的樓盤項目很多，銷售不暢，一下子在短期給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金周轉(zhuǎn)壓力。
我們通常說房地產(chǎn)市場還有巨大的剛需，但很少對剛需細分。剛需應(yīng)該再分兩類：一類是有錢的剛需，可稱為剛購。經(jīng)過三年疫情，這一類群體在減少；另一類是支付能力不足的剛需，其最佳路徑是轉(zhuǎn)入住宅租賃市場。
經(jīng)過三年疫情疊加經(jīng)濟下行，就業(yè)總體不振，住宅市場剛購級的剛需明顯萎縮，購房者斷供的現(xiàn)象時有發(fā)生，疊加三條紅線等產(chǎn)業(yè)政策加碼，導(dǎo)致大公司暴雷現(xiàn)象增多。
基于國際經(jīng)驗，即便是全球500強企業(yè)，暴雷也很正常，不必過于擔(dān)心，我們應(yīng)該堅持走市場經(jīng)濟之路，核心是建立一條市場化的消化機制，我稱之為「辦喪事機制」。我們不能只習(xí)慣于「辦喜事」，歡迎一家家公司掛牌上市，也要準(zhǔn)備好「辦喪事」，市場總有企業(yè)經(jīng)營不善，不得不退出市場，有生有死才是健康的市場。
因此，住宅地產(chǎn)行業(yè)如今在保交樓的基礎(chǔ)上，要多用市場化的手段來應(yīng)對房企暴雷問題，比如讓企業(yè)的資產(chǎn)市場化打折處置，公司也可以合法合規(guī)地破產(chǎn)清算，不良資產(chǎn)在金融市場開放買賣交易等。
3
「因城施策」難以治本
面對住宅地產(chǎn)的困境，現(xiàn)在有個提法是因城施策。我不主張采用「因城施策」手段來重新刺激住宅市場。因為住宅已經(jīng)進入到減量減速階段，就如同年輕人過了青春期就不會再長個兒，身高會封頂，變成「橫著長」。
因此，我們必須明晰一個判斷：不要再對住宅地產(chǎn)保有規(guī)模增長的幻想，房地產(chǎn)市場未來的增長是「橫著長」，更大的空間屬于物流倉儲等其他地產(chǎn)品類。
基于這個判斷，地方政府對老百姓的需求和地產(chǎn)企業(yè)都不要再過分管制，要讓市場成為真正的市場，關(guān)鍵是恢復(fù)市場信號的準(zhǔn)確性，老百姓想買就買，公司想開發(fā)就開發(fā)，誰有問題就暴雷，按照市場過程破產(chǎn)，政府采取現(xiàn)房銷售或相關(guān)等措施避免老百姓買到爛尾樓即可。只有「城投」的問題才需要政府介入，因為那是政府投資的，城投公司很多也不是以盈利性為標(biāo)準(zhǔn)，涉及公共服務(wù)，流動性也不高，這一部分才真正需要政府來管。
與此相應(yīng)，政府稅收應(yīng)該著眼于新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，比如物流倉儲和醫(yī)療健康，后開發(fā)時代的房地產(chǎn)主要是以租金為核心，以資產(chǎn)管理和運營為核心，這些資產(chǎn)價值越來越高時，政府可以征收房產(chǎn)稅。政府要盡早擺脫對土地財政的依賴，改變稅收結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)，增加房地產(chǎn)以外的稅源。
總之，核心是讓市場發(fā)揮資源配置的決定性作用，激活企業(yè)家精神。
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地產(chǎn)企業(yè)要更新認(rèn)知
從房地產(chǎn)企業(yè)來看，要看到未來轉(zhuǎn)型的方向。
對原來的住宅地產(chǎn)企業(yè)，一種轉(zhuǎn)向垂直領(lǐng)域，做細分市場的產(chǎn)品，比如藍領(lǐng)公寓、女性公寓、老年公寓；一種是橫向細分，比如扎根某一個城市。還有一種跨界創(chuàng)新，比如在日本做住宅最好的企業(yè)不是傳統(tǒng)開發(fā)商，而是豐田房屋、松下房屋，未來房屋會更加智能化，中國未來也可能產(chǎn)生華為房屋、小米房屋等。
對住宅以外的地產(chǎn)企業(yè)，像物流倉儲中的冷鏈、數(shù)據(jù)中心、智能倉庫等，這些企業(yè)現(xiàn)在都活得很好；大健康領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)，以及運營園區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)等也都活得很好；房地產(chǎn)科技公司、服務(wù)公司等，比如Airbnb，以及專門做寫字樓的SaaS平臺幫助管理大樓物業(yè)、收費、機電、出租等；房地產(chǎn)的交易平臺，比如像貝殼、鏈家等交易平臺，以及專門做租賃的出租平臺等；此外還有房地產(chǎn)金融等，都有很大的空間。這都是后開發(fā)時代的房地產(chǎn)，大有可為。
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消費者信心與就業(yè)基本面高度相關(guān)
要想恢復(fù)消費端對房地產(chǎn)的信心，不是通過房價穩(wěn)定就能全部解決的，核心還是依靠就業(yè)和經(jīng)濟增長。
如果老百姓能充分就業(yè)，公司發(fā)展得好，員工能得到加薪，老百姓很快就想買房改善，人們對美好居住的需求還遠遠沒有得到滿足。只要經(jīng)濟的基本面進入到一個穩(wěn)定增長階段，住宅的需求還是恢復(fù)，甚至不排除再有所上漲。
當(dāng)前對于住宅需求的信心不足，主要源于人們對整體經(jīng)濟環(huán)境、個人未來職業(yè)發(fā)展、家庭收入的預(yù)期等存在不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險和房價下行的風(fēng)險只是一個疊加因素。
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未來：住宅地產(chǎn)減量提質(zhì)，新業(yè)態(tài)大有可為
未來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展仍將集中于兩大方向：一是住宅。在這個方向上，未來是減量以后轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，細分化與工業(yè)化是未來的兩大特征；二是非住宅地產(chǎn)，包括很多的細分品類，比如物流倉儲、醫(yī)療健康等，很多領(lǐng)域大有可為。
具體而言，住宅地產(chǎn)會在下行的過程中逐步找到一個新的均衡，比如整體的產(chǎn)值保持在8-10萬億。房地產(chǎn)企業(yè)的重點不再是規(guī)模和份額，而是琢磨如何抓住細分化和工業(yè)化（智能化）的趨勢。在細分化方面，老年公寓、單身公寓、女性公寓、出租公寓、藍領(lǐng)公寓都值得發(fā)掘。在工業(yè)化（智能化）方面，未來造房子可能會像造汽車一樣，一些裝配式住宅等有可能迎來大規(guī)模工業(yè)化，質(zhì)量更高，更環(huán)保，更便捷。
對于非住宅地產(chǎn)市場，隨著城市化的深入，會持續(xù)增長。
我把非住宅的房地產(chǎn)又通常分為七大類：辦公地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、酒店度假、政府物業(yè)。這七類地產(chǎn)未來10-20年可以一直發(fā)展，當(dāng)人均GDP達到6-8萬美元的水平可能才會相對飽滿，達到一個高水平的均衡狀態(tài)。
基于現(xiàn)在的觀察，這七大領(lǐng)域中，如下幾個領(lǐng)域可能發(fā)展得相對更快：
1、物流倉儲。第一是冷鏈。當(dāng)前，城市周邊的冷庫發(fā)展得特別快。因為消費要升級，民眾吃生鮮更美好。不管是肉還是海鮮，都離不開冷鏈；第二是數(shù)據(jù)中心。數(shù)字經(jīng)濟的價值已經(jīng)眾所周知，數(shù)據(jù)中心當(dāng)然是數(shù)字經(jīng)濟的剛需，發(fā)展速度很快快；第三是智能倉儲。比如京東興建了很多智能倉庫；第四是商業(yè)物業(yè)。比如北京國貿(mào)、SKP等的商業(yè)物業(yè)依舊都做得非常好。
2、醫(yī)療健康。過去大家都是生病才去醫(yī)院，意味著醫(yī)院只有一種產(chǎn)品與房地產(chǎn)相關(guān)。如今不同，健康涉及到大量的病前病后檢查和康復(fù)需求。比如：病前體檢和保健，病后康復(fù)、康養(yǎng)。同時，隨著老齡化深入，養(yǎng)老對應(yīng)的醫(yī)療需求也很大；此外，「輕醫(yī)療」也在快速增長，主要是醫(yī)美這一類消費醫(yī)療對空間需求非常大，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個城市在推進「醫(yī)療Mall」，把割雙眼皮、皮膚管理，甚至美容等各類保健全部集中在「醫(yī)療Mall」。
3、政府物業(yè)。政府平臺公司做了很多大型園區(qū)、大廈、寫字樓等，政府還通過興建劇院、會議中心等提升公共服務(wù)。同時，政府還有辦公大樓、監(jiān)獄等不同形式的物業(yè)，也是巨大的資產(chǎn)。未來，城市之間要拼吸引力，政府物業(yè)同樣面臨創(chuàng)新發(fā)展的需求。