作者丨孔海麗
“實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)之后，深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交瞬間跌入冰點(diǎn)、廣州樓市溫度驟降”……二手房指導(dǎo)價(jià)的效力已經(jīng)在深圳、廣州和上海得到驗(yàn)證，北京對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)的試點(diǎn)也于近期有了新動(dòng)作。
9月29日，多渠道消息證實(shí)，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于近期發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為。海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)，供中介機(jī)構(gòu)參考。
繼接連落地嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴(yán)查樓市違規(guī)行為、嚴(yán)禁“貨不對(duì)板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策以來，北京對(duì)樓市的調(diào)控還在加碼，熱點(diǎn)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)在海淀區(qū)的試點(diǎn)，打開了存量房?jī)r(jià)格調(diào)控的序曲。
值得注意的是，與深圳相對(duì)嚴(yán)厲的二手房指導(dǎo)價(jià)政策不同，海淀區(qū)試點(diǎn)并未要求銀行將指導(dǎo)價(jià)作為放貸依據(jù)，其對(duì)房地產(chǎn)中介的約束力度到底如何，能否真正觸達(dá)買賣雙方，尚待解答。
但多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，不應(yīng)該忽視中介在二手房買賣中的重要作用，中介對(duì)供需雙方的心理預(yù)期有著比較大的隱性影響，海淀二手房指導(dǎo)價(jià)試點(diǎn)直接面向中介人員，預(yù)計(jì)對(duì)“穩(wěn)預(yù)期”還是有一定的作用。
調(diào)控再加碼，北京熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房直降300萬
今年年初的北京樓市上演了“學(xué)區(qū)房驚魂”一幕，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前在市場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn)，“一夜?jié)q價(jià)20萬、30萬”的現(xiàn)象出現(xiàn)在海淀區(qū)熱門學(xué)區(qū)房，頗具代表性的蜂鳥家園小區(qū)，單價(jià)從2019年年中的14萬元左右，經(jīng)過兩次跳漲至18萬元以上，甚至不乏單價(jià)20萬元的報(bào)價(jià)，即便如此，仍然“一房難求”。
受“學(xué)區(qū)房熱”的衍生作用影響，北京出現(xiàn)了一波房?jī)r(jià)上漲的情況。為此，北京樓市調(diào)控多措并舉，“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，遏制離婚購房行為，持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、防止違規(guī)資金進(jìn)入樓市，實(shí)施多校劃片，弱化住房學(xué)區(qū)屬性等一系列調(diào)控措施先后實(shí)行。
經(jīng)此一役，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷，學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌、二手房成交持續(xù)下行。
上述海淀熱門學(xué)區(qū)房——蜂鳥家園，已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)單價(jià)14萬元的房源，如果按照總面積50平方米計(jì)算，單套總價(jià)較此前高位已經(jīng)縮水高達(dá)300萬元。
鏈家APP蜂鳥家園掛牌價(jià)
蜂鳥家園房源相關(guān)經(jīng)紀(jì)人表示，“還有談價(jià)余地，無論是單價(jià)還是整體市場(chǎng)，都已經(jīng)慢慢回歸到去年的行情了。”
另據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月至今，北京市二手房網(wǎng)簽量逐月下降，7月成交了17855套，8月成交了15942套，預(yù)計(jì)本月成交量將降至12000套左右。相比2020年9月17259套的網(wǎng)簽量，同比成交降幅達(dá)27.6%，為18個(gè)月以來的最低點(diǎn)。
在此背景下，海淀房協(xié)發(fā)布二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)，由行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，中介機(jī)構(gòu)共同參與，對(duì)非理性推高價(jià)格來爭(zhēng)奪房源的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為說“不”。
據(jù)媒體報(bào)道，首批針對(duì)海淀區(qū)29個(gè)熱門小區(qū)，包括蜂鳥家園、育新花園等小區(qū)，分小戶型（60平米以下）、中戶型（60-90平米）和大戶型（90平米以上）設(shè)定掛牌指導(dǎo)價(jià)，房源掛牌價(jià)不得超過指導(dǎo)參考價(jià)。
二手房指導(dǎo)價(jià)影響會(huì)多大？
專家：擴(kuò)大到全市是時(shí)間問題
不同于新房市場(chǎng)主體分明，二手房市場(chǎng)相對(duì)復(fù)雜，業(yè)主、買家、中介的交互頻繁，價(jià)格也相對(duì)不透明，這中間涉及諸多心理博弈。
《北京日?qǐng)?bào)》在關(guān)于海淀房協(xié)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的報(bào)道中引用北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，稱嚴(yán)格監(jiān)管下，仍有個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)取更多銷售房源，通過暗示、鼓動(dòng)或直接幫助業(yè)主抬高售價(jià)等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場(chǎng)，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性健康發(fā)展。
海淀房協(xié)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)之后，已有包括我愛我家(3.330, 0.05, 1.52%)在內(nèi)的多家中介機(jī)構(gòu)響應(yīng)協(xié)會(huì)號(hào)召，承諾規(guī)范經(jīng)營(yíng)，不利用抬高房屋售價(jià)來爭(zhēng)奪銷售房源、搶占市場(chǎng)份額，對(duì)偏離指導(dǎo)參考價(jià)、報(bào)價(jià)明顯過高的房源信息，在相關(guān)信息的真實(shí)性、合理性核實(shí)清楚前，將不對(duì)外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。
在實(shí)際操作過程中，面向中介的二手房指導(dǎo)價(jià)，效用具體如何？
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，海淀二手房指導(dǎo)價(jià)由監(jiān)管層給出意見，引導(dǎo)各中介機(jī)構(gòu)督促推進(jìn)業(yè)主按照指導(dǎo)價(jià)掛牌，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和實(shí)際成交價(jià)格都具備穩(wěn)定作用。
“這樣的操作辦法更為市場(chǎng)化，也更具備落地實(shí)施的可行性，因?yàn)槎址拷灰變r(jià)格更多取決于供需關(guān)系，政府在海淀熱點(diǎn)學(xué)區(qū)實(shí)行掛牌指導(dǎo)價(jià)，是對(duì)預(yù)期進(jìn)行調(diào)整?！?/span>郭毅表示，有效的市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)在“疏”不在“堵”， 如果在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，強(qiáng)制要求房主以指導(dǎo)價(jià)簽約，反而會(huì)導(dǎo)致業(yè)主暫時(shí)不賣了，人為造成市場(chǎng)供應(yīng)的減少。
根據(jù)以往上海和深圳的實(shí)際操作來看，二手房指導(dǎo)價(jià)的強(qiáng)制要求下，也催生了各種“灰色手段”，“香蕉、榴蓮代表不同房?jī)r(jià)”、“在補(bǔ)充協(xié)議中賣‘名畫’”，以期最終繞過“指導(dǎo)價(jià)”。
郭毅表示，二手房?jī)r(jià)格調(diào)控真正有效的措施還是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，讓買賣雙方的認(rèn)知回歸到相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，這其中，中介的引導(dǎo)作用不可忽視。
“其實(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人來說，成交量比賣高價(jià)更重要，指導(dǎo)價(jià)穩(wěn)定了，多賣幾套房，相比幫助某位業(yè)主談出個(gè)高價(jià)來，收入會(huì)更高?！彼f。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師也認(rèn)為，從中介的角度來說，作為目前二手房交易幾乎不可或缺的一部分，根據(jù)二手房參考價(jià)來制定掛牌價(jià)格，有利于減少通過價(jià)格虛高房源進(jìn)行惡意搶單、撬單等現(xiàn)象發(fā)生的同時(shí)，也將進(jìn)一步規(guī)范中介的經(jīng)營(yíng)行為，有利于中介行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)中介行業(yè)更趨于規(guī)范。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則指出，二手房參考價(jià)要對(duì)市場(chǎng)形成直接影響還需要相關(guān)配套性政策，例如房貸政策同步參考指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行核準(zhǔn)，對(duì)于明顯超過參考價(jià)的房源在線上不予以展示等多個(gè)方式，才能對(duì)市場(chǎng)形成有效影響。
“預(yù)計(jì)北京二手房參考價(jià)格未來擴(kuò)大到全市只是個(gè)時(shí)間問題，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入到存量房為主的一線城市，二手房的調(diào)控政策顯得尤為重要，配套二手房參考價(jià)格，未來還會(huì)有更多的相關(guān)政策落地，以保障二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展?！?/span>張波表示。