?房貸利率上調(diào)引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)，正在不斷擴(kuò)散。
??自4月廣州房貸利率全線上漲起，逐漸向全國(guó)各個(gè)城市蔓延。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：
??2021年4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。
??其中，21個(gè)二線城市的房貸利率環(huán)比上漲，9個(gè)城市的首套房房貸利率環(huán)比漲幅超過(guò)10BP。
??在各大城市中，中山、惠州和東莞的首套漲幅位居前三，這說(shuō)明了什么？
??.01
??房貸收緊，早就有跡可循
??房貸會(huì)在今年全面收緊，其實(shí)早就有跡可循：
??4月16日，2021年第一次國(guó)庫(kù)現(xiàn)金招標(biāo)結(jié)果出爐，利率3%。與前一期的2.95%相比，利率上升5個(gè)基點(diǎn)。國(guó)庫(kù)庫(kù)存招標(biāo)利率觸底上升，表明2019年以來(lái)的“大放水”，開(kāi)始全面收緊。
??所謂國(guó)庫(kù)現(xiàn)金的招標(biāo)利率，說(shuō)白了就是財(cái)政部、央行和商業(yè)銀行相互勾兌的一個(gè)政策利率。
??一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家的錢都會(huì)放在央行，但只按照活期存款利率計(jì)算的話，利息很低。因此，為了提高利息，釋放貨幣流動(dòng)性，財(cái)政部會(huì)取出其中一部分，放在商業(yè)銀行，再由商業(yè)銀行以貸款的形式，把這部分錢放出去。
??具體要放給哪家商業(yè)銀行呢？自然就是通過(guò)招標(biāo)，誰(shuí)給的利息高，就放給誰(shuí)。
??所以，國(guó)庫(kù)現(xiàn)金的招標(biāo)利率，往往是一種信號(hào)，反映國(guó)家高層、央行對(duì)未來(lái)貨幣政策的態(tài)度。
??招標(biāo)利率上升反應(yīng)到房產(chǎn)上，就是諸多城市的房貸利率，自4月起也開(kāi)始逐漸上漲。
??首套房貸利率，從2月初的5.2%，普遍上調(diào)到5.3%-5.4%；
??二套房貸利率，從2月初的5.4%，普遍上調(diào)到5.5%。
??.02
??房貸利率調(diào)控，
??二三線比一線猛
??如果你稍微留意一下，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年房貸利率，二三線城市比一線城市漲得猛。
??一線城市，特別是深圳、上海，房貸利率其實(shí)還不算高：
??深圳首套5.10%，二套5.60%；
??廣州首套5.40%，二套5.60%；
??北京首套5.20%，二套5.70%；
??上海首套4.65%，二套5.25%。
??但像中山、珠海、惠州、東莞等大部分二線城市，二套基本上都超過(guò)6%！中原戰(zhàn)略研究中心調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，惠州主流銀行首套房貸利率為5.8%-6.6%，二套房貸利率為6.0%-6.8%，較3月上浮20-30個(gè)基點(diǎn)。
??惠州某國(guó)有大行，甚至直接把二套房貸利率調(diào)到接近7%！這已是近5年的最高利率！
??由于房貸額度趨緊，放款時(shí)間延長(zhǎng)。二手房貸款辦理難度增大，惠州已有多家銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。
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??為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？
??一則一線城市本來(lái)錢就多，融資成本低，但各銀行間競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶奪客源，銀行不得不降低利率；而且一線城市總房?jī)r(jià)高，即便讓一點(diǎn)利，能賺的還是不少；
??但二三線城市不一樣。二三線城市銀行相對(duì)較少，房產(chǎn)價(jià)值也不如一線，總價(jià)更低，選擇公積金貸款的卻很多，銀行覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)高，又不劃算，自然更加硬氣，不肯降息。
??二來(lái)，房貸利率也包含了銀行對(duì)一座城市的風(fēng)險(xiǎn)判斷。
??一線城市的信用系統(tǒng)建設(shè)更成熟，房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比較強(qiáng)，加上人口流入大、就業(yè)機(jī)會(huì)多、人均收入高，調(diào)低一些利率，但大家有借有還，銀行還是樂(lè)見(jiàn)其成的。
??反觀二三線城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，還款能力更弱，壞賬風(fēng)險(xiǎn)更高，銀行又怎么敢輕易降低門檻？
??.03
??惠州房?jī)r(jià)持續(xù)下降
??這就不難解釋，為何惠州房貸利率會(huì)這么跳躍：
??新房供應(yīng)大、需求少；而炒房客多；由這兩個(gè)輪子拉動(dòng)的惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像一輛搖搖晃晃的馬車，平時(shí)跑起來(lái)問(wèn)題不大，但遇到政策波動(dòng)，難免叫人捏一把汗。
??如同現(xiàn)在，房貸利率一直是惠州購(gòu)房者的“心頭大患”，如今房貸利率上漲，無(wú)形中增加了他們的購(gòu)房成本，原本熱度不斷攀升的惠州樓市，也迅速“冷靜”下來(lái)。
??惠州樓市2021年5月第一周樓市數(shù)據(jù)顯示：
??1.惠州房?jī)r(jià)從10359元變?yōu)?0348元，本周下跌11元，持續(xù)下跌。
??2.惠州近三周在售二手房數(shù)量為56841套，57653套，58292套，持續(xù)上漲
??房?jī)r(jià)下跌，庫(kù)存量卻在不斷上升，惠州的房子越來(lái)樾難賣。
??而事實(shí)上，惠州自身的產(chǎn)業(yè)很一般，GDP和人口在整個(gè)廣東排名比較靠后，但每年一手房成交量卻很高，主要得益于和深圳離得近，之前還被稱為深圳的“睡城”。
??從購(gòu)房者來(lái)看，惠州本地購(gòu)房客只有34.1%，外地購(gòu)房者占據(jù)了三分之二，其中，外省購(gòu)房者占比13.1%，廣深莞的總占比達(dá)到48.5%，而深圳購(gòu)房者總占比更高達(dá)39.5%，比本地購(gòu)房者還多。
??可以這么說(shuō)，扛起惠州樓市大梁的還是炒房客。
??原本，很多惠州炒房客看到深圳小產(chǎn)權(quán)房被查，東莞樓市也涼涼，下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)怕是要輪到惠州。但如今看來(lái)，房貸利率上升，市場(chǎng)觀望情緒加重，惠州樓市怕也要涼涼。
??這樣也好，在“住房不炒”的主調(diào)下，房貸政策配合其他政策一起收緊，讓房?jī)r(jià)重歸理性，也許是更多人愿意看到的結(jié)果。