原標(biāo)題：寫字樓存量繼續(xù)上升，深圳著手調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
記者|張子怡
因供應(yīng)量增加，空置率隨之走高，是最近幾年深圳寫字樓市場的常態(tài)。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，即便寫字樓需求量大幅增加，但在高量新增供應(yīng)的背景下，深圳寫字樓市場5月份的平均空置率仍環(huán)比上升0.1個百分點(diǎn)。
面積并不算大的深圳，其寫字樓存量再過幾年將有匹敵北京、上海的趨勢。過量的供應(yīng)讓寫字樓市場回報率降低，市場投資邏輯開始被改變，業(yè)主在等待，投資者則可以挑選。
同時，過去幾年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的結(jié)果已經(jīng)反映在市場中：商辦市場冷清、住宅市場卻火熱，“炒房”氛圍濃厚。
面對深圳房價全國第一、寫字樓空置率也不斷升高的現(xiàn)實，政府將以“組合拳”的方式不斷調(diào)控，試圖解決深圳商辦冷清與樓市火熱的現(xiàn)象。
目前深圳寫字樓還在源源不斷上新。
第一太平戴維斯發(fā)布的《2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告顯示，2021年第一季度，深圳寫字樓供應(yīng)步伐基本回歸正軌。全市迎來6個項目入市，合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%，至871.2萬平方米。
相對而言，第二季度將是供應(yīng)淡季，預(yù)計有3個甲級寫字樓項目交付，合計可租賃面積較少，約11.5萬平方米。大部分新項目計劃在下半年交付。
另有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2021年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)高峰仍將持續(xù)。
“目前深圳寫字樓的存量水平已經(jīng)要追趕上北京、上海。”第一太平戴維斯董事總經(jīng)理吳睿告訴界面新聞。
數(shù)據(jù)則有更直觀的顯現(xiàn)。
從城市面積而言，上海相當(dāng)于三個深圳，北京相當(dāng)于八個深圳，深圳是面積最小的一線城市。從寫字樓體量而言，2021年一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量截至季末維持在1330萬平方米。面積小的深圳大有追趕上海寫字樓存量的勢頭。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)，全市租金指數(shù)仍保持下行趨勢，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。
積極的一面是，深圳寫字樓的需求量正在增加。
第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度內(nèi)，以價換量策略在市場上成效愈發(fā)顯著，租金持續(xù)下行，刺激需求加速釋放，全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達(dá)28.3萬平方米，接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峰。
不過，每季度數(shù)十萬的需求量相比供應(yīng)量加存量而言，依然比例較小。深圳寫字樓市場目前的狀況也改變了商辦市場的投資邏輯。
今年深圳首場集中供地開始時，龍光與萬科對一宗位于南山西麗商住兩用地的爭奪讓在場人士不解，相較于其他地塊動輒數(shù)十家房企的爭奪，西麗的商住地塊僅有三家房企參與，而招商全程都未舉牌。
有房企投拓人員認(rèn)為，西麗地塊涵蓋的15萬平方米的辦公物業(yè)，是最難消化的部分，這也是其他房企不愿參拍的原因。
同八年前深圳前海放閘商地、眾多開發(fā)商爭相參拍相比，現(xiàn)階段，開發(fā)商幾乎退出了深圳商用地的拍賣。
吳睿對界面新聞表示，深圳商辦市場正從1.0階段向2.0階段轉(zhuǎn)變。1.0階段主要是開發(fā)商參與建設(shè)寫字樓，他們要么賣掉要么自持，追求物業(yè)帶來的回報率。2.0階段，商辦市場要從短期投資轉(zhuǎn)向長期投資，不追求快周轉(zhuǎn)。從買家自用的角度而言，未來數(shù)年都是購買寫字樓物業(yè)的好階段，自用買家可以挑樓、可以議價，選擇非常多。#p#分頁標(biāo)題#e#
“自用買家為什么選擇深圳？一是深圳是中國的一線城市，是國際化的科創(chuàng)中心，毗鄰香港，有國際窗口效應(yīng)，企業(yè)選擇深圳能夠在這里開展國際業(yè)務(wù)；二是粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃下，深圳輻射華南整個大的片區(qū)，企業(yè)想要拓展南方地區(qū)的生意，設(shè)立南方總部時，深圳就是很好的選擇；三是深圳是中國最有活力的地方之一，城市政府效率高、有創(chuàng)新意識、人才豐富，對于企業(yè)來說非常適合在這里發(fā)展新業(yè)務(wù)?！?/p>
界面新聞了解到，2020年深圳寫字樓市場成為大宗交易主流，以自用型為主，買家主要來自保險公司和科技企業(yè)。
吳睿也表示，第一太平戴維斯今年上半年成交的兩單大宗交易，都是自用型買家，一宗買家為喬丹體育，另一宗買家為深高速(8.890, 0.11, 1.25%)。
向前追溯到2006年，深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現(xiàn)過供不應(yīng)求的局面，其他時間均為供大于求。
面對寫字樓市場供過于求的問題，深圳市政府已開始逐漸減少商業(yè)用地的供應(yīng)量。
深圳市規(guī)劃和自然資源局公布《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2021年全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設(shè)施用地543公頃，商服用地52.3公頃。
從建設(shè)用地供應(yīng)總量來看，2021年全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地的總量比去年少70公頃。而從占比上來看，計劃供應(yīng)居住用地363.3公頃，占計劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。
《供應(yīng)計劃》顯示，2021年度計劃供應(yīng)商服用地占計劃供應(yīng)總量的4.6%，比2020年供應(yīng)量減少51%。商服用地的主要供應(yīng)區(qū)域集中在前海和南山，這是深圳近年來寫字樓供應(yīng)量最大的兩個區(qū)域。去年107公頃的商服用地供應(yīng)目標(biāo)比2019年已有所減少。
吳睿認(rèn)為：“土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以看出政府比較務(wù)實，發(fā)現(xiàn)有問題就會立馬調(diào)整。商用地的‘水龍頭’不能再開了，千萬平方米的寫字樓存量是確定的事情，供應(yīng)量太大會有問題的，修建新的寫字樓就會有新的產(chǎn)業(yè)、新的人，產(chǎn)業(yè)多了人口住哪呢？往加大宅地供應(yīng)轉(zhuǎn)向是正確的，房子都要供向社會，住得好才是好城市?！?/p>
值得注意的是，在《供地計劃》中對前海供應(yīng)用地也有了調(diào)整，今年前海計劃供應(yīng)2.3公頃的商品房住房用地。
前海供應(yīng)大量商業(yè)用地后，拔地而起的一座座寫字樓密集拍不出，入駐的企業(yè)卻并不多。
土地供應(yīng)調(diào)節(jié)也并非一日之功，深圳寫字樓未來十年仍有大量存貨，住宅市場與商辦市場也需要更協(xié)調(diào)發(fā)展。