原標題：房東直售=去中介化？專家：只是多了一種選擇
?。ㄎ?解紅娟）“我在杭州個人自主掛牌房源留了個電話，結果引來了大半個中介市場和貸款公司?！?/p>
為了省下一筆中介費，8月24日，張澈決定在杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺掛牌房東直售房源。僅一天中，他就接到了15通電話，6通來自鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介，9通來自于各大行的貸款公司，但無一通電話來自意向買家。
對于這種程度的信息泄露，張澈并不意外，甚至早就做好了心理準備。因為平臺只對登記在冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人賬號起到制約作用：“相當于加了一個門檻，但形同虛設?！苯?jīng)紀人依然可以登錄身邊親友的賬號獲取房東信息。
李成沒有這個煩惱。在政府平臺掛牌房源之前，他就在多家中介公司上線過房源，而這些信息同步出現(xiàn)在個人自主掛牌房源的介紹里：6月3日，在杭州我愛我家掛牌房源；7月20日，在杭州大屋網(wǎng)掛牌房源。
“目前沒有接到過中介電話，是因為該掛的中介都掛過了，也就不會來無效打擾?！痹诶畛傻馁u房計劃中，中介是其不可或缺的一部分，因為他無法做到帶看、貸款、合同等購房閉環(huán)。
這和政府機構出臺“個人自主掛牌房源”的初衷一致，杭州房產(chǎn)市場綜合管理服務中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉表示：“我們此舉的主要目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道，房東可以把房源掛在我們平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交機會。此外，交易中如涉及到按揭貸款、產(chǎn)權調查等專業(yè)服務，目前是無法繞開中介的。”
杭州政府平臺嘗試房東直售房源
杭州上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”始于2016年年底，初衷是通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務升級等途徑，將其打造成一個集經(jīng)紀機構與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務平臺。
“個人自主掛牌”正是政策的一部分。據(jù)悉，產(chǎn)權人可以通過注冊賬戶、申請房屋核驗、獲取房源編碼，證實房源真實性的同時發(fā)布房源，以達到房東直售的目的。
那個時候，左暉的貝殼找房還未上線，鏈家仍采用線下直營模式在全國范圍內鋪店、賺取傭金；58同城等線上信息平臺型中介，則通過頁面露出和信息庫向中介收取端口費。
換句話說，杭州線上房源平臺在當時應該算是超前布局。但雖然有官方驗偽這一開掛屬性加持，房源增量和成交效果仍不如人意。數(shù)據(jù)顯示，2017年初至2021年8月18日，該平臺個人自主掛牌房源信息合計僅127條。
阮東是該平臺“第一個吃螃蟹的人”。2017年5月25日，他將宋都東郡國際花園一套建面約86.01平方米的房源掛在了政府平臺上，委托價格160萬。但由于網(wǎng)站房源總量少、買家少，最后依然只能通過中介代售。
“如果沒有流量，對于業(yè)主而言沒有任何意義?！笨铡ぐ籽芯吭簞?chuàng)始人楊現(xiàn)領表示，業(yè)主個人掛牌只是多了一個房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立。
今年8月19日，這個平臺在沉寂了快5年之后，因杭州住保房管局宣布“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”順利出圈，引發(fā)了杭州要“去中介化”的熱議。
受此消息影響，貝殼等相關企業(yè)的股票價格大跌。一時間，各中介企業(yè)紛紛調研杭州二手房市場、研究政策走向，力證房東直售平臺的出現(xiàn)并不會對企業(yè)發(fā)展造成影響。
“你可以把它理解為升級后2.0版本，雖然差別不大?！庇袠I(yè)內人士向觀察者網(wǎng)表示，這次政策主要調整兩個方面：一是業(yè)主自主上傳房源要實名，二是備案的經(jīng)紀人不能查看這些房源?！皩嵜频挠绊憥缀鯙榱悖驗橹捌脚_上發(fā)布的房源，也需要經(jīng)過房管局驗真?！?/p>
而有關經(jīng)紀人權限的問題，被大半個中介圈“打擾”的張澈已經(jīng)用切身體驗給出了答案?！盁o論何時何地，剔除掉已認證中介的所有人，只需要一個身份證賬號+電話號碼，完成實名注冊后就可以成功登錄網(wǎng)站頁面，查看個人掛牌房源。”#p#分頁標題#e#
“一天抵五年”和“激增十余倍”
政策的熱度直接表現(xiàn)在數(shù)字上。
8月19日，也就是政策出臺后的第一個工作日，杭州政府平臺新增約29套房源掛牌，超過其2021年上半年新增房源掛牌的總和。8月20日，再度新增約14套房源掛牌。
周末的到來并沒有降低平臺熱度，僅23號一天，平臺就增加了約250套房源，超過此前五年掛牌房源的總和，用“一天抵五年”形容房源數(shù)量變化并不夸張。
截至9月1日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺共掛牌約1834套房源，較此前增長13倍有余。
但在真實的房地產(chǎn)交易市場，這個平臺并沒泛起那么大的漣漪。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房分別成交9.6萬套、7.28萬套、7.96萬套和10.3萬套。
與此同時，杭州一年的有效掛牌量也保持在10萬套左右，五年掛出的房源總數(shù)約為50萬套。也就是說，政府平臺目前的房源總數(shù)僅占市場有效掛牌總數(shù)的1.83%，從數(shù)量上看，影響力并不大。
值得一提的是，隨著網(wǎng)站上房源數(shù)量的增加，政府網(wǎng)頁的一些bug也被購房者所關注?！熬W(wǎng)頁卡頓、反復登錄、信息有限、房源僅通過圖片展示，相較于已經(jīng)開始使用VR等現(xiàn)代化技術的鏈家、中原，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺還停留在過去。”
對此，有業(yè)內人士認為：“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺是政府平臺，沒有生存危機，也沒有中介收入。正因如此，界面優(yōu)化、房源存儲擴容、VR看房等現(xiàn)代化技術手段在平臺上的呈現(xiàn)就更加緩慢。”
可以參考的是，同樣喊出了“零中介費”和“去中介化”口號的平安好房，由于二手房業(yè)務算不過帳，宣告終結。
“政府主要想管的是杭州手拉手交易的房子，大概占比20%，主要為親屬之間轉贈房屋?！痹摌I(yè)內人士表示，杭州的做法可以理解為一項政府的便民措施，讓業(yè)主多了一個選擇。業(yè)主自掛房源不等于唯一渠道獨家房源，業(yè)主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網(wǎng)展示。
房東直售爆火，只因不用中介費？
觀察者網(wǎng)了解到，鏈家在杭州的房屋二手房買賣居間代理費收費標準采用分檔累進制計算，其中，100萬元以下（含）的部分是1.5%，100萬元以上的部分是1%。
值得注意的是，這只是買家或者賣家單方應付的費用。最終的中介費都將由購房者買單，這是二手房市場默認的“潛規(guī)則”。
以杭州西湖區(qū)的桂花城小區(qū)舉例，建筑面積約104.09平的三室兩廳，在杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺、鏈家、我愛我家等報價約880萬。按照上述規(guī)則計算，這套房屋的單方中介費為9.3萬元，買賣雙方中介費合計為18.6萬元。
18.6萬元是什么概念？據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2021年春季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，2021年第一季度，杭州求職者平均月薪突破萬元大關，以1.02萬元位居全國第4位。換句話說，在杭州的打工人要工作約1.5年（18個月）才能付得起這套房屋的中介費。
在多個平臺發(fā)布房源信息的杭州賣房者周衛(wèi)坦言，自己有一個預期售價，根據(jù)中介公司收費標準不同，對外報價也不同。在杭州家家贊房地產(chǎn)代理公司的委托價為966萬元，我愛我家的委托價格955萬元，相差11萬元。
據(jù)悉，寧波已經(jīng)在跟進開發(fā)“個人房源自主掛牌”功能，官方表示，預計該功能不久后即可上線。
“如果上海有這個平臺，我是非常支持的，哪怕周末自己去看房、找律師擬定合同都不覺得有什么問題?！笨吹胶贾萆暇€房東直售平臺的陳麗麗向觀察者網(wǎng)表示，通過政府平臺，能省下大筆開支。#p#分頁標題#e#
因為一筆不菲的中介費，購房者和中介之間的關系非常敏感。但房東直售與“去中介化”，不應該劃等號。
直售有風險，交易需謹慎
有話說，紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。房東直售能獲取利益最大化的同時，往往也伴隨著一些麻煩。
看房首當其沖?！皰炫品吭春臀椰F(xiàn)在居住的地方相距較遠，沒辦法做到購房者想看房就及時趕去開門?！?8歲的業(yè)主李成，是一位自由職業(yè)人士，平常以裝修、賣家具等作為主要工作，由于職業(yè)特殊性，還是只能依靠中介輔助。“我在門口中介那留了鑰匙，購房者有興趣可以去借鑰匙自己先看下，有意向再具體談。因為沒專人跟進，往往就無疾而終了?！?/p>
“目前就是想盡快出手?！崩畛上蛴^察者網(wǎng)表示，依靠中介的另一個原因和杭州下半年樓市行情不好有關，“二手房成交量下降了一大半，受房貸、新政等因素影響，希望能盡早賣掉房屋回籠現(xiàn)金。”
如果從能省下一個人一年收入的出發(fā)點來看，看房不過就是一件瑣碎的事，即使沒有經(jīng)紀人幫助，依然可以在對大量房源橫向、縱向比對后，自行議價。
“但房子更多的情況，比如貸款及抵押信息、是否正在對外租賃、是否掛有戶口，以及過去是否為兇宅等均無法驗證，而這些信息既關系到對房產(chǎn)價值的評判，也是購房家庭作為個體，難以全面了解到的?！焙洗T機構首席分析師郭毅向觀察者網(wǎng)表示。
此外，縱觀二手房交易全鏈條，除了找到合適房源，看房、選房、價格談判之外，簽約、過戶、貸款、交付等一系列復雜過程，也需要專業(yè)機構才能輔助完成。在郭毅看來，目前二手中介企業(yè)仍然具備不可替代性。
一旦在房屋貸款、抵押、出租等方面踩了雷，可能涉及的金錢與時間損失，會比一筆中介費來得多。
對此，周衛(wèi)找到了一條解題新思路?！岸嘁粋€平臺露出，成功交易的可能性就多了一分，如果最后通過政府平臺找到購房者，可以反過來找當?shù)刂薪樽h價，要求其降低中介費或者找本地中小中介進行后續(xù)交易手續(xù)。”
這可能是去中介化無法落地的當下，購房者能擁有的最好方案。