8月19日，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》。其中提出，居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等）；住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次西安政策有利于盤活存量房源，加大保租房供給。同時(shí)，有利于激活增量，讓限購(gòu)群體適度放寬，鼓勵(lì)改善家庭積極入市。本次政策出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心將起到重要作用，對(duì)改善預(yù)期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。
住房納入保租房可新增一套購(gòu)房資格
8月19日，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》。指南在房源條件、認(rèn)定流程、租賃管理等十四大方面，對(duì)西安市如何在存量住房轉(zhuǎn)變成保障性租賃住房的具體操作做出了具體規(guī)定。
其中提出，居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等）；住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。
另外，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個(gè)月的租金，押金不得超過1個(gè)月租金。居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營(yíng)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)的，應(yīng)按照西安市住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。
保障性租賃住房租金按照“租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)、租戶可負(fù)擔(dān)”的原則，接受政府指導(dǎo)。租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的90%執(zhí)行。
西安市住建局表示，申請(qǐng)入庫(kù)的居民存量住房應(yīng)符合保障性租賃住房小戶型、低租金的要求。房源入庫(kù)后，通過西安市保障性租賃住房網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一發(fā)布房源信息，其中90平方米以上的住房應(yīng)按間展示房源信息并對(duì)外出租。
根據(jù)居民與運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)協(xié)商結(jié)果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請(qǐng)條件的承租人，運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)為居民提供第三方委托運(yùn)營(yíng)服務(wù)。居民也可選擇將所屬住房出租給運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)。
西安市住建局指出，居民存量住房納入保障性租賃住房管理取得 “認(rèn)定書”并正式簽訂租賃合同后，居民家庭在西市限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買1套住房資格。新增購(gòu)房資格使用時(shí)，購(gòu)房家庭成員信息因離異等原因?qū)е屡c“認(rèn)定書”中不一致的，需原家庭成員進(jìn)行明確新增一套購(gòu)房資格的使用，并在購(gòu)房資格審查時(shí)予以確認(rèn)。
值得注意的是，居民家庭1次或多次，將1套或多套自有住房用于保障性租賃住房的，該居民家庭均只能新增購(gòu)買1套住房資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認(rèn)定為無房家庭。
以租換購(gòu)、盤活存量激活增量
中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，此次西安政策出臺(tái)的背景是，西安為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加全市保障性租賃住房房源供給。
支家駿進(jìn)一步表示，西安政策有利于盤活存量房源，加大保租房供給。2021年以來，西安作為保租房試點(diǎn)城市，取得了卓有成效的成績(jī)，受到國(guó)務(wù)院表彰通報(bào)。此次除《指南》外，西安市住建局還發(fā)布了《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》，結(jié)合先前6月發(fā)布的《西安市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定指導(dǎo)意見（試行）》以及《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》、《西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，標(biāo)志著西安的保租房政策體系日益完善。
支家駿說，據(jù)2019年西安市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，西安市住宅房屋總量已超過400萬套。其中商品住宅291萬套，占比73%，其他性質(zhì)占比27%，包括87萬套房改、集資房，約14萬套購(gòu)置型保障房，11萬套保租房和2萬套直管公房。而2019-2021年，西安三年間分別成交商品住宅16.8萬、14.7萬、12.1萬套。西安僅2021年新增常駐人口就高達(dá)21萬。因此，西安必須在建設(shè)保租房的同時(shí)，籌集各類房源以補(bǔ)充缺口。根據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，西安未來必須籌集三十萬套保租房，而存量住房成為一個(gè)籌集房源的最便捷窗口。而從西安存量房建設(shè)年代來看，1990年以前房屋占比6.5%，1990-2000年間占比13.8%，2001-2010年間占比28.4%，其余51.3%建設(shè)于2010年后。此類住房雖然地段較好，但設(shè)施老舊，難以管理，因此租金價(jià)格較低。而《指南》中提出，居民可委托給政府指定的四家機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收取租金，也提高了居民參與的積極性。
另外，支家駿還認(rèn)為，西安此次政策有利于激活增量，讓限購(gòu)群體適度放寬。今年以來，各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷，尤其長(zhǎng)沙、成都等地分別出臺(tái)多孩家庭可多增購(gòu)一套住房、租賃破限購(gòu)等政策。西安也逐步跟進(jìn)，首先在5月底出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》中，采用了“二孩及以上家庭購(gòu)買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買首套商品住房的，按照剛需家庭對(duì)待”這一條。近2個(gè)月來，該政策收效明顯。其中限購(gòu)區(qū)意向登記平臺(tái)上，剛需家庭比例上漲兩成。而此次“以租換夠”也是對(duì)標(biāo)長(zhǎng)沙、成都的具體跟進(jìn)。以圖激活部分購(gòu)房者需求，鼓勵(lì)改善家庭積極入市。本次政策出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心將起到重要作用，對(duì)改善預(yù)期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。