限價房與普通商品房在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，卻被隔離帶分割，導致限價房業(yè)主無法使用小區(qū)公共設施設備。于是，限價房業(yè)主將開發(fā)商、物業(yè)公司訴至法院，要求二被告移除隔離帶，并要求開發(fā)商支付自交房之日起至移除隔離物之日期間的損失。近日，北京房山法院審結了該起商品房預售合同糾紛，判決開發(fā)商賠償業(yè)主3萬元。
限價房業(yè)主收房時發(fā)現(xiàn)隔離帶
35歲的李先生于5年前與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，約定購買房山區(qū)某處限價商品房，并支付購房款。2017年，業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)搭建了圍擋、鐵柵欄、鐵藝門、綠植等多項設施，將小區(qū)限價房與普通商品房隔離成兩個區(qū)域。
李先生起訴至法院認為，開發(fā)商設置圍擋行為導致限價房的業(yè)主在事實上享受不到小區(qū)公用設施設備、公共綠地等服務和權益；而且，私自設立鐵柵欄也堵塞了消防通道，致使小區(qū)次入口不符合住宅區(qū)的消防安全要求，留有嚴重的安全隱患。同時，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的服務單位，應保障業(yè)主擁有舒適的環(huán)境，但物業(yè)公司在履行職責過程中，未盡到相關的管理、養(yǎng)護義務，對開發(fā)商違法建設的行為，未進行阻止、規(guī)勸，這種消極不作為的行為對開發(fā)商圍擋也存在過失。
因此，李先生要求開發(fā)商、物業(yè)公司將用于隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植移除，并要求開發(fā)商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3萬元標準）損失。
住建委認定隔離帶違法并責令改正
被告開發(fā)商則辯稱，不同意李先生的訴訟請求。首先，相關圍墻是商品房業(yè)主建設的，不是開發(fā)商建設的，因此李先生要求開發(fā)商拆除，主體不適格。其次，李先生要求賠償損失，沒有法律和事實依據(jù)。
被告物業(yè)公司認為，不同意李先生的訴求。物業(yè)公司入駐小區(qū)時用于隔離的綠植就已經(jīng)存在，沒有移除的權利。
法院經(jīng)審理查明，小區(qū)限價房和普通商品房被鐵欄桿、鐵藝門、綠植等分割為兩個區(qū)域。住建委接到小區(qū)業(yè)主舉報后，認定商品房、保障性住房之間使用鐵欄桿及綠植分割的行為違反了相關規(guī)定；并向開發(fā)商發(fā)出《責令改正通知書》，責令實施統(tǒng)一物業(yè)管理，立即整改。開發(fā)商接到通知后未進行整改。
法院判決開發(fā)商賠償業(yè)主3萬元
法院認為，業(yè)主和開發(fā)商應當按照商品房預售合同的約定履行各自的義務。涉案小區(qū)隔離設施未經(jīng)規(guī)劃審批，相應行政主管部門已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題并正在行政處置過程中，在行政主管部門就上述事項作出生效行政行為之前，該事項不宜由法院通過民事訴訟予以處理。因此，李先生要求拆除鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植的請求，應予駁回。
現(xiàn)涉案小區(qū)內(nèi)的隔離設施在事實上妨礙了限價房業(yè)主對小區(qū)內(nèi)較好公共設施設備使用的權利，開發(fā)商作為房屋出賣人對此存在過錯，應當承擔賠償責任。故對于李先生要求開發(fā)商賠償相應損失的請求，法院予以支持；具體數(shù)額，法院綜合考慮合同履行、實際損失等情況綜合酌定。物業(yè)公司合理的抗辯意見，法院予以采納。
最終，法院判決開發(fā)商賠償李先生3萬元損失。
法官釋法：限價房業(yè)主也有權使用小區(qū)共有部分
民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。因此，在同一物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)每位業(yè)主均有權使用小區(qū)共用的配套設施設備。
限價商品房是政府為解決中低收入家庭住房困難而推行的政策性房屋，開發(fā)商在競拍土地時應該知曉土地規(guī)劃，不能以購買價格低于普通商品房、便于管理等理由擅自處理和改變公共區(qū)域，對業(yè)主區(qū)別對待，損害業(yè)主對小區(qū)享有的公共利益。本案中，開發(fā)商不僅違反了合同約定，也阻礙了業(yè)主對小區(qū)共有部位的占有、使用，導致業(yè)主生活質(zhì)量降低，共有權益受損。
法官提示，一般物業(yè)管理區(qū)域范圍在建設時已經(jīng)核定并公示，開發(fā)商也應在房屋買賣合同中予以明示。確因?qū)嶋H需要而調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應由房屋行政管理部門會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，征求業(yè)主意見后確定實際物業(yè)管理區(qū)域，并在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。同時，由業(yè)主共同決定的重大事項、表決程序應符合民法典第二百七十八條規(guī)定。