房價“限跌令”的齒輪開始轉(zhuǎn)動了？最近一段時間，多地樓市新政密集發(fā)布，其中有一條很明顯的主線，就是各類房價限制政策被紛紛突破。比如，四川雅安明確提出，給予房企一定金額的獎勵，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)促銷。
更具風(fēng)向標(biāo)意義的是珠海，有房企傳出“五折賣房”的消息，雖然有夸張的成分，但珠海金灣區(qū)住建局一名工作人員明確回應(yīng)稱，涉事項(xiàng)目采取的降價推盤做法為合理的市場行為；在珠海，房地產(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向住建局申請調(diào)整一次新房備案價，調(diào)整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。
這類地方行動，再配上近日《中國房地產(chǎn)報》“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金”的建議，讓市場對“限價令”的調(diào)整，有了更多憧憬。
為何要松綁“限跌令”？
首先要指出一點(diǎn)，放眼全國，其實(shí)并不存在一道面向所有城市的房價“限跌令”。確切地說，它只是前幾年部分城市在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”背景下出臺的一項(xiàng)調(diào)控政策。
當(dāng)然，雖然直接出臺“限價令”文件的是少數(shù)城市，但防止房價下跌，或是過快下跌，的確與防止房價過快上漲一樣，是過去相當(dāng)長時間里幾乎所有地方默認(rèn)的穩(wěn)房價內(nèi)涵之一。
放在當(dāng)時的背景下，不能說沒有道理。且不論，房價下跌，關(guān)乎一系列上下游產(chǎn)業(yè)的波動，關(guān)乎地方財政的穩(wěn)定，也契合了多年以來大家對房價“只漲不跌”的信仰。換言之，房價過快上漲存在種種弊端，房價過快下跌的風(fēng)險同樣不容小覷。
但是，此一時彼一時。近一年多來，民營房企融資意愿和能力持續(xù)降低，出險房企不斷增多，全國樓市交易明顯降溫，二手房價格下滑范圍擴(kuò)大（限跌令主要針對新房），房地產(chǎn)行業(yè)的基本面生變——“房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化”，由過去“過熱”的賣方市場，轉(zhuǎn)向有“過冷”之虞的買方市場。
這種情況下，再嚴(yán)守“限跌令”，明顯與過去政策出臺之時的大背景存在出入。它直接影響到房企現(xiàn)金流的回籠效率，也即限制了房企自救的空間。
如果說，過去的“限跌令”是著眼于穩(wěn)房價，那么現(xiàn)在放松限跌令，也就是要通過救房企來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市。道理很簡單，市場“過冷”，樓市的流動性趨緩，如果不通過價格調(diào)整來挖掘流動性空間，“穩(wěn)房價”也就成了空中樓閣。最終，房企所遭遇的資金壓力，必然會傳導(dǎo)給上下游產(chǎn)業(yè)以及地方財政。
正因?yàn)槿绱?，拋開近段時間決策層所釋放的信號不談，當(dāng)前對“限跌令”松綁，成為很多地方的自主選擇。這也充分反映出，在新的房地產(chǎn)行情下，越來越多的地方都有放松房價管控的意愿和動力。對于持續(xù)承壓的房企來說，更是如此。
賦予地方、房企更大自主權(quán)
當(dāng)然，也有人會擔(dān)心，如果放開“限跌令”造成房價一直下滑，是否會帶來更大風(fēng)險？
不能說這種擔(dān)心是多余的。但是在目前其他樓市優(yōu)化政策收效有限的情況下，放松“限跌令”，已成為樓市調(diào)控優(yōu)化組合拳中，必然要邁出的一步。對此，社會的接受度也明顯提升。因?yàn)榻?jīng)歷了這一年多來的樓市變化，社會對房價走向的預(yù)期已發(fā)生明顯變化。
要厘清的一個認(rèn)知誤區(qū)是，為“限跌令”松綁，主要不是說要人為推動房價下跌，而是要順勢而為，將更多的自主權(quán)還給房企，讓市場機(jī)制和市場規(guī)律，在處理當(dāng)前房地產(chǎn)的問題上發(fā)揮更大的作用。
其實(shí)，預(yù)設(shè)放松“限跌令”就等于房價可能暴跌，這種假設(shè)的邏輯是存疑的。一者，若房價真的存在“一瀉千里”的可能，試圖靠“限跌令”來挽救，本身就是不切實(shí)際的；二者，中國房地產(chǎn)市場在房企端、區(qū)域端的情況，是非常復(fù)雜的。
當(dāng)房價回到房企自主定價，確切說是更多回歸到市場調(diào)節(jié)時，具體回落到什么程度，處于不同情形下的房企會有各自的理性考量，不同城市的購房者，不同基本面的市場，也會給出不一樣的反應(yīng)。
從目前看，即便是“限跌令”松動的地方，也仍是一種有限的松綁，不等于行政干預(yù)完全退場。更準(zhǔn)確地說，目前要告別的是過去“一刀切”的價格管控，適度增加房企及地方在解決樓市問題上的主動性和自主權(quán)。這一思路，其實(shí)在大的政策層面早有信號可循。
7月24日召開的中央政治局會議就明確，要“因城施策用好政策工具箱”。這里的“因城施策”，其實(shí)就是要鼓勵各地根據(jù)實(shí)際情況，來進(jìn)行行之有效的樓市調(diào)控政策優(yōu)化。畢竟，不同地方在資源、人口、產(chǎn)業(yè)、市場等方面有較大差異，樓市的面貌也會有很大不同。在政策調(diào)整上，就應(yīng)該充分尊重各地的實(shí)際情況。
政策落實(shí)要注重時效
有必要提醒的是，“因城施策用好政策工具箱”，也不應(yīng)該狹隘地理解為放松“限跌令”。
比如，近期多個地方都提出要下調(diào)公積金首付比例，還有的城市優(yōu)化了限購政策，也有城市已傳遞了明確信號，具體政策還待公布。這些現(xiàn)象，整體上有一個共同點(diǎn)，就是地方有了更大的樓市調(diào)控自主權(quán)，“因城施策”更為實(shí)至名歸。
而多個地方更進(jìn)一步，率先嘗試放松“限跌令”，正是這種自主權(quán)得以保證的體現(xiàn)之一。“放下去”的目的，是想讓“活起來”。
當(dāng)然，最近各個層面的政策、信號都很多。除了要呼吁在政策層面給予“因城施策”“因企施策”更多的空間，更要注重政策實(shí)施的時效。
近日，住建部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中一個重要要求，就是要推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。顯然，重點(diǎn)在于落實(shí)，而且要快。重慶最近就提出，有利于房地產(chǎn)市場的政策舉措要“能出盡出、應(yīng)出早出”。
所以，當(dāng)務(wù)之急，已不是“限跌令”要不要松綁的問題，而是如何盡快松綁，如何最大程度給房企一些騰挪空間。