取消商品房公攤面積，是個(gè)老生常談的話題。今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋建議“取消公攤”再度引發(fā)極大關(guān)注。
“公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。”洪洋表示。
然而這個(gè)戳到購(gòu)房者痛點(diǎn)的熱門話題，雖然年年被提及，為何仍不見落地？取消公攤是否真的有可能實(shí)現(xiàn)？
“取消公攤”11年前已被提出
根據(jù)人民日?qǐng)?bào)客戶端寧夏頻道消息，3月6日，全國(guó)政協(xié)委員洪洋強(qiáng)烈建議國(guó)家取消商品房公攤面積。在履職過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)，商品房公攤哪些面積、多大面積，都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而購(gòu)房者毫無(wú)申辯權(quán)力?！霸谏唐贩夸N售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！?/p>
洪洋認(rèn)為，從來(lái)沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來(lái)沒有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。
與此同時(shí)，業(yè)主并未享受到公攤面積的合法收益。開發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費(fèi)用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會(huì)所、超市等）卻被開發(fā)商據(jù)為己有。
洪洋還認(rèn)為，住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理，物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用，為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積？公攤面積并不供暖，采暖費(fèi)卻大多按照建筑面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費(fèi)極不合理。
實(shí)際上，這已經(jīng)不是第一次在全國(guó)兩會(huì)期間有代表或委員提出取消商品房公攤面積了，近年來(lái)，這個(gè)話題幾乎年年被提及。
2021年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹就提交了一份針對(duì)“取消公攤面積”的提案。他認(rèn)為，由于公攤面積缺少必要的限制性標(biāo)準(zhǔn)，完全由房地產(chǎn)開發(fā)商自行測(cè)量和填報(bào)，很可能產(chǎn)生暗箱操作的情況，最終導(dǎo)致公攤面積額度不斷上漲。此外，周世虹連續(xù)4年提案建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售，2022年他繼續(xù)建議取消商品房預(yù)售制。
而根據(jù)新華社的報(bào)道，早在2011年兩會(huì)期間，就有全國(guó)人大代表建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國(guó)際接軌。
2018年時(shí)，有關(guān)住宅公攤面積的話題引發(fā)了全社會(huì)廣泛討論。央媒新華社當(dāng)時(shí)發(fā)文《公攤面積傷民 矛盾亟待求解》，支持取消公攤。2019年，住建部官網(wǎng)發(fā)布了一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
2021年5月，山東省住建廳要求開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)將房屋的建筑面積、套內(nèi)建面積、公攤面積及部位都在合同中明確標(biāo)注，但該規(guī)定只是規(guī)范市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)透明度之舉，尚未能做到真正取消公攤面積。
有可能造成名義房?jī)r(jià)上漲
“非常希望能取消公攤面積，因?yàn)閷?duì)于公攤多少，我們購(gòu)房者和開發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱?！眲倓傇谏虾ＹI房的購(gòu)房者王悅對(duì)記者表示。
王悅算了一筆賬：她去年看房期間，上海大多數(shù)普通樓盤的得房率都是75%左右，最低的一個(gè)樓盤得房率是68%。最終她購(gòu)買了得房率76%的某樓盤，面積為99平方米，地段屬于外環(huán)外，房?jī)r(jià)約5萬(wàn)元/平方米，所以她有119萬(wàn)元都花在了公攤面積上。
“我買的房子是精裝修，帶新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)，所以每平方米中包含很高的裝修費(fèi)用，但我相信公攤部位并不需要這樣的裝修，不明白為何公攤部分和套內(nèi)同價(jià)？”王悅表示。
房地產(chǎn)從業(yè)者李瑋則對(duì)記者表示，在公攤方面確實(shí)存在較嚴(yán)重的信息不對(duì)等?！耙话銇?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商有專業(yè)的設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，早在拿地前就進(jìn)行大量測(cè)算評(píng)估，如何設(shè)計(jì)，成本方案怎么做，利潤(rùn)率是多少，在拿地之初就會(huì)形成方案，肯定要在保證品質(zhì)的同時(shí)，追求利潤(rùn)的最大化。這些計(jì)算很復(fù)雜，普通購(gòu)房者弄不明白?！?/p>
但李瑋認(rèn)為，一旦取消公攤面積，會(huì)造成名義房?jī)r(jià)的上漲，“公共部位的成本仍會(huì)以另一種形式分?jǐn)偟劫?gòu)房者頭上，畢竟沒有人會(huì)做賠本的買賣”。也就是說(shuō)，有公攤是有公攤的價(jià)格，凈套內(nèi)面積則是凈面積的價(jià)格，這或許是取消公攤的呼聲遲遲無(wú)法真正落地的原因之一。
購(gòu)房者王悅則認(rèn)為，她寧愿接受套內(nèi)面積價(jià)格上漲，也不希望住房消費(fèi)存在算不清楚的“暗箱操作”部分。
“公攤源頭”香港已廢除公攤
喊了十多年的取消公攤面積，到底是否可行？
中國(guó)香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港。
實(shí)際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經(jīng)過(guò)了多年的各方爭(zhēng)論。
2006年前后，香港實(shí)行公攤模式已經(jīng)有約50年了，政府部門發(fā)現(xiàn)得房率不斷下跌，上世紀(jì)70年代時(shí)，樓盤普遍有90%以上的得房率，到了2006年，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)一樓盤得房率竟然只剩下40%，引發(fā)社會(huì)嘩然，繼而有了取消公攤的呼聲。
當(dāng)時(shí)香港開發(fā)商對(duì)“取消公攤”同樣提出了質(zhì)疑，稱按照“實(shí)用面積”賣房，每平米單價(jià)會(huì)上漲，而且會(huì)導(dǎo)致存量房（按建筑面積算）和新房計(jì)價(jià)（按實(shí)用面積算）方式的混亂。
但最終，從2013年起，香港開始徹底取消公攤面積，新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監(jiān)禁。針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。
“我認(rèn)為現(xiàn)在是中國(guó)內(nèi)地取消公攤面積的好時(shí)機(jī)?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
柏文喜認(rèn)為，商品房在出售時(shí)是否計(jì)入公攤面積，實(shí)際上只是個(gè)計(jì)算方式問(wèn)題，不存在技術(shù)上的障礙。取消公攤會(huì)推高名義房?jī)r(jià)，過(guò)去，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，承擔(dān)房?jī)r(jià)調(diào)控的地方政府部門以及開發(fā)商可能會(huì)成為取消公攤面積的阻力，但目前房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)甚至呈一定下行趨勢(shì)，取消公攤面積是有可能的。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公攤面積是購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題，建議以部分城市率先做試點(diǎn)，不建議大刀闊斧式的改革，還要防范一邊取消公攤、一邊又滋生新費(fèi)用的現(xiàn)象。